פרויקטים
הערת אזהרה בהתחדשות עירונית: רשת ביטחון או מלכודת? עו"ד רוית סיני עושה סדר
אף שרישום הערת אזהרה במיזמי התחדשות עירונית נתפס לא פעם כהליך טכני בלבד – בפועל מדובר בהיבט קריטי שיכול להשליך על התקדמות הפרויקט ולהשפיע על כל הצדדים המעורבים. מה חשוב לדעת וממה כדאי להיזהר? עו"ד רוית סיני עם ההסברים
הערת אזהרה היא פרוצדורה משפטית המהווה חלק מהותי מכל מיזם במסגרת התחדשות עירונית. אף שרבים נוטים שלא לייחס לה חשיבות יוצאת דופן, הרי שלא פעם הערת האזהרה היא זו שעשויה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיחצה את קו הסיום, לפרויקט שעלול להסתרבל, להיתקע ואולי אף להיגנז.
רישום הערת האזהרה נעשה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ומופיע בנסח הטאבו. תכליתו: התחייבות של בעל הזכויות בנכס לביצוע עסקת מקרקעין (או להימנע ממנה). הערת אזהרה כשמה כן היא: תמרור שנועד להתריע בפני כל מתעניין פוטנציאלי כי קיימת התחייבות באשר לנכס ולמנוע עסקאות מקבילות. במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38, הערת אזהרה נרשמת לטובת החברה היזמית, כחלק מעסקת התחדשות עירונית מול בעלי הזכויות בבניין או במתחם, מתוך כוונה לשמור על הפרויקט מפני סיכונים ולהביא למימושו.
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשרת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. למשרד שייסדה, רוית סיני משרד עורכי דין, ניסיון עשיר בייצוג דיירים (ודיירים בלבד) במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. כמי שפועלת בתחום כבר למעלה מעשור וחצי, היא מכירה את המורכבויות סביב רישום הערת אזהרה, כמו גם את הפלונטרים והבעיות שהערת האזהרה עשויה לייצר.
"רישום הערת אזהרה הוא נושא קריטי", מדגישה עו"ד סיני בראיון לאתר ice. "המציאות מלמדת, לצערי, שרבים מהדיירים שמבקשים לקדם התחדשות עירונית בכלל לא מבינים את האפקט של הערת אזהרה על הנכס שלהם ועל הפרויקט. הערת אזהרה תפקידה להעיד על היתכנות מעשית לקידום הפרויקט – ולכן למועד בו היא נרשמת יש חשיבות דרמטית. רק כאשר קיים רוב של 67% מקרב הדיירים – כלומר ליזם יש את המנדט הנדרש להתחיל להניע את הליכי התכנון והרישוי לקראת הוצאת ההיתר – אני מאפשרת לרשום הערות אזהרה בנסח טאבו, אחרת זה מתכון לצרות".
לא במקרה מחדדת עו"ד סיני את סוגיית השגת הרוב הדרוש – 67% לפחות מבעלי הזכויות – כפקטור מכריע. "לא פעם ולא פעמיים יזמים מבקשים לרשום הערות אזהרה אחרי הסכמה של 50% מבעלי הדירות, ואני גם מכירה מקרים שבו דרש היזם לרשום הערת אזהרה כבר מהחותם הראשון על העסקה – ומבלי שבכלל יש לו את הסכמות מצד יתר הדיירים".
"המשמעות פה היא שכל מי שלנכס שלו נרשמה הערת אזהרה לא יכול לבצע שום עסקה – מכירה, שעבוד או אפילו העברת זכויות לקרוב משפחה ללא תמורה", מרחיבה עו"ד סיני. "ברמה הפרקטית, אם היזם לא מצליח לאורך שנים לקדם את הפרויקט – ובישראל יש גם מקרים כאלה – בעל הדירה מסונדל".
פרויקט התחדשות עירונית (צילום Shutterstock)
אם תשאלו את עו"ד סיני, עורך דין המייצג דיירים במיזמי התחדשות עירונית, שמאפשר רישום הערות אזהרה טרם השגת הסכמות לביצוע העסקה מצד 67% מבעלי הזכויות – אינו עושה את עבודתו נאמנה. "יש כאן בעיתיות כפולה", היא קובעת. "ראשית, עורכי דין שלא מבינים את המשמעויות של הערות אזהרה, וחמור מכך כאלה שמבינים אבל לא עושים דבר כדי למנוע או להסיר אותן. להגן על הדיירים לכל אורך הדרך, ולוודא שהם לא ידרשו להוציא שקל מכיסם הפרטי – זו האחריות שלי. אם היזם זונח את ההתחייבות שלו ולא מתקדם, בעלי הדירות נתקעים פעמיים: גם עם פרויקט שלא ייצא לדרך, וגם עם הערות אזהרה על הדירות שלהם".
"כדי למנוע תרחיש כזה, לפני שאני מאפשרת ליזם לרשום הערות אזהרה, אני דורשת לקבל ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה", ממשיכה עו"ד סיני. "ייפוי הכוח הזה הוא כלי משפטי חיוני, שמאפשר למחוק הערות אזהרה במקרים כמו הפרת הוראות ההסכם מצד היזם, או בסיטואציה שהיזם נכשל בהשגת רוב מקרב הדיירים. בכל הסכם משפטי מול היזם, אני מדגישה בבירור באיזה תנאים ועילות ניתן להשתמש בצעד הזה".
פה זה לא נגמר. בהתקשרות בעסקת התחדשות עירונית מקפידה עו"ד סיני על עניין נוסף: "כאשר מתקבל היתר הבנייה והיזם מתחיל למכור את הדירות, אני מחייבת אותו להתחשב גם בבעלי הדירות הקיימים. כחלק מההסכם, אני לא מאפשרת ליזם לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים עד למסירת המפתחות – מה שמצריך אותו לספק ערבות בנקאית. ההיבט הזה מהווה מבחינת היזם עוד זרז להנעת הפרויקט, משום שהוא רוצה להיפטר מאותה ערבות שהעמיד".
כאחת שמכירה היטב את השטח, לעו"ד סיני לא חסרות דוגמאות ליד הקלה על ההדק בכל מה שנוגע לרישום הערות אזהרה. "התבקשתי לייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ שנקלע למבוי סתום", היא מתארת. "על אף שהיזם לא הצליח אפילו לגרד הסכמות של 50% מקרב הדיירים, הוא הזדרז לרשום הערת אזהרה לכל מי שהתקשר עימו. בינתיים הפרויקט עמד במקום. והדיירים? הם נותרו חסרי אונים. על פניו, עורך הדין הדיירים שלהם אמור היה לפעול: לבטל את הערות האזהרה – אלא שתיאוריה לחוד, ומציאות לחוד".
כשזה מצב העניינים, התבקשה עו"ד סיני לחלץ את הפרויקט, ולמרות שסיכויי ההצלחה נראו אז נמוכים, היום הוא נמצא על דרך המלך: "הדיירים הביאו יזם אחר, אשר גם לו וגם ליזם הוותיק הצגתי הסכם משפטי חדש שניסחתי. מדובר בהסכם שבו אני זו שקובעת את התנאים למימוש הפרויקט – ומי מהם שמקבל את התנאים, זוכה לרוב הנדרש מקרב הדיירים להתקדם".
"בסופו של דבר היזם הוותיק החליט לצאת מהתמונה והמושכות עברו ליזם החדש", מספרת עו"ד סיני. "לדיירים הצלחתי למקסם התמורות עם הסכם משודרג וצ'ופרים – ולא פחות חשוב: במסגרת ההסכם, התחייב היזם החדש לקחת על עצמו את הטיפול באשר להערות האזהרה שכבר נרשמו לחלק מהדיירים".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
הערות אזהרה, חשוב לציין, לא נועדו להגן רק על בעלי הדירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אלא גם על החברה היזמית ועל הרוכשים או המשקיעים העתידיים. "הרציונל הוא לתת ביטחון לכל צד שקשור לעסקה – כל אחד בכובע שלו", מפרטת עו"ד סיני. "כך, רישום הערת אזהרה מספק ליזם את הרוח הגבית מצד הדיירים לפעול לקידום הפרויקט ומונע מצב שאם אחד מהם מחליט על מכירת הנכס, מי שייכנס בנעליו יחליט פתאום לפתוח את ההסכם מחדש ולקחת את הפרויקט צעד אחורה".
"גם את מי שחפץ לרכוש דירה בפרויקט של התחדשות עירונית, הערת האזהרה משרתת", ממשיכה עו"ד סיני. "וזאת משום שהמנגנון הזה מבהיר כי קיימת התחייבות חוזית ביחס לנכס. במילים אחרות: לא ניתן למכור את אותה דירה לצד שלישי, לשעבד אותה או לרשום עליה עיקול מבלי שהרוכש יהיה מודע לכך".
"בשורה התחתונה: הערת אזהרה היא הרבה מעבר לצעד טכני", מסכמת עו"ד סיני. "לפני שחותמים על עסקת התחדשות עירונית הכרחי להבין את ההשלכות שלה – כשלפונקציה המשפטית תפקיד מכריע. עורך דין בעל היכרות עמוקה עם תחום ההתחדשות העירונית, הוא לא מותרות כי אם הכרח. הוא זה שיידע לספק את המעטפת המשפטית הראויה ולייצר רשת ביטחון לדיירים".
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
