נדל"ן ותשתיות

רשות המסים נגד בעלי הדירות: שכר הדירה מזנק ביותר מ-5%

הירידה במחירי הדירות גבוהה יותר מדיווחי הלמ"ס, בגלל הטבות המימון. בצד השכירויות, הזינוק במחירים גבוה יותר ממה שמדווח בשל הכסף השחור שבעלי הדירות גובים מהשוכרים. איך רשות המסים נלחמת בהם?

איציק יצחקי | 21/10/2026 5:56

שכר הדירה בחודש ספטמבר המשיך לעלות. שוכרים שחידשו חוזה ספגו עלייה של 2.4%, בעוד ששוכרים חדשים שילמו 5.3%. הפער הזה מדגיש את הניצול הציני שעושים חלק מבעלי הדירות, אבל הוא לא מגיע משום מקום ומלמד הרבה על השוק בו אנו נמצאים: אם שוכר עזב את הדירה ובעל הדירה הצליח למצוא שוכר אחר, שישלם שכר דירה גבוה יותר, ויספוג עלייה גבוהה יותר, זה אומר שאפשר - בעיקר בתקופה שבה המדינה משווקת פחות פרויקטים לשכירות ארוכת טווח.

ניקח אדם ממוצע, ששילם דמי שכירות של 5,000 שקל בשנה האחרונה. בעל הדירה הודיע לו ששכר הדירה יעלה ב-120 שקלים. הדייר יצא מהדירה, בין אם בשל החלטה כלכלית, בשל רצון לקנות דירה או כדי לעבור לדירה אחרת בשכירות. כך או כך, בעל הדירה מצא שוכר אחר, שישלם תוספת של 265 שקלים.

הנתון הזה של הלמ"ס מגיע בצל האטה בשוק הנדל"ן. מצד אחד, מחירי הדיור יורדים ב-1.8% בשנה האחרונה, וכנראה שיותר בתוספת הטבות המימון, ומצד שני, שכר הדירה עולה. תנועת מלקחיים. השאלה הגדולה היא איך זה קורה. הסיבה המשנית היא הריבית הגבוהה. ההלוואה של בעלי הדירות זינקה מאז 2023 והם העלו את שכר הדירה באופן הדרגתי. ישנם בעלי דירות שהדירה שלהם לא ממושכנת, אבל הם מנצלים את המצב לטובתם. שוכר שלא רוצה לשלם תוספת, עוזב את הדירה.

איפה הבעיה? בנתונים שאף אחד לא רואה. כשמדובר בדירות למכירה, בשוק מזכירים שההנחה בפועל גבוהה יותר בגלל הטבות המימון, אך מתעלמים מהעובדה שהטבות המימון מהוות (בשיא, כיום) 30% מהדירות החדשות, שמהוות פחות ממחצית השוק. במקרה הרע, מדובר ב-13.5% מכלל הדירות בשוק.

מנגד, יש נתון שלא כולם רואים, והוא תשלום כסף שחור לבעל הדירה. רשות המסים מנסה להיאבק בתופעה הזו במספר דרכים, אבל היא יכולה לצמצם אותה, ולא תוכל להשתלט על כל בעלי הדירות שמקבלים כסף מזומן ולא מדווחים. כלומר, אם נכניס פנימה, לשיעור השינוי במדד השכירויות, את תופעת ההון השחור שהולכת וצוברת תאוצה למרות הפיקוח ההדוק של רשות המסים, נקבל שהעלייה בשכר הדירה גבוהה יותר.

אנחנו מניחים שבעקבות שכר הדירה הגבוה, ישנם יותר בעלי דירות שמעדיפים לא להעלות את שכר הדירה ולקבל הפרשים בשחור. הדיל, ואנחנו רואים את התופעה הזאת הולכת וצוברת תאוצה בעיקר בתל אביב, הוא כזה: בעל הדירה לא מעלה את שכר הדירה בחוזה, וגובה הפרש מעט יותר נמוך במזומן. כך חבות המס שלו קטנה והוא יכול לאפשר לעצמו למתן את העלייה בשכר הדירה.

בפריפריה, לעומת זאת, רוב הדירות הן דירות "פטורות" ולא צריך לשלם בגינן מס. ברשות המסים החליטו לחייב את בעלי הדירה וכן את השוכר לדווח, משום שהם מאמינים שיוכלו "ללכוד" יותר בעלי דירות שלא מדווחים לרשות וכך להגדיל את ההכנסות למדינה ולהטיל על מפירי החוק קנס של מאות אלפי שקלים.

באופן די תמוה, תקרת הפטור ממס עומדת כיום על 5,674 שקל - והיא נמוכה משכר הדירה הממוצע בשוק. המדינה יודעת את זה, וזו אחת הסיבות לכך שהתקרה הוקפאה במהלך שנת 2024 והוחלט שלא להעלות אותה.

משכירי הדירות יכולים לבחור בין שלושה מסלולים: מסלול הפטור, שבו בוחר הרוב, מסלול מס מופחת שעומד על 10% מהשקל הראשון ומסלול שלישי, מס שולי, לפי מדרגות המס של בעל הדירה. רוב בעלי הדירות לא יודעים מה יקרה מחר, חוששים שההכנסות יעלו ולכן המדינה תגבה מהם שיעור גבוה יותר. הם מעדיפים שקט נפשי. המסלול השני הוא פחות טוב למי שברשותו דירה ששכר הדירה עליה נמוך מתקרת הפטור - כלומר רוב האנשים בישראל.

נזכיר שחלק מבעלי הדירות שוכרים דירה במקביל, והדירה שהם משכירים היא דירתם היחידה. במקרה כזה, הם מנכים מההכנסה את הסכום שהם משלמים, עד 7,500 שקל. מה קורה במידה והם שוכרים דירה ב-8,000 שקל? גם במקרה הזה, רבים משלמים את העודף בשחור, כי הם לא רוצים "להתעסק" עם מס הכנסה.

גם את המסלול השני, מסלול שבמסגרתו יש לכם כמה דירות ותעדיפו לשלם 10% מההכנסה, חלק מבעלי הדירות עוקפים: הם ינסו לגלגל חלק מההפרש על השוכר. כלומר, במקום להעלות את שכר הדירה ב-5%, הם יעלו אותו בשיעור גבוה יותר, כשייתכן ובעל הדירה יציע להם תשלום מחוץ לחוזה.

עוד ב-

350 משכורות לדירה בתל אביב - חלום הדירה ממשיך להתרחק מהישראלים

לכתבה המלאה

יש המון דרכים להתחמק מרשות המסים, אבל העסק הזה ממש לא משתלם: בעלי דירות שנתפסו בעבר שילמו לא מעט כסף לפקיד השומה. יתרה מכך, רשות המסים מנסה לצמצם את היקף פעילות ההון השחור בשוק השכירות דרך הצעה לתשלום מס מהשקל הראשון. לא ברור מדוע הכנסות משכר דירה לא מחויבות במס, בזמן שהמדינה גובה רווח הון על רווחים בבורסה. מצד שני, באוצר מעריכים שגביית מס מהשקל הראשון תגדיל את תופעת ההון השחור ותירשם עליית מחירים משמעותית.