שוק הנדל"ן הישראלי מציג תמונה מורכבת: מצד אחד האטה במכירת דירות ומנגד - מספר הדירות הלא מכורות הולך ועולה. אבל יש גם נתונים שלא כולם מספרים לכם: דירה לא מכורה מוגדרת בלמ"ס כשדירה שניתנה לה היתר בנייה.

אם התקבל היתר והבנייה לוקחת 5 שנים, זו דירה לא מכורה והיא נכנסת לסטטיסטיקה. מנגד, יש עיוות נוסף שפועל לצד השני: כל דירה שלא נמכרת יותר מ-15 חודשים מאז שקיבלה טופס 4, יוצאת מהמלאי. למה? כי הקבלנים יכולים להשכיר אותה או לעשות בה שימוש אחר. ברוב המקרים, קבלנים לא נשארים עם מלאי לא מכור במשך 15 חודשים, אבל זה קורה, בדרום תל אביב למשל. בבדיקה שערכו מול נתוני הלמ"ס חיפשנו באילו ערים קטנות נותר מלאי עצום והיכן המחיר עוד צפוי לרדת. קיבלנו דוגמא אחת בולטת, מעיר שנמצאת לא רחוק מתל אביב - לוד.

תחילה, לנתונים הכלליים: נתוני חודש אוגוסט 2026 חשפו את היקף הדירות החדשות שנותרו למכירה ברחבי הארץ. אתרי הבנייה ממשיכים לפעול והקבלנים ממשיכים לבנות, ובמקביל עשרות אלפי דירות לא נמכרו. השאלה הגדולה היא איפה המלאי הוא הכי גדול.

בחינת הפריסה הגיאוגרפית של הדירות הלא מכורות בערים הגדולות, המונות מעל 100 אלף תושבים, מעלה ממצאים מרתקים. בראש הטבלה צועדת ירושלים, שמציגה את היצע הדירות הלא מכורות הגבוה ביותר בישראל עם 10,249 דירות חדשות שנותרו למכירה. צמודה אליה באופן כמעט זהה נמצאת תל אביב-יפו, שבה עומדות למכירה 9,820 דירות חדשות – נתון חסר תקדים המעיד על היצע נרחב של פרויקטים לצד האטה מתמשכת בקצב הסגירות בערים המבוקשות והיקרות בישראל. במקום השלישי והמפתיע ניצבת בת ים, שבה נרשמו 4,992 דירות חדשות שטרם נמכרו. אחר כך מגיעות חיפה, רמת גן, נתניה ופתח תקוה. גם בית שמש ברשימה.

פחות מ-150 דירות נמכרו בלוד - והמלאי עצום (נתונים: למ"ס)

נתוני הלמ"ס מצביעים גם על הערים הבינוניות והקטנות. מבין הערים שאינן נמנות על רשימת הערים הגדולות, בולטת לוד. שם יש מלאי של 3,010 דירות חדשות שנותרו למכירה. בקריית גת יש 2,930 דירות לא מכורות. במקום השלישי יהוד-מונוסון, שם נותרו 1,670 דירות. בבאר יעקב נותרו 1,510 דירות וברמת השרון 1,490 דירות. ברעננה יש 1,440 דירות. גם בדרום הארץ נרשמו מספרים בולטים, כאשר בנתיבות נותרו למכירה 1,150 דירות ובאופקים 1,090 דירות.

מספר הדירות הלא מכורות הוא לא הנתון היחיד שצריך לשים לב אליו, אלא גם נתוני הבנייה. בלוד, למשל, לא רק שמספר הדירות הלא מכורות גדול, אלא ששם בונים שתי שכונות ענק והמלאים גדולים. יש גם מאות דירות לא מכורות שבבנייה או בסיום בנייה. תשאלו את תושבי בן שמן והרובע הבינלאומי, שאחרי שהרוויחו מעליית מחיר מטורפת, נאלצים להתמודד עם מלאי ענק. גם ההנחות של הקבלנים לא ממש עוזרות לשפר את קצב המכירות.

לקחנו את קצב המכירות בחודשים האחרונים ותראו מה אפשר למצוא שם: ביהוד ולוד, בניגוד לערים רבות ברחבי הארץ, נמכרו פחות מ-150 דירות. אלה שתי הערים שסובלות מהאטה משמעותית בשוק. בקריית גת, לעומת השתיים האלה, נמכרו 1,044 דירות בשלושה חודשים. זה נשמע הרבה, אבל בפועל - רוב הדירות האלה נמכרו במסגרת מחיר למשתכן.

עוד ב-

קרנות מאיחוד האמירויות בוחנות כניסה לשוק הנדל"ן הישראלי

לכתבה המלאה

עכשיו תחשבו על המצב הבא: אם בלוד לא נמכרו 150 דירות ב-3 חודשים, כלומר הקצב נמוך מאוד, אבל יש שם 3,010 דירות למכירה, זה אומר שהמלאי גבוה מאוד - פי 5-10 מהביקוש. עם זאת, רוב הדירות לא מוכנות וההערכה היא שנותרו למכירה בין 500-600 דירות. גם במצב הזה, מדובר בקצב כמעט שנתי. וזה אומר הרבה מאוד על השוק המקומי ועל מה שעתיד לקרות בלוד החודשים הקרובים.