פרויקטים

שוק ההון מול שוק הנדל"ן: איפה תרוויחו יותר?

עד לא מזמן השקעה בדירה קוטלגה כיציבה ובטוחה, לעומת תדמית הרפתקנית יותר שמלווה את ההשקעה בשוק ההון. אלא כשבוחנים את הנתונים לעומק נראה כי כללי המשחק שונים מכפי הנדמה לנו והמספרים מדברים בעד עצמם: "לאורך זמן, התשואות בשוק ההון גבוהות יותר"

בשיתוף הראל פיננסים |  6
צילום pexels, pixabay
תפישת העולם הרווחת של הישראלי הממוצע, במיוחד בשנים האחרונות, הייתה שהשקעה בנדל"ן בטוחה ויציבה יותר מהעולם התנודתי של שוק ההון. לפי הגישה הזו, במניות ובמסחר בבורסה אפשר לפעמים להפסיד, אבל עליית מחירי הדירות בישראל מבטיחה שכאן אפשר רק להרוויח. האמנם? בחינה של הדברים לעומק, מציירת תמונה שונה בתכלית, ולמעשה כשבוחנים את הנתונים של השנים האחרונות מגלים תמונה הפוכה.
מאז המשבר העולמי ב-2008 מחירי הדירות בישראל הכפילו את עצמם וקפצו ב-214% - מהמדד שפורסם עבור החודשים נובמבר-דצמבר 2008 ועד המדד שפורסם עבור חודשים נובמבר-דצמבר 2020, בהתאם למדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלמ"ס. ומה עשו הבורסות? בארה"ב טיפס מדד S&P500 של 500 החברות הגדולות בכ-400% במהלך התקופה והבורסה בתל אביב (מדד 125) עלתה בכמעט 300%, נכון ל-31/12/2008 ועד ל-31/12/2020.
הנתונים האלה מתחדדים עוד יותר, כאשר בודקים את התשואה הממוצעת של המשקיע בתקופת זמן מוגדרת. במחקר שנערך על ידי בית ההשקעות הראל פיננסים, נבדקו הנתונים של מדד מחירי הדירות מאז שהחלו לעקוב אחר הנתונים בשנת 1994. מאז ועד 2020, ממוצע השינוי במחירי הדירות בכל חמש שנים מתגלגלות היה 25.6% (כלומר בין 1994 ל-1999, בין 1995 ל-2000 וכו') ובמדידה לתקופה של עשר שנים הממוצע עמד על 56.8%.
גם כאן הנתונים אולי מרשימים, אבל העליות בשוקי המניות במהלך התקופה הזו היו חדות עוד יותר. מדדי המניות מ-1994 ועד 2020 - הן בישראל והן בארה"ב - זינקו בצורה דרמטית: מדד S&P500 עלה ב-43% בממוצע על פני חמש שנים וב-105.6% בממוצע על פני עשור. מדד חברות הטכנולוגיה מדד הנאסד"ק עלה ב-123.7% בממוצע על פני חמש שנים ולא פחות מ-334.8% בממוצע על פני עשור. גם מי שהשקיע בישראל ראה עלייה מרשימה כאשר תל אביב 125 עלה ב-59.2% בממוצע על פני חמש שנים וב-138.5% בממוצע על פני עשור.
במחקר של הראל פיננסים נערכו גם בדיקות ברמה מפורטת יותר שכללו השוואה לגבי המחירים בשני האפיקים – נדל"ן ושוק ההון – שהניבו תוצאות ברורות. מהמחקר עולה כי ב"תור הזהב" של הנדל"ן בישראל בעשור האחרון (ינואר 2010 עד דצמבר 2020 כולל), עלה מדד מחירי הדירות ב-178%. לעומתו, מדד מניות הנדל"ן בתל אביב  עלה ב-276%.
כשמשווים את הנתונים למדדי מניות מובילים בחו"ל, הפערים אפילו גדולים יותר. הנתונים הללו לא הותירו מקום לספק במחלקת המחקר של החברה, שבדקה את הנושא לאורך תקופות שונות, והגיעה לתובנה חד משמעית: אף שהתחושה שמחירי הנדל"ן בעלייה מתמדת, לאורך זמן התשואות בשוק ההון גבוהות הרבה יותר.
הון מול קיפאון
"לרוב אנחנו נתקלים במשקיעים רבים שמתלבטים בין השקעה בשוק ההון לבין השקעה בנדל"ן או רכישת דירה, אבל האמת היא שהם לא תמיד מבינים שכלל לא מדובר על אותה משבצת", אומרת קרן דנציגר, מנכ"לית חברת ניהול התיקים והמשנה למנכ"ל בהראל פיננסים, בראיון ל-ice. "למשל, אם יש לי כמה מאות אלפי שקלים, אני יכולה להשקיע בשוק ההון ולעשות יופי של תשואה לאורך זמן, אך לא תמיד אוכל לקנות דירה. בנוסף, רבים לא מביאים בחשבון שדירה היא נכס לא נזיל. בתקופת הקורונה כמעט לא היו עסקאות נדל"ן ומי שהיה חייב כסף במיידי נתקע. היתרון הגדול ביותר של שוק ההון הוא שניתן למצוא בו הכל. מי אמר שצריך לקנות דירה ולא מניה של חברת בנייה?".
על הסטיגמה לפיה השקעה בדירה הנה יציבה ובטוחה, בעוד ששוק ההון טומן בחובו סיכונים, מסבירה דנציגר כי "היינו עדים לקיפאון מוחלט בשוק הנדל"ן לאורך 2020, ומצד שני לאחר תקופה של ירידות בחודש מרץ, היו עליות משמעותיות ובסופו של דבר זו הייתה שנה מעולה לשוק ההון. מתחילת 2021 אנו רואים עליית מחירים בנדל"ן, שמפצות מעט על השנה החולפת אבל – וזה העניין החשוב כאן - אם נסתכל על התשואות של נדל"ן בישראל לעומת שוק ההון, נגלה שכמעט בכל חתך זמן של השקעה - שוק ההון מנצח".
הכסף יעבוד
הבדל משמעותי נוסף בין ההשקעות בתחום הנדל"ן לאלה בשוק ההון, נעוץ ביחס אותו מעניקה החברה ללקוחותיה. "זה דומה להבדל בין מסלול 'הכל כלול' לעומת מסלול 'עשה זאת בעצמך'", מרחיבה דנציגר. "כאשר פותחים תיק השקעות בשוק ההון, הוא מנוהל בידי בית ההשקעות, כשלרוב יוצמד ללקוח איש קשר אישי שעומד לרשותו לכל שאלה או בקשה. להבדיל, בהליך קניית דירה להשקעה הרוכש עושה הכל לבד – החל בסקר שוק, עבור בבחירת הדירה והמו"מ וכלה בהחלטות הנוגעות לשיפוץ והשכרה".
המומחים של הראל פיננסים דואגים "לתפור" לכל לקוח חליפה ייחודית על פי בקשותיו ותקציבו. זו, אגב, גם הסיבה שקשה למקד את קהל היעד של המשקיעים בשוק ההון. "בניגוד לכל מוצר אחר בשוק ההון, תיק מנוהל הוא מוצר שמותאם אישית לכל משקיע ולכן אי אפשר לתאר קהל יעד טיפוסי", מפרטת דנציגר. "הדבר היחיד שמשותף לכולם הוא כסף נזיל להשקעה ושאיפה לתשואה חיובית לאורך זמן. בשלוש מילים: שהכסף יעבוד בשבילם".
קרן דנציגר. "מי אמר שצריך לקנות דירה ולא מניה של חברת בנייה?" צילום: טל שחר
אותה חליפה ייחודית היא תוצר של מחלקת האנליזה וההשקעות בהראל פיננסים, אשר אנשיה מייצרים תמהיל השקעות מגוון ומאוזן, המותאם בדיוק לצרכי הלקוח. איך זה עובד בפועל? בתהליך פתיחת תיק ההשקעות, יושב מתכנן פיננסי בעל רישיון שיווק השקעות עם הלקוח, מבצע תשאול אודות הצרכים והטעמים האישים, ועל בסיס זה יורכב בסופו של יום תיק ההשקעות, כאשר מגוון המסלולים רחב ומגוון.
במהלך השנה האחרונה יצרה החברה גם מסלוליים ייחודיים מוטי מניות טכנולוגיה או כאלה הכוללים שילוב של מניות "כלכלת המחר" – תחומי חדשנות דוגמת פינטק (טכנולוגיה פיננסית), אנרגיה ירוקה ורכבים חשמליים.
"כלכלת המחר מתייחסת לכל אותם התחומים הצפויים להשפיע ולשנות את עולמנו. כל תחום כזה מצריך עבודת מחקר מעמיקה על מנת לאתר את החברות האטרקטיביות יותר להשקעה", מתארת דנציגר. "מחלקת המחקר שלנו מייצרת סקירה מקיפה על התחום, לומדת אותו ביסודיות ומשלבת השקעות עבור הלקוחות בהתאם".
עד כמה השינויים בתחום מחייבים גופים פיננסיים גדולים להיות מעודכנים ולתת דגש נרחב יותר על חדשנות? 
"עולם ההשקעות הקלאסי בשוק ההון עדיין מורכב ברובו המוחלט מהשקעה במניות ואגרות חוב. עם זאת, השינוי הגלובלי בעולם ההשקעות בכלל ובהראל פיננסים בפרט, הוא השיפור המתמיד שאנחנו מבצעים ביכולות המחקר, ניתוח המידע והנתונים מתוך מטרה לייצר השקעות מניבות בכל התחומים - אם במוצרי מדף קלאסיים ואם בשילוב השקעות מכלכלת המחר. לכן אנחנו מחויבים תמיד להישאר מעודכנים ולהמציא את עצמנו עבור קהל הלקוחות בכל פעם מחדש".
הראל פיננסים ניהול השקעות בע"מ ("הראל ניהול השקעות") הנה מנהלת תיקים ועוסקת בייעוץ (שיווק) השקעות ובניהול תיקי השקעות. הגב' קרן דנציגר הינה מנכ"לית הראל ניהול השקעות. אין באמור משום תחליף לייעוץ (שיווק) השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים והמיוחדים של כל משקיע, ואין באמור לעיל משום הצעה לרכישת ניירות ערך ו/או נכסים פיננסיים ו/או המלצה לפעילות כלשהי בשוק ההון. אין באמור התחייבות להשגת תשואה כלשהי על ידי הראל ניהול השקעות.