פרויקטים
השמאי ארז כהן מנתח: כך המלחמה באוקראינה תשליך על שוק הדיור בישראל
אפקט המערכה באירופה: "תהיה עלייה בהחזר המשכנתאות, נגמר עידן הכסף הזול", תוכנית "מחיר מטרה": "מגבירה את הביקושים אך לא פוגשת את ההיצעים", והעדכונים המוצעים לתקן 21: "מתכון להתגוששות בין יזמים לוועדות התכנון" – שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, מתייחס לשוק הנדל"ן הרותח ומשדר אופטימיות זהירה: "התמתנות במחירים במחצית השנייה של השנה"
את ההשלכות ארוכות הטווח של הפלישה הרוסית לאוקראינה עוד מוקדם בשלב זה להעריך, במיוחד כאשר זירת הקרב מתרחבת ומפלס הלהבות עולה – עם זאת, כבר כעת אפשר לומר שהמלחמה צפויה לייצר "רעשי משנה", שיורגשו אפילו בשוק נדל"ן הרותח של מדינה קטנה במזרח התיכון.
"אנחנו רואים היום את השפעת המלחמה על הריביות, הן הולכות לעלות – וזה לא שאלה של אם, אלא של מתי. זה יחלחל גם לשוק המשכנתאות. תהיה עלייה בהחזר המשכנתאות, ולדעתי זו תהיה עלייה לא קטנה", מנתח השמאי והמשפטן ארז כהן, לשעבר ראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל והיום הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, בראיון לאתר ice. "המשמעות: ירידה בהיקפי נטילת המשכנתאות וצינון ההסתערות של הישראלים על הדירות. בסופו של דבר הכל שאלה של כסף. עם כל הכבוד לכל מיני יוזמות ומהלכים להתנעת הבנייה, לנושא המימוני-פיננסי יש השפעה אדירה – הוא זה שמניע את השוק. כמו שאני רואה את הדברים, בכל הנוגע למשכנתאות נגמר עידן הכסף הזול".
הגרלה וירטואלית
עד שזה יקרה, ממשיך משבר הדיור לייצר כותרות: המחירים מאמירים, היצע המגורים רחוק מלדגדג את הביקוש והיקפי נטילת משכנתאות מגיעים לשיאים חדשים על בסיס חודשי. "תקרת הזכוכית נשברה מזמן, וזה לא מפליא", מציין כהן. "כשהכסף זול, הריביות נמוכות והבנקים רוצים למכור משכנתאות – השוק מתודלק. עם מוסיפים לזה סרבול ביורוקרטי ופרקי זמן בלתי נתפשים להוצאת היתרי בנייה – התוצאה היא רמות מחירים שלא הכרנו".
עד שזה יקרה, ממשיך משבר הדיור לייצר כותרות: המחירים מאמירים, היצע המגורים רחוק מלדגדג את הביקוש והיקפי נטילת משכנתאות מגיעים לשיאים חדשים על בסיס חודשי. "תקרת הזכוכית נשברה מזמן, וזה לא מפליא", מציין כהן. "כשהכסף זול, הריביות נמוכות והבנקים רוצים למכור משכנתאות – השוק מתודלק. עם מוסיפים לזה סרבול ביורוקרטי ופרקי זמן בלתי נתפשים להוצאת היתרי בנייה – התוצאה היא רמות מחירים שלא הכרנו".
תוכנית דיור ממשלתית הוצגה בנובמבר האחרון במסיבת עיתונאים חגיגית, והציבה יעד שאפתני: תוספת של 300 אלף דירות בשנים הקרובות. הסבת 30% משטחי התעסוקה למגורים; קיצור הליכי הרישוי והתכנון, והרחבת מנגנון רישוי עצמי ומכוני הרישוי; הגדלת הוועדות המחוזיות והארכת פעילות הותמ"ל; העלאת מס הרכישה ל-8%; עידוד בנייה בקרקע פרטית ופיצול דירות עם תוספות בנייה של עד 45 מ"ר – הם רק חלק מהצעדים שמתכוונת הממשלה ליישם במסגרת התוכנית ובדרך למימוש החזון.
השרים זאב אלקין (מימין), אביגדור ליברמן ואיילת שקד מציגים את תוכניות הדיור הממשלתית (צילום דוברות משרד האוצר)
כהן מצידו, סבור כי המהלכים נכונים ומתבקשים, אך מדגיש כי את השפעתם ניתן לבחון רק בעוד מספר שנים: "החיסרון הגדול של התוכנית הוא בכך שהצעדים הם לטווח הארוך, מלבד העלאת מס הרכישה, שנכון לעכשיו ממתנת את המשקיעים. בנקודת הזמן הנוכחית אי אפשר לדבר על השפעת התוכנית – ובינתיים בענף הנדל"ן למגורים החגיגה נמשכת".
מתוכנית "מחיר מטרה", שמוביל השר זאב אלקין, מתרשם כהן פחות: "משרד הבינוי והשיכון הודיע לאחרונה כי 30 אלף דירות יוגרלו בהנחות משמעותיות, אבל אני לא מתרגש. להבנתי הגרלה תתקיים גם לפרויקטים להם עוד טרם הוצא היתר, כך שזו תהיה סוג של הגרלה וירטואלית. מעבר לזה, התוכנית מגבירה את הביקוש בקרב אוכלוסיות זכאיות, ומנגד, לא ממש פוגשת את ההיצעים. אסור לשכוח שעד אכלוס הפרויקטים יעברו כמה וכמה שנים, ובינתיים ייאלצו הזוכים לשאת בעליות גם של המשכנתא וגם של השכירות – אז מה בדיוק עשינו?".
סוגיית הרווחיות הסבירה
אחת הדרכים להגדלת היצע הדיור, טמונה בתחדשות עירונית. על נחיצות התחום אין עוררין, בטח כשמביאים בחשבון את כמות המבנים הישנים בישראל הזקוקים למיגון מיידי. "התחדשות עירונית היא הכרח – כולם מבינים זאת", קובע כהן. "אם רוצים להוציא פרויקטים מלב אזורי הביקוש גם לפריפריה, ובמיוחד ליישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי ומועדים לרעידות אדמה, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס. רק תקציב ממשלתי מגובה בצעדים משלימים, כמו הקצאת קרקע משלימה והגדלת זכויות, יביאו יזמים לפעול באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים".
אחת הדרכים להגדלת היצע הדיור, טמונה בתחדשות עירונית. על נחיצות התחום אין עוררין, בטח כשמביאים בחשבון את כמות המבנים הישנים בישראל הזקוקים למיגון מיידי. "התחדשות עירונית היא הכרח – כולם מבינים זאת", קובע כהן. "אם רוצים להוציא פרויקטים מלב אזורי הביקוש גם לפריפריה, ובמיוחד ליישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי ומועדים לרעידות אדמה, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס. רק תקציב ממשלתי מגובה בצעדים משלימים, כמו הקצאת קרקע משלימה והגדלת זכויות, יביאו יזמים לפעול באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים".
נושא אחר הקשור למשוואה הכלכלית בפרויקטים של פינוי-בינוי, נוגע לתקן 21 השמאי. התקן שאושר בראשית העשור שעבר, עובר כעת עדכונים והתאמות, ובימים האחרונים אף הועברה טיוטה להערות הציבור.
"צריך אמנם לזכור שזו טיוטה שעוד עשויה להשתנות", מחדד כהן, "אבל כרגע האמירה בתקן היא שבעצם אין אמירה. אם לפני כמה חודשים דובר על הורדה גורפת של שטחי התמורה ל-12 מ"ר וקביעת שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%, עכשיו הרציונל הוא לא להתבטא בעניינים הללו. על פניו זה מהלך נכון שלא להתערב באינטראקציה שבין יזמים ובעלי דירות ולאפשר גמישות, אבל בפועל זה מתכון שיוביל להתגוששות בין יזמים לוועדות התכנון סביב הסוגייה מהי רווחיות סבירה. אני סבור שאימוץ התקן בגרסה הנוכחית ייצר חוסר ודאות, ועלול להוביל לכניסת גורמים מפוקפקים שיבטיחו תמורות גבוהות שלא ניתן יהיה כלל לממש, או לחילופין, להגברת סחטנות בקרב בעלי דירות".
ואם בהתחדשות עירונית עסקינן, בממשלה בוחנים אפשרות להענקת מנדט נוסף של שנה לתמ"א 38, שאמורה להיגנז באוקטובר הקרוב. במקביל, ממשיכה שרת הפנים, איילת שקד, לקדם חלופה. "התוכנית של השרה שקד מתמקדת במבנים נקודתיים שלא יכולים להיות חלק ממתחם פינוי-בינוי, ומבקשת לטפל בחסמים כמו זכויות הבנייה, היטל השבחה, מטלות ציבוריות ועירוב שימושים, וזירוז הליכי התכנון והרישוי", מסביר כהן. "העקרונות נכונים, אלא שאני רואה בעיה ביישום התוכנית. על אף הכוונות הטובות, קשה לי להאמין שהעיריות יזדרזו לשתף פעולה ולאשר פרויקטים".
פרויקט התחדשות עירונית. "רק תקציב ממשלתי מגובה בצעדים משלימים, יביא יזמים לפריפריה" (צילום Magma Images)
מדד הקורקינט
כמי שמכיר את שוק הנדל"ן מקרוב, מתייחס כהן גם לענף המשרדים – שעבר טלטלה עם פרוץ הקורונה, ולמרות תחזיות עגומות, התאושש באופן מרשים. "המחירים היום גבוהים יותר מאלו שהיו טרום המגפה, כשההיי-טק הוא הקטר שמוביל את השוק", אומר כהן. "את מה שקורה בענף אני מכנה כ'מדד הקורקינט'. במציאות החיים של 2022, אנשים נחושים להעביר כמה שפחות זמן בנסיעות לעבודה וממנה הביתה. הם רוצים לעבוד קרוב למקום מגוריהם, להתנייד בקורקינט ולהימנע מנסיעות ארוכות ועמידה יומיומית בפקקים".
כמי שמכיר את שוק הנדל"ן מקרוב, מתייחס כהן גם לענף המשרדים – שעבר טלטלה עם פרוץ הקורונה, ולמרות תחזיות עגומות, התאושש באופן מרשים. "המחירים היום גבוהים יותר מאלו שהיו טרום המגפה, כשההיי-טק הוא הקטר שמוביל את השוק", אומר כהן. "את מה שקורה בענף אני מכנה כ'מדד הקורקינט'. במציאות החיים של 2022, אנשים נחושים להעביר כמה שפחות זמן בנסיעות לעבודה וממנה הביתה. הם רוצים לעבוד קרוב למקום מגוריהם, להתנייד בקורקינט ולהימנע מנסיעות ארוכות ועמידה יומיומית בפקקים".
"התופעה הזו רק הולכת ומתחזקת", ממשיך כהן. "זה מתבטא בכך שגם חברות היי-טק שלא פועלות מתל אביב כבר פותחות שלוחות בעיר, במטרה לספק מענה לעובדים שהן מבקשות לגייס. אני מעריך ששוק המשרדים יוסיף להתרכז בתל אביב רבתי, ולא רואה התרחבות גם למעגל השני והשלישי של גוש דן, או לפריפריה. תל אביב תמשיך לתת את הטון ובצורה גורפת".
באשר לענף הנדל"ן למגורים, במבט קדימה ועל רקע האירועים הבינלאומיים, כהן משדר דווקא אופטימיות זהירה: "אני צופה התמתנות במחירים במחצית השנייה של השנה. אם הממשלה רוצה לייצר שינוי שיורגש גם בטווח הקצר, הרי שיש מקום להעצים את שוק השכירות – זאת באמצעות אישור לשימושים חורגים בשטחי תעסוקה ותעשייה עירוניים. אם הממשלה תכיל את הרפורמה הזו לא רק על פרויקטים עתידיים, אלא גם על אותם מתחמים שעומדים היום מיותמים, יש פה בשורה אמיתית".
