פרויקטים

האם הבניין שלכם יכול לעבור התחדשות עירונית? כך תוכלו לדעת

מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עם התשובות בפינה החודשית של אתר ice

מתחדשים - עו"ד רוית סיני (צילום freepik, גיא הכט, Magma Images)
אתר ice עם פינה מספר 6 של "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם. 
מה כוללת נבחרת בעלי המקצוע מטעם בעלי הדירות?
"הובלת פרויקט התחדשות עירונית לקו הסיום הוא אתגר מורכב ורב שנים, המחייב נבחרת מומחים בכובעים מקצועיים שונים, שתפקידם ללוות את הפרויקט על כל שלביו מטעם בעלי הדירות. הנבחרת הזו היא לא לוקסוס, כי אם הכרח – ולא פעם היא גם זו שתעשה את ההבדל בין פרויקט שיושלם לשביעות רצון בעלי הדירות, לפרויקט שיסתרבל, ייתקע או ייגנז. חשוב רק להדגיש: אף שבעלי המקצוע מייצגים בפרויקט את בעלי הדירות ומחויבים להם בלבד, תשלום שכרם מוטל על היזם.
אז מי בעצם נכלל בנבחרת המומחים הזו? העוגן המרכזי הוא עורך הדין: האיש שאחריותו להגן על בעלי הדירות ולשמור על האינטרסים שלהם, וקריטי שהוא יוביל את התהליך כבר מנקודת הפתיחה. עורך הדין נדרש כאן למעשה לסל נרחב של כישורים: הן משפטיים (כמי שמופקד על עריכת ההסכם המשפטי בין בעלי הדירות והיזם), הן חברתיים (כמי שמספק כתובת ומענה לבעלי הדירות, מתווך, מגשר ומייצר שיח פרקטי בין כלל הגורמים), והן מנהליים (מנהל את התהליך מול בעלי הדירות, היזם, והרשויות; מנהל את אנשי המקצוע הנוספים בפרויקט ומפקח על התקדמות הפרויקט בהתאם לתנאי הסכם, ללוחות הזמנים ולתמורות שנקבעו).
פונקציה מרכזית נוספת בכל נבחרת, היא המפקח ההנדסי מטעם בעלי הדירות. המפקח אמון על 4 היבטים: עריכת המפרט הטכני, בדיקת תוכניות הפרויקט (מעקב כי הבטחות היזם לבעלי הדירות מתורגמות גם למסמכי התב"ע), בקרה על הביצוע בשטח, וליווי בעלי הדירות בשלב הבדק, סיום העבודות וקבלת המפתחות. לצד מפקח הדיירים, מומלץ לשלב גם אדריכל.
בנוסף, חשוב לכלול בנבחרת גם שמאי, אשר תפקידו כולל בין היתר: בדיקת ההתכנות הכלכלית של הפרויקט, ניקוד הדירות הוותיקות וקביעת חלקן היחסי מכלל המבנים המיועדים לפינוי-בינוי – ובהתאם לכך, גם סיוע בשיבוץ ובהתאמת הדירות החדשות לבעלי הדירות. באחריות השמאי גם לבצע בדיקה באשר לשכר הדירה והערבויות טרם פינוי הדירות ותחילת העבודות. מניסיוני בתחום אסור לוותר גם על יועץ ביטוח, מי שבעבודה משותפת עם עורך הדין תפקידו לספק הגנה ביטוחית מקיפה לבעלי הדירות לכל אורך חיי הפרויקט".
כיצד תוכלו לבדוק האם הבניין שלכם יכול לעבור התחדשות עירונית?
"מלחמת חרבות ברזל מספקת עוד איתות לצורך הבוער בהתחדשות עירונית אינטנסיבית בכל פינה בארץ. ההמלצה שלי לבעלי דירות המבקשים לקדם פרויקט: עוד לפני שאתם מתארגנים, מקימים נציגות ובעיקר משקיעים זמן ואנרגיות – טוב תעשו אם  תפנו למינהלת ההתחדשות העירונית באזור מגוריכם.  מינהלות התחדשות עירונית פרוסות בעשרות ערים בישראל, והן יספקו תשובה מוסמכת באשר לתוכניות ולתנאים לקידום התחדשות עירונית בבניין ובסביבה הרלוונטיים.
היום ישנן ערים עם מדיניות עירונית סדורה ופרטנית לנושא, דוגמת העיר חולון. ח-619 – תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בחולון, מביאה את כל המידע הנדרש. טוב יעשו עוד ערים בישראל, אם יגבשו מדיניות מקיפה להתחדשות עירונית בשטחן – יספקו את הוודאות שכל כך נדרשת לשחקנים הפועלים בתחום, ויסייעו לשחרר את צוואר הבקבוק ולהניע פרויקטים.
אגב, גם אני כעורכת דין, לפני שאקח על עצמי ליווי משפטי של פרויקט התחדשות עירונית, אבצע בדיקות יסודיות (בעזרתם של שמאי ואדריכל) מתוך במטרה לברר האם יש התכנות כלכלית לביצוע , או שהסיכוי לקדם את הבניין או המתחם לידי מימוש שואף לאפס".

פרויקט במסגרת התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
איך מוודאים שבעלי הדירות יוכלו לחזור לגור בדירות החדשות עם סיום העבודות?
"עוד לפני שהתחדשות עירונית היא פרויקט נדל"ני, מדובר קודם כל בפרויקט חברתי, שמטרתו לספק אופק חדש לבעלי הדירות הוותיקים – כשאת מקום הבניינים הישנים, תופסים בניינים מודרניים, חדישים וממוגנים. הדברים מקבלי משנה תוקף בפרויקטים בהם מתגוררים תושבים ברף סוציו-אקונומי נמוך, כשהתחדשות עירונית היא בפירוש מנוף לשדרוג איכות החיים ורף המגורים.
לצערנו, לא פעם החזון הזה לא ממש מייצר קו עם המציאות – וכאשר בעלי הדירות חוזרים לגור בפרויקט במתכונתו המחודשת, הם מגלים שתחזוקת וניהול הבניינים מייצרים הוצאות גבוהות שלא יוכלו לעמוד בהם. כמי שמייצגת אך ורק בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א ופינוי-בינוי, חשוב לי לוודא שהם לא ידרשו להוציא שקל מכיסם לקידום ומימוש התהליך.
בפרויקטים שאני מלווה, אני דואגת בין היתר להכנסת סעיף ייעודי בהסכם המשפטי, שתכליתו הקמת קרן במימון היזם לתחזוקה השוטפת של הבניינים לכמה שנים קדימה ממועד האכלוס – מהלך זה מאפשר את חזרת בעלי הדירות הוותיקים לבתיהם מבלי שעול התשלומים יוטל עליהם.
 
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)

העמדת קרן התחזוקה עבור בעלי הדירות כחלק מההסכם המשפטי, היא גם דוגמה מייצגת לחשיבות של עורך דין מיומן, הבקיא בנבכי ההתחדשות העירונית. אני יכולה לספר שישנם פרויקטים בפינוי-בינוי, במסגרתם בעלי הדירות בבניינים במתחם, יוצגו על ידי כמה וכמה עורכי דין. וכך, בעוד בחלק מהבניינים הועמדה לבעלי הדירות קרן תחזוקה במימון היזם בהתאם להסכם המשפטי שהובילו חלק מעורכי הדין, בבניינים שכנים לא נהנים בעלי הדירות מקרן כזו, היות והיא לא נכללה בעסקה בין הצדדים שערכו עורכי הדין האחרים.
בהקשר הזה חשוב להוסיף כי גם המדינה נדרשה לנושא. בסתיו האחרון הציגו הרשות להתחדשות עירונית ומינהל התכנון, מסמך שנועד לסייע לבעלי הדירות במימון התחזוקה בבניינים רבי קומות. על פי המסמך, יזם אשר יתחייב להקים קרן תחזוקה ארוכת טווח בבניינים שיקים בפינוי-בינוי, יוכל לקבל תוספת זכויות בנייה לפרויקט".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)