פרויקטים

שחר רז: "מתמ"א ב-20 מיליון שקלים חיזוק ובינוי עברה לפרויקטים בהיקפים של מיליארדים"

חברת קונטמפו (חיזוק ובינוי) שהחלה את דרכה לפני כעשור בפרויקט תמ"א צנוע ברמת גן, ממצבת עצמה ככוח עולה בתחום ההתחדשות עירונית. הבעלים שחר רז, סוגר שנה מוצלחת ומבהיר: "גם כשגדלים, מקפידים על יחס בלתי מתפשר לכל דייר"

שחר רז, הבעלים של חברת קונטמפו (חיזוק ובינוי) (צילום טל גבעוני)
"הכל התחיל ב-2013 במפגש אצלי בסלון. ישבנו קבוצה של דיירים והגענו למסקנה שהבניין שלנו שהוקם בסוף שנות ה-50, כבר לא עומד בסטנדרט המגורים של המאה ה-21: התשתיות התיישנו, הסתימות בביוב התרבו – וזה עוד לפני שדברנו על המחסור במעלית ובממ"ד. זו הסיבה שהחלטנו לקדם תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. לקחנו עו"ד, ערכנו מכרז יזמים ובחרנו בחברת חיזוק ובינוי להוביל את הפרויקט. ב-2019 החלו העבודות, כשאנו זוכים לליווי רציף, אוזן קשבת וחווית שירות איכותית. בעוד חודשים ספורים אנו צפויים להיכנס לדירות החדשות, הכוללות שטח גדול יותר ומיגון, כשגם השווי הנדלני של הנכס יעלה – כך שההרגשה טובה מאוד".
מאחורי המונולוג עומד דני אברמוביץ', ראש נציגות הדיירים בבניין ברחוב גבע 4 בגבעתיים, שעתיד בתחילת 2022 להשלים את מתיחת הפנים, ולסמן עוד מיזם מוצלח ברזומה של חברת חיזוק ובינוי. "זה יהיה הפרויקט השמיני בו אנו מוסרים את המפתחות לדיירים", אומר שחר רז, הבעלים של החברה. "הזהירו אותנו שלא להיכנס לפרויקט, אמרו לנו שתוכנית המתאר שמכינה העירייה תצמצם את כמות הפרויקטים של תמ"א 38 ושנישאר מחוץ לצנרת. מבחינתנו, זה רק הפך את העניין למאתגר יותר. בזכות הצוות המיומן שלנו ושיתוף הפעולה המוצלח עם בעלי הדירות הצלחנו להתקדם – ועל אף הקורונה עמדנו בלוחות הזמנים ובעלויות התקציביות, כשפרוטוקולי מסירה כבר נשלחים לדיירים".

הפרויקט בגבע 4. "התקדמות מהירה בזכות צוות מיומן ושיתוף פעולה מוצלח עם בעלי הדירות" (צילום באדיבות חיזוק ובינוי)
חושבים מחוץ לקופסה
חיזוק ובינוי הוקמה ב-2010, כשהחברה שעשתה את צעדיה הראשונים עם פרויקט תמ"א צנוע של חיזוק ועיבוי ברחוב עוזיאל ברמת גן, ממצבת היום את עצמה כאחד הכוחות העולים בתחום ההתחדשות העירונית. בקנה כ-30 פרויקטים ולמעלה מ-2,500 יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, שיווק, בנייה ואכלוס. "התחדשות עירונית הוא תחום מורכב, שדורש חשיבה ארוכת טווח ואסטרטגיה תואמת. לקח זמן לבנות בחברה צוות עם הידע והניסיון המתחייבים, מה גם שבדרך החקיקה והענף השתנו ללא היכר ונדרשנו לגמישות מתמדת". מדגיש שחר רז. "התפתחנו בהדרגה, בשיקול דעת ובאחריות – ולמרות הרעב להסתער על פרויקטים, ידענו מה גבולות הגזרה שלנו. כשאנחנו לוקחים פרויקט, נעשה את הכל כדי שהוא ידיע לידי מימוש, גם אם צריך לגבש פתרונות מחוץ לקופסה".
הדברים משתקפים היטב בפרויקט ברחוב סמטת המעלות 5 ברמת השרון, שרשם ב-2021 נקודת ציון מרגשת עם אירוע הריסה בהשתתפות הדיירים. "במתכונתו הראשונית זה היה בכלל מיזם תמ"א 38/1", משחזר האדריכל ירון אליאב, הבעלים של משרד אליאב אדריכלים (לצד האדריכלית רותם אליאב) ומי שמתכנן מגוון פרויקטים עבור חיזוק ובינוי. "אלא שהיישום בשטח התגלה כבעייתי. במקום להרים ידיים שינינו כיוון, גיבשנו מענה יצירתי ועשינו מהלימון לימונדה. יצרנו מעבר תת קרקעי כדי לא להפריע למעבר רכב למבנה שכן והפכנו את מסלול התמ"א מחיזוק ועיבוי להריסה ובנייה מחדש. התמורות היו אמנם קטנות יותר מאשר במקור, אבל שחר רז והצוות שלו ידעו לרתום את הדיירים ולהתניע את הפרויקט".
"חיזוק ובינוי יצרו דיאלוג פורה מול הדיירים, ותחושה שיש על מי לסמוך", מציינת עו"ד מיכל ליבן קובי, עורכת הדין של בעלי הדירות בפרויקט. "שחר רז הוא יזם שונה בנוף וכך גם החברה בראשה הוא עומד. זה מתבטא בכך שהוא מוכן להוציא כסף למען הדיירים והפרויקט, גם אם הוא לא מחויב לכך מבחינה חוזית או משפטית. כמי שעובדת מול חיזוק ובינוי גם בפרויקטים נוספים, אני יכולה לומר שהם קשובים ורגישים – פשוט בני אדם".

הפרויקט ביהודה מכבי 36-32. מתכתב גם עם עידן הקורונה (הדמיה באדיבות חיזוק ובינוי)
מהירות תגובה
אבן דרך משמעותית בהתפתחות החברה טמונה בהצטרפות המנכ"ל הנוכחי, עדי נחום. "עדי הגיע אלינו ב-2018, והביא איתו עוצמה ומקצוענות שמינפו את הפוטנציאל של החברה", מתאר שחר רז. "פגשתי חברה דינמית, שמחה ומסוגננת עם צוות צעיר ונמרץ, שונה מכל מה שאני מכיר בענף – ועדיין עם לא מעט ניסיון ועשייה. הרגשתי שעם הכוונה נכונה ומעט תעוזה, אפשר לקחת את העסק הזה הרחק קדימה" מספק עדי נחום את הצד שלו לשידוך. "נשענו על הקיים, הוספנו דמויות מפתח שהתאימו לאופי הייחודי של החברה וחיברנו את הכל. זה לא היה קל, אבל כל בוקר הגענו למשרד עם חיוך וחדוות עשייה, הרגשנו שאנו במסע בדרך משהו גדול".
אחד המיזמים המסקרנים שמקדמים שחר רז וחיזוק ובינוי, הוא תמ"א 38/2 ברחוב יהודה מכבי 36-32 בתל אביב. "שורשי הפרויקט הם מלפני כ-15 שנה ומאז הוא לא התרומם. הדיירים פה כבר איבדו תקווה", מספר אסף כהן, בעל דירה ברחוב יהודה מכבי 34. "אחרי שהקשר עם היזם המקורי לא צלח, ערכנו מכרז, כשחיזוק ובינוי סיימו במקום השני. כאשר בקשנו מהחברה הזוכה להיות בתמונה במקרה שניתבע על ידי היזם הקודם ולא קבלנו מהם אור ירוק, שחר רז נכנס לעניינים".
"זו הייתה סיטואציה שהצריכה מהירות תגובה", קובע שחר רז. "הסכמתי ללכת לקראת בעלי הדירות ולשים בצד מיליון שקל למקרה של תרחיש כזה. ואכן, היזם המקורי הגיש תביעה, שבה בסופו של דבר זכינו. קבלת היתר הבנייה בפרויקט צפויה במחצית הראשונה של 2022. זה הולך להיות אחד העוגנים של רחוב יהודה מכבי המתחדש, שישדרג באופן ניכר את איכות החיים של דייריו".
במסגרת המיזם מתכתבת חיזוק ובינוי גם עם עידן הקורונה, ומייצרת אופציה גם לעבודה מהבית. על פי החזון, תהרוס החברה שלושה בניינים עם 33 יחידות דיור, כשאת מקומם יתפסו שני בניינים מודרניים הכוללים 64 יחידות דיור, לצד פטיו עם חללי עבודה, שטחים ירוקים ופינות משחק, ואפילו חדר יוגה על הגג.
מאפיין בולט נוסף של החברה הוא העכשוויות ואימוץ הגישה הדיגיטלית, כשדוגמה לכך מהווה ההטמעה של אפליקציה ייעודית בפרויקט. "חדשנות היא שם המשחק", מפרט שחר רז. "זו אפליקציה המאפשרת לסייר בין הדירות, לקבל עדכונים שוטפים בכל מה שמתחדש בפרויקט ולהיות באינטראקציה רציפה עם כל גורמי המקצוע. הפידבקים שאנחנו מקבלים מצוינים, ונשלב את האפליקציה בכל הפרויקטים שלנו".

שיפטינג מתבקש
התפרצות הקורונה שגרמה לטלטלה במשק הישראלי, נתנה את אותותיה גם בתחום ההתחדשות העירונית. "המגפה יצרה הפרדה בין הגופים הגדולים עם הניסיון והחוסן, שיכלו לבצע התאמות למציאות החדשה בזמן אמת, לבין חברות ויזמים שלא היו להם את האמצעים או המיומנות לכך", מנתח שחר רז. "אנחנו רואים שיותר ויותר גופים בכירים נכנסים לתחום, מגבירים את התחרות, מייצרים שיתופי פעולה ומעלים את רף האיכות".
"התחדשות עירונית מסוגלת לתת מענה למצוקת הדיור ולהגדיל את היצע המגורים", ממשיך שחר רז. "הדברים מקבלים משנה תוקף על רקע סכנת הקריסה של מבנים ישנים ומסוכנים, שהדרך לחדש ולמגן אותם היא באמצעות התחדשות עירונית. גם הממשלה מבינה את זה, כשחוק ההסדרים שאושר לאחרונה משחרר חסמים מרכזיים בתחום. הפחתת רף ההסכמות בפינוי-בינוי מ-80% ל-67% וקביעת היטל השבחה אחיד, יסייעו לעקר את תופעת הדיירים הסרבנים. ועדיין, יש עוד הרבה מה לעשות, בעיקר בכל הנוגע לייעול הביורוקרטיה".
בהיבט האישי, תירשם 2021 כשנה בה ביצעה חיזוק ובינוי עוד קפיצת מדרגה. "למעשה זו הייתה השנה הכי טובה שלנו", מצהיר שחר רז. "גדלנו, התרחבנו, שווי הנכסים של החברה עלה ואיתו גם כמות הפרויקטים והנפח שלהם. התחלנו בקטן, ב-38/1, עברנו ל-38/2 והיום אנחנו חזק גם בפינוי-בינוי. אם הפרויקט הראשון שלנו ברמת גן היה בהיקף של כ-20 מיליון שקלים, כעת מדובר בפרויקטים בהיקפים של מיליארדים".
מי שמלווה מקרוב את החברה הצומחת הוא מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, המעניקה את המעטפת המימונית לרבים מהמיזמים שלה. "אני זוכר את המפגש עם שחר רז בפרויקט התמ"א הראשון של חיזוק ובינוי ברמת גן", הוא מרחיב. "נתקלתי באדם אמביציוזי, עם הרבה להט, אבל גם כזה שמוכן ללמוד ולהקשיב. הייתה לי תחושת בטן טובה מאוד לגביו, ואני שמח שלא טעיתי. חיזוק ובינוי בנתה את עצמה מלמטה והשכילה להבין שבהתחדשות עירונית אין קיצורי דרך. גרף ההתקדמות שלה הוא מרשים – וזה קרה כי היא הקפידה לקחת פרויקטים בהתאם למידותיה וגם ידעה מתי לומר 'לא' להצעות. אנחנו הולכים יד ביד כבר בשמונה פרויקטים, בהיקפים שהולכים וגדלים. כשיש חיבור הדוק בין החברה היזמית לגוף הפיננסי המלווה וכשכל אחד סומך ובוטח בשני, אפשר להתניע פרויקטים ולממש אותם".

מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים. לחברה שיתוף פעולה עם חיזוק ובינוי בשמונה פרויקטים  (צילום מניב שירותים פיננסיים)
הטרנספורמציה שעשתה חיזוק ובינוי לאורך השנים, מתורגמת היום למיתוג מחדש, תחת המותג קונטמפו נדל"ן (CONTEMPO REAL ESTATE). "אני אוהב את השם חיזוק ובינוי, אבל הוא מתאים יותר לימים שתמ"א 38/1 נתנה את הטון", מסביר שחר רז. "עשינו פה שיפטינג מתבקש".
מתכונת משפחתית
במבט קדימה, בקונטמפו נדל"ן נערכים לשנה עמוסה, כשמיזם הדגל הוא זה המתוכנן במתחם סירקין-כצנלסון בגבעתיים. "הפרויקט הזה הולך למנף את האזור כולו", מצהיר חי בן דוד, מנהל הפיתוח העסקי בחברה. "הוא מתפרש על כמה מתחמים ותתי מתחמים, כשאנחנו עתידים להקים 5-4 מגדלים לצד מספר דו ספרתי של בניינים בבנייה מרקמית. העבודה נעשית בהתאם לתוכנית המתאר של גבעתיים, ואנו ניישם בפרויקט עירוב שימושים אידיאלי - מגורים, קניון, משרדים, ריאות ירוקות ומבני ציבור".   
בקיץ הקרוב צפויות להתחיל העבודות בשלושה מיזמי תמ"א 38/2 של החברה: ברחובות שלומציון המלכה 5 ויונתן הופסי 6 וברחוב מטמון כהן 3 בתל אביב, וברחוב עין גדי 14 בגבעתיים. פרויקט מסקרן אחר הוא הפינוי-בינוי המתוכנן ברחוב נגבה 56-52 ברמת גן, שיציע מגורים, מסחר, תעסוקה ומטלה ציבורית. על תכנון הפרויקט אמונה האדריכלית קיקה ברא"ז והוא מוערך בכ-450 מיליון שקלים.  
"ב-2022 אנו מתכננים גם לצאת להנפקה", מבשר שחר רז, "כך שזו תהיה תקופה רוויה באתגרים. גם כשהחברה ממשיכה לגדול, אנו נקפיד להתנהל במתכונת משפחתית, לשמור על יחס אישי ובלתי מתפשר לכל דייר ולהביא משהו שונה לתחום ההתחדשות העירונית".