האם מספר הדירות הלא מכורות בישראל מתבסס על נתונים שגויים ומטעים? בסוף חודש יולי 2026 חלה ירידה קלה במספר הדירות הלא מכורות, אחרי נתון שיא בחודש מרץ, של מעל 86 אלף. ניתוח מעמיק של חברת "בונים עתיד", של הכלכלן עידן פלג ושמאי המקרקעין רועי פישמן, מנתח את התופעה שזכתה ללא מעט כותרות בחודשים האחרונים.

מספר הדירות הלא מכורות משפיע על השוק, משום שלדעת רבים הוא מסמל את האווירה בשוק הנדל"ן. אתמול אמרה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, כי הנתון המצביע על 85 אלף דירות לא מכורות הוא בבחינת "אגדה אורבנית". היא מסבירה כי הנתון האמיתי הוא מספר הדירות המוכנות הלא מכורות, ולא כאלה שרק קיבלו היתר ואין ציפייה שיימכרו שנים לפני סיום הפרויקט.

לפי הגדרת הלמ"ס, דירה במלאי שטרם נמכרה היא דירה חדשה שהופק לה היתר בניה מלא למטרת מכירה וטרם דווח לרשות המיסים על מכירתה. כלומר, כמות הדירות הלא מכורות גדלה בעקבות קבלת היתר בניה מלא. ברוב המוחלט של הפרויקטים בישראל לא נמכרות מלוא הדירות לפני תחילת הבניה, ישנם שיקולים יזמיים שונים לכך: שימור יכולת העלאת מחירים תוך כדי הבניה והרצון למקסום הכנסות לאורך תקופת הקמת הפרויקט.

השניים מצאו, לפי נתוני הלמ"ס, כי משך הבנייה הממוצע התארך ל-32.3 חודשים, לעומת 27.6 לפני המלחמה. "ופה נמצא המפתח להבנת המספר הגבוה", מסבירים פלג ופישמן. "דירה 'לא מכורה' בנתוני הלמ"ס היא ברובה דירה שעדיין בשלבי בניה ולעתים אף לפני שהתחילה הבניה. כשכמות התחלות הבניה שוברת שיא היסטורי בשילוב משך הקמת פרויקט ממוצע שמתארך, המלאי הרשום גדל".

לגבי מלאי הדירות שטרם נמכרו - בנויות ומוכנות לאכלוס מיידי, הם מסבירים כי "לפי הפרסום האחרון בנושא מחודש אפריל 2026 נתון זה עמד על כ- 11.2% - כלומר 9,400 דירות. לשם השוואה, בחודש נובמבר 2024 כ-17% (כ- 12,000 דירות)". הם מדגישים כי חשוב לשים לב לכמות הדירות ופחות לאחוזים.

עם זאת, הם מזכירים כי הלמ"ס החליטה להוציא מהספירה את כל הדירות שלא נמכרו עד 15 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לבנין. בפעם האחרונה בה פורסם רשמית נתון זה היתה בחודש מאי 2025 - כ-15,170 דירות. מבדיקה שלהם עולה כי בחודש מאי 2026 בשל סיבה זו נגרעו כ- 300 דירות (כ-0.4% מסך מלאי הדירות) ובחודשים האחרונים מדי חודש נגרעו פחות מ- 1% בכל חודש, מה שמפחית את המלאי.

על השאלה האם ליזמים יש מגבלות כלשהן בתמחור הדירות באכלוס מיידי ענו כך: "בדקנו את הנושא מול אנשי מקצוע במספר בנקים מלווים וקרנות מימון פרויקטים. בפועל ברב המקרים לאחר תקופה של 15 חודשים מקבלת טופס 4 אין כבר בנק מלווה בתמונה, בדרך כלל מתרחש עוד לפני כן (למעט מקרי קיצון שליזם אין מספיק מקורות לפרוע את חובותיו לבנק המלווה ולרשות המיסים). כלומר, היזם רשאי למכור את הדירות בתנאים ומחירים שמעוניין, זאת ללא אישור גורמים חיצוניים וללא אילוצי דו"ח האפס (דוח שמאי לתמחור הדירות שנערך ע"י שמאי מקרקעין לפני יציאת הפרויקט לבניה). לכן, אם בוחר שלא למכור אותן אין סיבה להכניס דירות אלו למלאי הדירות הלא מכורות".

עורכי המחקר, פלג ופישמן (מתן קפלן)

מה עושה הקבלן בשלב הזה? "כשליזם יש צורך אמיתי וכאב תזרימי ברמה החודשית הוא ימכור, וזה בכלל לא משנה אם זה על ידי הורדת מחיר, מתן הטבות שונות והתאמות שצריך לבצע", הם מוסיפים. "לאחרונה אנו גם רואים יזמים שמחליטים להוציא את הדירות שטרם מכרו להשכרה כדי למזער נזקים (עלויות ארנונה, דמי ניהול, מימון)".

לגבי דירות שקיבלו היתר בניה וטרם החלה בנייתן - הן נכנסות לתוך המלאי אם לא נמכרו. "זה נתון שחשוב רגע להתעכב עליו: מדובר באלפי דירות. מעניין להסתכל על דירות בשנת 2024 לדוגמה: טרם החלה בנייתן של כ- 2,160 דירות מתוך סך כל הדירות שהופק להן היתר בניה ברבעון השלישי של שנת 2024 (20,580 דירות) היינו מצפים שהבניה תחל לכל המאוחר עד כשנה וחצי - שנתיים לאחר מועד הוצאת היתר בניה, אחרת למה להוציא היתר בניה?".

עוד ב-

85 אלף דירות לא מכורות בישראל - האם השיא עוד לפנינו?

לכתבה המלאה

אז מה המסקנה שלהם? "הדרך הנכונה והאמיתית לבחינת היצע מול ביקוש לדירות - נתוני תוספת משקי בית מול נתוני גמר בניה. כשמשלבים את נתון התחלות בניה אפשר להבין מה צפוי לקרות בשנים הקרובות". במילים פשוטות: ייתכן מאוד ש"חגיגת הדירות הלא מכורות" היא אכן אשליה אופטית, כפי שטענה בוגין. המבחן האמיתי, כאמור, הוא קצב גמר הבנייה מול גידול האוכלוסייה.