פרויקטים
האם זו הרפורמה לה ציפינו? השמאי ארז כהן על הדו"ח לבחינת היטל ההשבחה
דו"ח הביניים של הצוות הבין-משרדי לבחינת היטל ההשבחה, שפורסם לאחרונה, מציג שורה של המלצות אך מותיר סוגיות מרכזיות ללא הכרעה. שמאי המקרקעין והכלכלן ארז כהן על הבשורות, ההחמצות והשורות התחתונות במסמך: "מי שקיווה שלדו"ח תהיה השלכה על מחירי הדיור – יתאכזב"
הוועדה המקומית הוא פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, המארח את השמות הבכירים המובילים את הענף לשיחה על הנושאים החמים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים. הפרק החדש שם את הפוקוס על אחד הנושאים המורכבים והשנויים במחלוקת בשוק הנדל"ן – מנגנון היטל ההשבחה, המשפיע על בעלי נכסים, יזמים ורשויות מקומיות, ומעורר כבר שנים מחלוקות סביב אופן החישוב שלו ומידת הוודאות שהוא מספק.
דו"ח ביניים של צוות בין-משרדי שהקימה הממשלה לבחינת שינויים במנגנון היטל ההשבחה פורסם לאחרונה, והוא כולל המלצות לקידום בטווח הקרוב לצד סוגיות מרכזיות שנותרו להמשך בחינה. האם מדובר בצעד משמעותי לקראת רפורמה מקיפה, או במסמך שמשאיר את עיקר הבעיות על השולחן? כדי לעשות סדר בדו"ח ובהשלכותיו, מארחת מרב מילר את ארז כהן – שמאי, משפטן וגאוגרף, הבעלים של חברת ז.כ. מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין.
לצפייה בפרק המלא:
"המנגנון הקיים לא חף מבעיות – זאת נקודת המוצא של הדו"ח", מסביר כהן. "דוגמה מייצגת היא בכך שההיטל נקבע במועד אישור תוכנית, ואילו התשלום בפועל מתבצע במועד המימוש. ומהו מימוש? מימוש זה כשיש היתר בנייה או מכר – כשעשוי לחלוף זמן רב מאוד, לעיתים שנים ולעיתים אפילו עשרות שנים, בין מועד החיוב לבין מועד המימוש. תרחיש כזה מוביל במקרים רבים לפער בין השומות, להתדיינות ארוכה מול ועדות התכנון והבנייה, למעורבות של שמאים מכריעים, ועדות ערר, בתי משפט. כל המכלול הזה גם לוקח זמן וגם מייצר חוסר ודאות".
"אין ספק שהדו"ח מיפה מאוד יפה את הכשלים, הוא גם סקר את הפסיקה ויש פסיקה נרחבת – אך ההמלצות למימוש, איך נאמר, מצומצמות", מנתח כהן. "המסמך אמנם מציע צעדים שיכולים לייצר יותר ודאות ויותר אחידות, אבל הוא עדיין נמנע מהכרעות בסוגיות המבניות והמהותיות של המנגנון".
"מעבר לזה", מוסיף כהן, "מי שקיווה שלדו"ח תהיה השלכה על מחירי הדיור בישראל או שיוביל להוזלה – יתאכזב. זה לא יקרה כתוצאה מהמסמך הנוכחי. מה שמפתיע אותי הוא שדווקא בנושא הנוגע למכירת דירה בפרויקט פינוי־בינוי, שבו הוועדה כן הייתה יכולה לייצר פתרון ברמת האזרח הקטן, היא העדיפה שלא לקבל החלטה. כיום, על מוכר דירה במסגרת תוכנית פינוי-בינוי עשוי להיות מושת היטל השבחה כבד מאוד, אף שתיאורטית ההיטל הזה אמור היה להיות מוטל על היזם – וזו בעיה גדולה מאוד. אני יודע בוודאות שהנושא גם עלה בפני הוועדה, וחבל שהיא לא קיבלה החלטה בעניין – כאן, אולי, נמצא הכשל".
כהן מסביר עוד כי אחת ההמלצות המרכזיות בדו"ח היא לדחות, במקרים שבהם הזכויות עדיין אינן ברורות, את מועד קביעת ההיטל לשלב היתר הבנייה – שבו כבר ניתן לדעת אילו זכויות אושרו ומהו היקף הבנייה בפועל. לצד היתרון שבהגברת הוודאות, מצביע כהן גם על בעיה אפשרית: "מאחר שדוחים את מועד החיוב למועד הוצאת ההיתר, יכול להיווצר כשל של גידול – בגלל שהשוק עולה והמחירים עולים, ואז כביכול ההיטל גדל".
"אבל בהקשר הזה אני חייב לשים פה סייג", מדגיש כהן. "השוק היום הוא לא שוק עולה, והוא אפילו מעט יורד. במצב עניינים שכזה, המתנה עד לשלב שבו קיימת ודאות בנוגע להיתר עשויה אפילו לפעול לטובת הנישום".
לכל הבשורות, ההחמצות והשורות התחתונות של דו"ח הביניים, היכנסו פרק החדש של הוועדה המקומית.
(בשיתוף ice פרויקטים)
