מחירי הדיור משתנים בין עיר לעיר, אבל גם בין שכונה לשכונה. ניקח שכונה מבוקשת בצפון תל אביב לעומת שכונה בדרום תל אביב, ששם הביקוש לדירות נמוך יותר. בצד ההיצע, נניח שבשכונה בצפון תל אביב ההיצע הוא נמוך ובדרום תל אביב יותר אנשים מוכרים את הדירות שלהם.

זה אומר שהפער יילך ויתרחב. הכל תלוי בנקודת שיווי המשקל בין היצע לביקוש, ולכן תוכלו לראות דירות כמעט זהות, בשכונות סמוכות, שנמכרות בפער של מאות אלפי שקלים. בתל אביב פערים אלו באים עוד יותר לידי ביטוי בשל הפער הגדול בין שכונות סמוכות. נתוני שוק היוקרה הם שמחזיקים את תל אביב עם הראש מעל המים.

השאלה המעניינת היא באילו שכונות המשא ומתן משחק לטובת הקונה. יכול להיות שביישובים מסוימים, כמו ראש העין, המוכרים לא יתפשרו על מחיר הדירה, אבל בשכונה מסוימת וחדשה ההיצע יהיה גבוה מאוד ולכן המוכרים יתפשרו יותר. בעזרת נתוני מדלן, בדקנו מהן 10 השכונות שבהן השוק נוטה לטובת הקונים בצורה משמעותית. כלומר, הפער בין המחיר אותו דרש המוכר למחיר אותו הקונה שילם הוא הגבוה ביותר.

הדבר הראשון שיעלה לכם לראש הוא בוודאי אזור המרכז. בשקלים, ההנחה הגבוהה ביותר תהיה בשכונות היקרות. אבל מכיוון שהבדיקה היא באחוזים, הסיפור משתנה. מתוך 3 השכונות המובילות, כלומר אלה שבהן המחיר ירד הכי הרבה, שתיים אינן מאזור המרכז. מדובר בשכונת אפרידר הדרומית שבאשקלון ובמתחם החותרים בטירת הכרמל. המחיר שם יורד בשיעור של 7.6% ו-6.6% בהתאמה.

השכונה הנוספת, שמדורגת שנייה, היא הצפון הישן בתל אביב. לא פחות מ-270 אלף שקל הנחה על מחיר של דירה ממוצעת. מדובר בפער גדול מאוד, גבוה פי 2 בערך מאשר בטירת הכרמל ופי 2.5 בערך לעומת הפער בשקלים משכונת אפרידר.

שכונות נוספות שסובלות מירידה גדולה במחיר הן מרכזי הערים בנהריה וקריית אתא, שם המחיר יורד ב-6.3%. בחיפה נרשמה ירידת מחיר של 6% בשכונת יזרעאליה. ירידה נוספת נמצאת דווקא בשכונה ה בבאר שבע. למה זה מפתיע? כי המחירים שם זולים ומשקיעי הנדל"ן רוכשים שם דירות במאות אלפי שקלים בלבד. לכן גם הפער הנמוך: 52 אלף שקל בין מחיר המודעה למחיר הרכישה. 

יש עוד 3 שכונות ברשימה שבהן המחירים יורדים ב-5.8%-5.5% - נאות שקמה בראשון לציון, מרכז העיר נתניה ורחוב רמב"ם בראשון לציון. בשכונת נאות שקמה הפער בין מחיר המודעה למחיר המכירה הוא גבוה - כ-150 אלף שקל פחות.

ויש עוד נתון מעניין שכדאי לשים לב אליו: בכמה אחוז מהמודעות נרשמה עסקה במחיר שוק. באפרידר שבאשקלון נרשמו 13.3% עסקאות כאלה. מה זה אומר? שחלק מהדירות נמכרו במחיר שוק ובאלה שלא - נרשמה בממוצע ירידה גבוהה יותר.

אסור לשכוח שלעתים אדם יכול לדרוש מחיר גבוה על הדירה שלו, 100 אלף שקל מעל מחיר השוק. בפועל, אם הוא ימכור את הדירה ב-100-120 אלף שקל פחות ממחיר המודעה, הוא קיבל מחיר שוק וזו עסקה טובה.

מצד שני, במדלן מבהירים שהמחיר במודעה הוא המחיר האחרון שבו פורסמה. כלומר, יכול להיות שבוצעה הפחתת מחיר קודם לכן, וההנחה בפועל גבוהה יותר.

עוד ב-

שתי הערים שבהן מחיר הדירה יורד - עד 13%

לכתבה המלאה

"הנתונים שאספנו מצביעים בבירור על כך ששנת 2026 עד כה היא שוק קונים מובהק", אומר טל קופל, מנכ״ל מדלן. "הדאטה שאנו מנתחים בעסקאות יד שנייה מראה זינוק בהנחה הממוצעת ל-4.8% בשווי הדירה – נתון הכפול מזה שראינו ב-2022. העובדה הדרמטית ביותר היא שרק 8.4% מהעסקאות כיום נסגרות במחיר המבוקש המקורי. המספרים האלו משקפים מציאות קשיחה, שבה מוכרי הדירות – ובפרט אלו שנמצאים בלחץ של זמנים ותשלומי מס – נדרשים להתפשרות עמוקה כדי להיפגש עם הקונים".