הורדת מחירים? תגובות שנויות במחלוקת לתוכנית של ליברמן
"היקף דירות לא מספק", "צעד בכיוון הנכון", "לוקה בחסר", "לשנות את השיטה". שר האוצר אביגדור ליברמן הציג את התוכנית להורדת מחירי הדיור, וכעת שחקני הנדל"ן הבולטים מגיבים
אביגדור ליברמן (צילום פלאש 90/ יונתן זינדל, ויקיפדיה/ דוד שי)
התוכנית שהציג אביגדור ליברמן לצינון שוק הדיור, במרכזה מס דירה רביעית והוזלת הקרקע, הכתב גלים את שוק הנדל"ן. הנה כמה תגובות של שחקנים בולטים בשוק לנוכח התוכנית של שר האוצר.
ערן לוי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אלטנוילנד: "התוכנית שהציג ליברמן ותוכנית 'דירה בהנחה' לזכאים לא מסוגלות במתכונתן הנוכחית לחולל שינוי בשוק הנדל"ן, ראשית משום שהן פונות רק לפלח מצומצם של האוכלוסייה, משהו כמו 20% מכלל השוק, ומשכך הן לא יכולות להוריד מחירים בכלל השוק. שנית, היקף הדירות הכולל בהן לא מספק – 30 אלף דירות מוזלות הן אפילו לא חצי מהיעד של הממשלה לבנייה בכל שנה, ובתוכנית של ליברמן אפילו לא דיברו על כמות. היום פורסמו התחלות הבנייה לשנת 2021 שהראו עלייה של 13% לעומת 2020 ל-63 אלף יח"ד, אך כדי לעמוד בתחזיות הגידול הדמוגרפי והן ביעדי הממשלה בתוכנית האסטרטגית, נדרשת בנייה של יותר מ-70 אלף יח"ד בשנה, בכל שנה, ואני לא רואה את זה קורה, בטח שלא באמצעות התוכניות הנ"ל. התוכניות הן אכן צעד של הממשלה בכיוון הנכון, יש לעבות אותן ולהרחיב את היקף היח"ד שנכללות בהן".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל ממשרד שוב ושות' המתמחה בנדל"ן: "התוכניות של הממשלה לשוק הדיור לוקות בחסר. ראשית, הגרלות ל-30 אלף יח"ד לזכאים בלבד שיצאו היום לדרך כוללות מספר עיוותים וביניהם פער הזמנים הגדול בין פרסום ההגרלה עוד בטרם ניתנה החלטת ועדה או היתר בנייה, עד לקבלת הדירה בפועל. משך הזמן עלול לקחת מספר שנים בעוד שלציבור מנסים למכור השפעה מיידית, וזה עלול ליצור אצלו ציפיות שווא לשינוי. פרסום ההגרלות בשלב ראשוני ומוקדם גם יקשה על התנהלות היזמים והקבלנים בתכנון הפרויקטים, הרוכשים ינסו להתערב בשלבי התכנון המוקדמים, ומניסיון העבר זה אכן קורה. שנית, התוכנית המתגבשת של ליברמן, שבין היתר מחייבת את הקבלנים למסור את הפרויקט בתוך 3 שנים, היא לא ריאלית".
עוד הוסיף כי "מניסיוננו בליווי פרויקטי נדל"ן, הליך הרישוי עד לקבלת היתר הבנייה עלול להימשך כשנה וחצי שנתיים ויותר, ולזאת יש להוסיף עוד כשנתיים וחצי-שלוש לבנייה. מדינת ישראל צריכה להתמקד בשחרור חסמים בירוקרטיים, בקידום מהיר מאד של הליכי התכנון, בתוכניות ענק שנמצאות כבר על שולחן ועדות התכנון, בזירוז הרשויות לקידום היתרי בנייה ובקידום הפיתוח ככל שיגבירו את קצב ההליכים הללו כך נצליח להגדיל את היצע הדירות ולהוריד את מחירי הנדל"ן".
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות': "היוזמה החדשה של שר האוצר מבורכת, אך היא תחייב את המדינה לשנס מותניים ולהשתפר משמעותית באפיקי התכנון! כיום, בישראל הרעה החולה היא כי שיווק הקרקעות על ידי המדינה נעשה לעיתים רבות כשאינן בשלות לבנייה, ללא תב"ע סופית וללא פיתוח, מה שמקשה על הוצאת היתרי בנייה".
עוד הוסיף כי "על מנת שהתוכנית תצליח וקבלנים יוכלו אכן למסור את הדירות בפרק זמן של 3 שנים, המדינה תהיה חייבת לייצר תב"עות חדשות שיהיו מדויקות עד לרמה של נספחי בינוי מושלמים, כאשר התכנון יהיה מפורט ודקדקני לרבות מפרטי חוק מכר! הוועדות המקומיות או כל גורם אחר שיהיה אחראי על הוצאת ההיתרים, יצטרכו לעבוד בצורה זריזה ויעילה מהנעשה כיום. אין ספק שזהו אתגר משמעותי, אך דומה כי המדינה מבינה שהיא חייבת לוותר על הכנסות ממחירי הקרקע עבור אזרחיה. התוכנית החדשה מסתמנת כצעד חיובי ונכון לשוק הנדל"ן בישראל, ואזכיר כי בעבר גם לגבי מחיר למשתכן הדעות היו חלוקות בתחילה אך בפועל הצעד היה נכון והוביל לעשרות אלפי יחידות דיור במחירים זולים ובעיקר לאוכלוסיות נכונות!".
אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ: "כל התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן, להפך - הן גרמו להדרדרות ולהעמקה של משבר הדיור. הזוגות הצעירים משלמים כעת את המחיר של תוכנית מחיר למשתכן שהביאה בסופו של דבר לעליית מחירים. צריך לשנות בדחיפות את השיטה, לא עוד "דירה בהנחה" "מחיר מטרה" או "מחיר מופחת", פשוט להציף את השוק בדירות ולהגביר את קצב השיווקים לכולם בכל הארץ. הזכאים יקבלו הנחות פר דירה שירכשו, המדינה תעביר את גובה ההנחה הספציפית, שתקבע לקבלן שמכר דירה לזכאי. בנוסף, יש לדאוג לשחרור הרגולציה המחמירה ולטיפול מידי בכל החסמים הבירוקרטיים לקצר את משך התקופה לקבלת היתרי בנייה ולזרז משמעותית את כל הליכי התכנון ששוברים שיאים במדינת ישראל".
נתי כרמי, משנה למנכ"ל קבוצת תצפית נדל"ן: "התוכניות של הממשלה לשוק הדיור לא באמת ישפיעו על השוק או יובילו לירידת מחירי הדירות. ראשית, התוכנית המתגבשת שהציג השר ליברמן מעדיפה יזמים שיתנו את מחיר הדירה הנמוך ביותר, מה שיגרום למצב שבו המוצר המוגמר שייצא ללקוח יהיה נחות בהרבה מדירות שמשווקות בשוק החופשי במחיר מלא. היא פוגעת בתחרות הבריאה על איכות הדירה והמפרט שהרוכש מקבל. לרוב, הציבור רוכש דירה פעם בחיים ושם את כל הונו, וחבל שיקבל מוצר באיכות נמוכה. אותו דבר גם בתוכניות מחיר מטרה שחזרו לחיים עם הגרלות ל-30 אלף דירות לזכאים - הן רק גורמות לעליית מחירים בשוק. זאת מכיוון שבכדי לספק את הדירות המוזלות לזכאים, הקבלן חייב להעלות מחירים של דירות באותו פרויקט שמיועדות לאלה שלא זכו בהגרלה או לכאלה שלא זכאים".
עוד הוסיף כי "התוכנית של ליברמן מחייבת את הקבלנים למסור את הדירות בתוך 3 שנים – לדעתי זה מיותר כי כל קבלן היה רוצה לעשות זאת, אבל מה שמונע ממנו זה הפקק במתן היתרי הבנייה. מוטב אם יתגברו את הפקידות בוועדות המקומיות ויתמרצו אותם על מתן היתרי הבנייה, משום שכיום הם כורעים תחת הנטל. היום פורסם כי בשנת 2021 החלו להיבנות 63 אלף דירות חדשות, 13% יותר מב-2020. ראוי לציין ש-2020 התאפיינה במשבר הקורונה, אז לא בטוח כמה מייצג הנתון של 2021. למרות זאת, כולי תקווה שזו תחילתה של מגמה משום שהתחלות והיתרי הבנייה שניתנים הם הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השוק".
