חברת הנדל"ן תב"ע קפיטל מציגה יוזמה ייחודית בתחום ההתחדשות העירונית: קרן "בעל הבית", שמבקשת לייצר מציאות חדשה בתחום. המטרה העומדת מאחורי הקמתה של הקרן היא להחזיר את השליטה והעצמאות לידי בעלי הדירות, ולחזק את מעורבותם בתהליך מול היזמים.

על פי המודל, לכל יחידת דיור או יחידה מסחרית במתחם קיים, תוקם קרן ייעודית בסך של עד 60 אלף שקלים לתשלום שכרם של יועצי הדיירים: עורכי דין, שמאים, מפקחים ויועצי מיסוי. הכספים ירוכזו בחשבון בנק שייפתח במיוחד לשם כך, כאשר נציגות הדיירים תהיה מורשית החתימה היחידה בחשבון. המשמעות: השליטה על ניהול כספים תהיה בידי בעלי הדירות, ללא כל תלות בחברות היזמיות.

כאן המקום להסביר: בתחום ההתחדשות העירונית מקובל כיום כי את שכרם של נבחרת היועצים שתפקידה להגן על הדיירים בפרויקט, מממן דווקא היזם – מצב שבפועל מייצר תלות מובנית ומעלה חשש לניגוד עניינים. קרן "בעל הבית" תכליתה לשבור את התלות הזו: להפריד באופן מלא בין היזם ליועצים, ולבסס נאמנות מלאה מצידם כלפי בעלי הדירות בלבד.

הקרן החדשה שמשיקה תב"ע קפיטל נועדה גם למנוע את החשש לפיו אם האחריות למימון שכר היועצים תוטל ישירות על הדיירים, רבים מהם יעדיפו להימנע מהוצאה כספית נכבדת ויבחרו באנשי מקצוע זולים או חסרי ניסיון – מצב העלול לפגוע באיכות הליווי המקצועי ולהשליך ישירות על מימוש הפרויקט כולו. קרן "בעל הבית" נותנת מענה מדויק לתרחיש מהסוג הזה: היא מבטיחה ריכוז של סכומי כסף משמעותיים, שיאפשרו לבעלי הדירות למנות נבחרת יועצים מקצועית, מיומנת ומנוסה – כזו שמכירה את המורכבויות בתחום ההתחדשות העירונית ותדע לשמור על האינטרסים שלהם באופן עקבי ומיטבי.

ניהול תקציב קרן "בעל הבית" על ידי הנציגות מייצרת שקיפות מלאה לאורך כל שלבי התהליך, היות וכל תשלום מתבצע תחת פיקוח ובקרה, כך שבעלי הדירות יודעים בכל רגע נתון למי משולם הכסף ובאיזה היקף. מעבר לכך, המודל יעניק לדיירים תחושת ביטחון ושליטה, ויגביר את האמון שלהם בקידום הפרויקט. במילים אחרות, כאשר נציגות הדיירים היא זו שחותמת על הצ'ק, עורך הדין מחויב להגיב, השמאי לחשב והמפקח לפקח – המחויבות עוברת מהיזם לבעלי הדירות.

עוד אלמנט חשוב בהקמת הקרן נוגע להיבט החברתי, כשהמהלך עתיד להוביל את בעלי הדירות לקחת אחריות על הניהול הכלכלי של הפרויקט, להבין את השלבים השונים של ההתחדשות העירונית, ולהשתתף באופן פעיל בהחלטות המרכזיות המתקבלות. מעבר לכך, כשהדיירים מנהלים את התקציב ושותפים להחלטות מהותיות, מתחזקת גם את תחושת ה"ביחד" ומאחדת את בעלי הדירות סביב מטרה משותפת – קידום הפרויקט לטובת כולם, ומגדילה את סיכויי הצלחתו.  

כך, קרן "בעל הבית" היא לא רק לכלי ניהולי, אלא גם מנוף ליצירת לכידות קהילתית בבניינים ובמתחמים המתחדשים. בשורה התחתונה: קרן זו אינה רק מודל פיננסי, כי אם שינוי מהותי בתפיסת ההתחדשות העירונית, עם מודל מהפכני שמחזיר את הכוח לידיים הנכונות – של בעלי הדירות עצמם. בטווח הארוך, יוזמות דוגמת קרן "בעל הבית" עשויות גם לתרום להגברת אמון הציבור במיזמי התחדשות עירונית, להאיץ תהליכים ולקצר לוחות זמנים – וחשוב לא פחות: להטמיע אינטראקציה שקופה והדוקה בין בעלי הדירות לכלל גורמים המקצועיים.

"תפקידה של הקרן 'בעל הבית' היא להגביר את מעורבות הדיירים בתהליך, ולתת להם סמכות והשפעה בניהול היועצים שלהם", מסביר ינון מגזימוף, המנכ"ל והבעלים של חברת תב"ע קפיטל בשיחה עם אתר .ice "הקמנו את הקרן לאור פניות מעשרות דיירים, שסיפרו כי יועצים שנבחרו לייצג אותם לא עונים להם לאחר שמונו – עניין שמייצר אצלם תחושת חוסר ודאות ומערער את אמונם בפרויקט. לי זה היה לי תמוה, כי לי אותם היועצים, עונים מיד. מדובר בנושא כאוב, שמחייב פתרון כאן ועכשיו".

"הגיע הזמן שבעלי הדירות יקבלו את הכוח הראוי למעמדם – כבעלי הבית. להם נבחרת היועצים צריכה לתת דין וחשבון", מבהיר מגזימוף. "מעבר לכך, אנו סבורים שבהתנהלות שוק תקינה שכרו של כל נותן שירות צריך להיות משולם על ידי מקבל השירות ולא על ידי צד ג' – במיוחד כאשר מדובר בייעוץ לעסקה מול אותו צד ג'. ה'אני מאמין' של תב"ע קפיטל הוא להעביר את השליטה והוודאות לבעלי הדירות. קרן 'בעל הבית' היא כלי נוסף לכך".

פרויקט פינוי-בינוי שמובילה תב"ע קפיטל ברחוב איסלנד בירושלים, שייצא להריסה ב-2026 (הדמיה באדיבות תב"ע קפיטל)

דבריו של מגזימוף לא נאמרים באוויר, אלא כבר מתורגמים גם לרמה הפרקטית: קרן "בעל הבית" תיושם בכל הפרויקטים העתידיים של תב"ע קפיטל, כמו גם במתחמים קיימים שמקדמת החברה ובהם טרם נבחרו יועצי דיירים על ידי צוותי הנציגות.

תב"ע קפיטל היא מהחברות הצומחות בשוק ההתחדשות העירונית בישראל ומתוך אג'נדה ברורה ממקדת את פעילותה בירושלים. החברה שהוקמה לקראת סוף העשור שעבר, מובילה כיום מספר דו ספרתי של פרויקטים הכוללים אלפי דירות חדשות ברחבי הבירה.

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)