נדל"ן ותשתיות

בדיקה: 55 מיליון שקל על פנטהאוז בתל אביב - עסקה טובה או חריגה?

האחים חג'ג' הצליחו למכור שוב דירת יוקרה במחיר שנראה "שובר שוק" אבל עסקאות יוקרה ברחובות מבוקשים בתל אביב כבר נעשו במחיר הזה. מצד שני, הרוכש מקבל את הדירה ברמת מעטפת - כמה הוא ישלם באמת?

איציק יצחקי | 13/10/2026 7:02

שוק היוקרה בתל אביב הוא הסיבה לכך שהנדל"ן המקומי לא נמצא בירידה גדולה עוד יותר. עסקאות היוקרה, באזור כמו שדה דב ואחרים, מצליחים להחזיק את השוק המקומי. זה אומר שהפער בין העשירים למעמד הביניים, לפחות בכל הקשור לרכישת דירה בתל אביב, עולה.

שלשום דיווחנו כי קבוצת חג'ג' מכרה פנטהאוז בקומות 51 ו-52 במגדל אינפיניטי, בפינת הרחובות המבוקשים אבן-גבירול וז'בוטינסקי, במחיר של 55.55 מיליון שקל. הסיפור האמיתי לא קשור רק למחיר עצמו, אלא לעבודות הגמר שיבצע הרוכש. בפועל, הוא ישלם מחיר גבוה הרבה יותר אבל גם יאפשר לו לבצע אותה בקצב שלו.

העסקה הזו מזכירה מיד את פס"ד שלמה נחמה, אותו אדם שרכש דירת פאר ברחוב רוטשילד בתל אביב תמורת 45 מיליון שקל, וקיבל דרישה למס שבח בטענה שהשיפוץ בדירה, שהייתה במצב מעטפת, והפיכתה ל"ראויה למגורים" סמוך למכירתה, היה לצורך תכנון מס. שופטי העליון (מינץ, הנדל ועמית) דחו את עמדת רשות המסים וקבעו שהדירה עמדה בהגדרה של דירת מגורים ולכן הוא יכול לקבל פטור. הפסיקה חסכה לנחמה מיליוני שקלים.

הפנטהאוז שנמכר (קבוצת חג'ג')

זה אמנם לא המצב שלפנינו, אבל יש כאן קווי דמיון כי מדובר בדירה במחיר שיא שנמכרה ברמת מעטפת. נשאלת כאן שאלה חשובה: האם נראה יותר יזמים מורידים במחיר ומוכרים דירה במצב מעטפת? וכמה עולה בכלל להביא את הדירה למצב גמר? לעומת שווי העסקה, מדובר לכאורה ב"כסף קטן".

במשרדים, למשל, העלות של הפיכת המשרד לרמת גמר נע סביב 3,000 שקל למ"ר. במקרה הזה, מדובר בדירת יוקרה. אין ספק שרק הפיכת הבית לרמת גמר גבוהה, כולל עיצוב פנים, תעלה יותר מכמה מאות אלפי שקלים ואפילו יכולה להגיע למחיר גבוה פי שלושה ויותר. לכן, סביר להניח שאם הדירה הייתה נמכרת כדירה לדוגמא, מחיר השיווק היה קרוב יותר ל-60 מיליון שקל.

השאלה הגדולה היא האם המחיר שבו מכרה חג'ג' את הפנטהאוז הוא מופרז, או שהוא מתכתב עם מחירי הסביבה? השטח הבנוי עומד על כ-293 מ"ר, בתוספת של מרפסות בשטח כ-158 מ"ר. המחיר משקף יותר מ-150,000 שקל למ"ר. מחירים כאלה בהחלט נהוג לשלם באזורי ביקוש בתל אביב. כבר ראינו עסקאות בסדר גודל כזה גם בפרויקט מנדרין.

המגדל יתאלכס רק בעוד כמה חודשים, ולכן לרוכש, תושב חוץ מארה"ב, יהיה זמן לעצב את הדירה. המספרים מאחורי הפרויקט מצביעים על שיעור המכירות הגבוה בפרויקט יוקרה. האחים חג'ג' מכרו 80% מהפרויקט והם טוענים שקיבלו 11 בקשות הצטרפות חדשות.

בחודש יוני נמכר פנטהאוז בצפון הישן של תל אביב ב-45 מיליון שקל. מדובר בדירה ברחוב אוסישקין, שם שילם הרוכש כ-110 אלף שקל למ"ר. הדירה בגודל כ-358 מ"ר עם 99 מ"ר מרפסות. גם במקרה הזה, מדובר בתושב ישראל שחי באירופה ונמצא על הקו.

צריך לזכור דבר חשוב: ככל ששטח הדירה גדול יותר, המחיר במטרים האחרונים אמור לרדת. כלומר, אם תקחו שני פנטהאוזים באותו מגדל. אחד של 200 מ"ר ואחד של 300 מ"ר, סביר להניח שהפנטהאוז הגדול יותר יימכר במחיר נמוך יותר למ"ר. גם כשמדובר בשטחי מרפסות גדולות במיוחד, נהוג לחשב שליש משטח המרפסת כשטח בנוי, ולא מחצית ממנה. לכן הפערים יכולים להיראות גדולים.

לאחרונה דיווחנו כי ישראל קנדה מכרה דירות ביותר מ-150 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירות בפרויקט בהרצל פינת יהודה הלוי שנמכרו במחיר הזה. דירת 3 חדרים נמכרה בסכום של 22.59 מיליון שקל. הדירה היא גדולה, 138 מ"ר, והמחיר למ"ר? יותר מ-163 אלף שקל. דירת 92 מ"ר נמכרה ב-12.3 מיליון שקל - כ-134 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירה בקומה ה-29. דירה נוספת שנמכרה באותו מחיר, קומה מעל, היא דירת 89 מ"ר - 138 אלף שקל למ"ר.

קחו את הפרויקט של תדהר ברוטשילד 10. בחברה של אורי לוין מכרו דירת 4 חדרים בקומה 27 במחיר של 29 מיליון שקל. מדובר בדירת ענק - 170 מ"ר. בנוסף, הם מכרו דירת 313 מטר בקומה ה-34 במחיר של 51 מיליון שקל - כ-163 אלף ‏שקל למ"ר.

עוד ב-

עסקת ענק בתל אביב: האחים חג'ג' מכרו דירת יוקרה ב-55 מיליון שקל

לכתבה המלאה

כלומר, אפשר בהחלט לראות עסקאות שנעות בין 130-160 אלף שקל בתל אביב, כשמדובר בדירות יוקרה. העסקה של האחים חג'ג' לא חריגה מבחינת המחיר ששולם על הדירה, אבל מדובר בעסקה יוצאת דופן בתקופת האטה בשוק.