העלייה במחירי הדירות: האם הנתונים משקפים את התמונה המלאה?

הקפסולה היא פינה חודשית, הסוקרת ומסכמת את הבשורות הכלכליות המרכזיות של השבועות האחרונים, יחד עם מומחי הפניקס – ומביאה את השורות התחתונות מאחורי ההחלטות הגדולות, שעשויות להשפיע על הכיס של כל אחד ואחת מאיתנו. והפעם במוקד: שוק הדיור

בשיתוף הפניקס | 3/3/2025 8:55 1

נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון (מימין), הכלכלן הראשי של הפניקס, מתן שטרית (צילום פלאש 90/ יונתן זינדל, יוסי אלוני, Shutterstock, רמי זרנגר באדיבות הפניקס)

מדי חודש, בפינה מיוחדת, "הקפסולה", מנתחים מומחי הפניקס את החדשות הכלכליות הנוגעות לכולנו. והפעם, במסגרת פינה מספר 9: מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, מנגיש את האירועים הכלכליים הבוערים של התקופה האחרונה בגובה העיניים – מהי תמונת המצב העדכנית בשוק הנדל"ן למגורים ומה חשוב להביא בחשבון לפני שמחליטים לקנות דירה? איזה אפקט יש להותרת הריבית ללא שינוי ולעלייה באינפלציה על משקי הבית? הקפסולה עושה עבורכם סדר.

האירוע: מחירי הדיור מתייקרים
מי שקיווה שהירידה שנרשמה בקיץ (אוגוסט-ספטמבר 2024) במחירי הדיור, מבשרת על תחילתה של מגמה, שוב התבדה – ובשטח המחירים מטפסים: נתוני הלמ"ס באשר לעסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2024 מצביעים על עלייה של 0.4%. בהסתכלות שנתית, רשמו מחירי הדיור עלייה מצטברת של 7.3%, כשהמשמעות עבור רבים מהישראלים היא שחלום הדירה מוסיף להתרחק.

"חשוב להביא בחשבון, כפי שאנו מדגישים לאורך השנה האחרונה, שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס אינו משקף במדויק את המציאות, בשל שני גורמים מרכזיים", מסביר שטרית. "ראשית, השפעת מבצעי הקבלנים על מחירי הדירות החדשות. אנו רואים שבשנה האחרונה שוק הדירות החדשות מונע במידה רבה על ידי מבצעים – הכוללים בין היתר דחיית תשלומים עד למועד מסירת הדירה, הלוואות קבלן, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, שדרוגים ללא עלות ועוד. המבצעים הללו מוזילים בפועל את מחירי הדירות החדשות, אך אינם נכללים במדד מחירי הדיור של הלמ"ס, מה שיוצר לא פעם עיוות בנתונים".

"לצד מבצעי הקבלן, ישנו גם שינוי בהרכב הרכישות בשוק הדירות מיד שנייה", מוסיף שטרית. "במהלך השנה האחרונה, הובילה המציאות הביטחונית בישראל לביקוש מוגבר לדירות עם ממ"ד, מה ששינה את הרכב העסקאות בשוק דירות היד שנייה. מכיוון שהלמ"ס אינו משווה מחירי דירות עם ממ"ד מול דירות ללא ממ"ד, אלא מחשב את השינוי הכולל בשוק – נוצר עיוות סטטיסטי, שבו השוואת מחירי דירה עם ממ"ד לדירה ללא ממ"ד יוצרת רושם של עליית מחירים גבוהה יותר מכפי שהיא בפועל".

לדברי שטרית, "מעבר לזה שהנתונים הרשמיים של הלמ"ס אינם משקפים במלואם את המציאות העדכנית בשוק, ונראה כי בפועל מחירי הדירות נמוכים יותר, יש לציין כי הסיכון בשוק הדירות החדשות ובשוק המשכנתאות הולך וגדל. מי שעוקב בשנה האחרונה אחר הסקירות שלנו בהפניקס, כנראה לא יופתע מהתמונה שמצטיירת כעת.

בהקשר לשוק הדירות החדשות, משרד האוצר (אגף הכלכלן הראשי) התייחס בסקירתו האחרונה לחודש דצמבר, ושם את הפוקוס על שיעור הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי עם הטבות מימון – כשהממצאים בהחלט מתחילים לעורר דאגה. כך, באזור המרכז, כ-47% מהדירות שנמכרו בשוק החופשי כללו הטבות מימון. באזור תל אביב, הנתון עומד על כ-34%, ואילו באזור באר שבע, מדובר על כ-41% מהעסקאות".

"גם בבנק ישראל מתחילים להפגין חשש הולך וגובר לגבי שוק הדיור, כפי שעולה מדו"ח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2024 שהתפרסם לאחרונה", מחדד שטרית. "בבנק ציינו כי בשוק המשכנתאות חלה עלייה בשיעור המשכנתאות הנחשבות בסיכון גבוה, לצד עלייה בהיקף ההלוואות בולט, עליהם הרחיבו גם בדו"ח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2024. עוד נכתב בדו"ח כי נוטלי משכנתאות המשלמים מעל 30% מהכנסתם הפנויה להחזר חודשי, אשר משקלם בשוק הולך וגדל, נמצאים בסיכון גבוה במיוחד במקרה של ירידה בהכנסה הפנויה או עלייה בהחזר החודשי".

פרויקט נדל"ן בבנייה. "הסיכון בשוק הדירות החדשות ובשוק המשכנתאות הולך וגדל" (צילום Shutterstock)

המשמעות הצפויה למשקי הבית:
"בשורה התחתונה, כל מי שיש בכוונתו לרכוש דירה בזמן הקרוב, חשוב שיוודא שיש לו את היכולת להשלים את העסקה במלואה – הן מבחינת ההון העצמי והן מבחינת היכולת ליטול משכנתא בהתאם ליכולת ההחזר שלו", מדגיש שטרית. "כמו כן, כדאי לשקול להימנע מהתחייבויות שבהן החזר המשכנתא מתקרב לרמות הגבוהות של מעל 30% מההכנסה הפנויה, כפי שהדגיש בנק ישראל, וזאת על מנת לשמור על יציבות כלכלית לאורך זמן. למי שמתלבטים אם לרכוש דירה כעת או להמתין – רצוי לזכור שהמלאי הלא מכור של דירות נמצא בשיא כל הזמנים, במיוחד באזורי הביקוש. בסביבה הנוכחית, ייתכן שעדיף לחכות מעט ולבחון לאן הרוח נושבת בשוק הנדל"ן, לפני שנכנסים להתחייבויות קדימה".

האירוע: האינפלציה בעלייה
מדד המחירים לצרכן בישראל עלה בחודש ינואר ב-0.6%, מעט מעל הקונצנזוס שעמד על 0.5% – זאת על רקע שורה של התייקרויות, דוגמת המע"מ, הארנונה, המים, החשמל והדלק. באשר לאינפלציה השנתית, הרי שהיא טיפסה משיעור של 3.2% לשיעור של 3.8%.

"האינפלציה אמנם עלתה, אך החדשות הטובות הן שזה ככל הנראה לא מסמן מגמה", מפרט שטרית. "כבר בפברואר, צפוי הקצב השנתי לחזור להתמתן, עם התכנסות הדרגתית ליעד יציבות המחירים בתחילת המחצית השנייה של 2025. ציפיות האינפלציה של החזאים לשנה הקרובה עודכנו כלפי מטה, מ-2.7% ל-2.4%, במקביל לירידה בציפיות האינפלציה המשתקפות משוק האג"ח".

המשמעות הצפויה למשקי הבית:
"נראה כי קצב הגידול השנתי שנרשם בינואר מסמן את השיא של התקופה הנוכחית, עם זאת צריך גם להפנים שהאינפלציה לא נעלמה – היא פשוט תעלה בקצב מתון יותר בהמשך", מרחיב שטרית. "לכן, על משקי הבית בישראל להמשיך ולנהל את התקציב בזהירות, לתכנן הוצאות גדולות מראש ולבחון אלטרנטיבות זולות יותר היכן שניתן. בקיצור ולעניין: התנהלות פיננסית מחושבת תאפשר למשקי הבית להתמודד טוב יותר עם המשך עליות המחירים הצפויות".

האירוע: רמת הריבית נותרה ללא שינוי
בנוהל שכבר הפך בחודשים האחרונים לקבוע, הותירה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל את הריבית על כנה. בפעם התשיעית ברציפות, תישאר הריבית ברמה של 4.5% – החלטה, שחובה בהקשר הזה גם לומר, תאמה את ציפיותיהם של הכלכלנים והאנליסטים.

"במסגרת החלטת הריבית, הדגישו בבנק ישראל לחיוב את השיפור בסביבת המאקרו, הכולל ירידה בפרמיית הסיכון, התחזקות השקל ושיפור נוסף בפעילות הכלכלית", מנתח שטרית. "יחד עם זאת, בתקופה שבה בנקים מרכזיים פועלים בהתאם לנתונים, ומול חברי הוועדה עומד מדד מחירים שמציג אינפלציה שנתית של 3.8%, אין עדיין מרחב להתחיל לאותת על מועד להפחתות ריבית. כאשר זה מגיע לתזמון, בבנק ישראל נוקטים בגישה זהירה ויבחרו להמתין ולבחון את מדדי המחירים בחודשים הקרובים, שצפויים להישאר יחסית גבוהים ברמה החודשית, לפני שיפתחו דיון ברור יותר על אפשרות להפחתת ריבית".

"להערכתנו", מציין שטרית, "מאחר שהאינפלציה צפויה להתחיל להתכנס ליעד יציבות המחירים עם תחילת המחצית השנייה של 2025, הסיכויים להפחתת ריבית עם תחילת המחצית השנייה של השנה הולכים וגדלים באופן משמעותי, כפי שמשתקף גם בתמחור בשווקים".

האירוע: רמת הריבית נותרה ללא שינוי
"בכל הקשור למשקי הבית, אין חדש תחת השמש", מבהיר שטרית. "במילים אחרות: הריבית תמשיך להכביד בינתיים על ציבור נוטלי ההלוואות והמשכנתאות, כאשר ההחזרים הגבוהים ממשיכים לשחוק את ההכנסה הפנויה. מנגד, בצד של החוסכים, סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להעניק תשואה נאה על אפיקים סולידיים".

למעבר למתחם המלא לחצו כאן

האמור מובא מטעם הפניקס חברה לביטוח בע"מ (להלן: "הפניקס") למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. אין לראות במסמך זה ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם או במוצרים פנסיונים כלשהם. האמור לעיל אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות ו/או פנסיוני ו/או פיננסי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. המידע כולל ניתוח כלכלי למצב הקיים בשוק והינו בגדר השערה בלבד ונשען על אומדנים והערכות הנכונים למועד המוצג ושמטבע הדברים, אפשר שיתבררו כחסרים או בלתי מעודכנים, וכן עלולים להתגלות סטיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל. ובכל מקרה אין הפניקס מתחייבת על דיוקו ו/או שלמותו ו/או היותו רלוונטי למקרה זה או אחר. אין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בניירות ערך ו/או בנכסים הפיננסיים או הפנסיוניים המוזכרים בו. אין באמור התחייבות לתשואה או רווח עתידיים. פורסם ביום 3.3.2025.

(בשיתוף הפניקס)