פרויקטים
"לשדרג בכל היבט": א.א רוטשטיין מביאה להתחדשות העירונית את סטנדרט היוקרה
עם עשרות פרויקטים בגוש דן, בשפלה ובשרון – ואחיזה הן בכובע היזם והן בכובע הקבלן המבצע, קבוצת א.א רוטשטיין היא מהשמות העולים בתחום ההתחדשות העירונית. "בעלי דירות מבינים שאנו מציעים משהו שונה ואחר", מדגיש המנכ"ל איגור רוטשטיין
רעידות האדמה שהורגשו במהלך השבועות האחרונים ביישובים שונים ברחבי הארץ, כמו גם קריסת הבניין הישן בחולון בחודש ספטמבר אשתקד, סיפקו תמרור אזהרה לאסון האורב מעבר לפינה והבליטו את הצורך הדחוף בקידום התחדשות עירונית.
גם בממשלה מבינים היטב כי לפרויקטים במתכונת זו משמעות דרמטית, דבר שבא לידי ביטוי בתוכנית הדיור הלאומית שהוצגה בסתיו. בתוכנית, מהווה התחדשות עירונית עוגן משמעותי – לא רק כמי שמייצרת פתרון להמוני מבנים ותיקים ומסוכנים שהוקמו עמוק במאה הקודמת, אלא גם כזו שמשתלבת במאמץ לשדרוג היצע המגורים ובהיערכות לגידול הצפוי באוכלוסיית המדינה.
כשזה מצב העניינים, אין זה מפתיע כי התחום שבעשור שעבר התנהל בעצלתיים, תופס היום אחיזה גדלה והולכת בנוף הבנייה בישראל. במיוחד אמורים הדברים לגבי הערים בלב אזורי הביקוש, המנקזים אליהן את מרבית הפרויקטים.
"התחדשות עירונית היא כלי מרכזי למאבק במשבר הדיור המחריף", מנתח אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין והבעלים של משרד דנוס-להט. "איך שלא מסתכלים על זה, הדרך היחידה שמביאה לשחרור קרקעות ולהוספת יחידות דיור בתוך הערים הגדולות, היא התחדשות עירונית".
פיקוח ובקרה
את הצורך במיגון, שיקום וריענון המבנים הישנים הקדימה לזהות קבוצת א.א רוטשטיין. זרוע ההתחדשות העירונית של הקבוצה מובילה עשרות פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, הכוללים כאלף יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, ביצוע ואכלוס. פעילות החברה מתמקדת בגוש דן, בשרון ובשפלה.
את הצורך במיגון, שיקום וריענון המבנים הישנים הקדימה לזהות קבוצת א.א רוטשטיין. זרוע ההתחדשות העירונית של הקבוצה מובילה עשרות פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, הכוללים כאלף יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, ביצוע ואכלוס. פעילות החברה מתמקדת בגוש דן, בשרון ובשפלה.
"היום ברור לכולם שהתחדשות עירונית היא צו השעה", מדגיש איגור רוטשטיין, המנכ"ל והבעלים של קבוצת א.א רוטשטיין. "כמי שלמדו את התחום לעומק, יש לנו את הכלים לתת מענה הולם לכל בניין ותיק".
אחד היתרונות שמציגה הקבוצה, טמון בכך שהיא זו האוחזת הן בכובע היזם והן בכובע הקבלן המבצע. המשמעות: התהליך כולו נעשה תחת קורת גג אחת – עניין בעל השלכות קריטיות בכל הנוגע בשמירה על התקציב ועל לוחות הזמנים. "מכנס הדיירים הראשון ועד מסירת המפתחות, אנחנו הכתובת", מציין רוטשטיין. "לפזר את העבודות בפרויקט בין שלל גורמי משנה, כשכל אחד אמון על נישה ספציפית – זה מתכון לחוסר תקשורת, סרבול ובעיות. לעומת זאת, כשהכל מתבצע In House, תוך בקרה ופיקוח רציפים, ניתן לממש את הפרויקט באופן מיטבי".
וכך, בניגוד ללא מעט חברות נדל"ן בהן הבעלים ספון במשרדו, רוטשטיין נוהג להגיע מדי בוקר לסיור בפרויקטים השונים ומקפיד להיות מעורב בכל פרט, עד לרזולוציות הקטנות ביותר. "אני מגיע לראות מקרוב שכל פרויקט ופרויקט מתקדם בהתאם ליעדים", הוא מדגיש. "מעבר לזה, כאשר בעלי הדירות יודעים שכל הדרגים בחברה נרתמים להצלחת הפרויקט, זה מחזק את הביטחון והאמון שלהם".
החזון המנחה את קבוצת א.א רוטשטיין הוא להביא להתחדשות העירונית איכויות המאפיינות בנייה חדשה, ולהציג סטנדרט יוקרה שעל פי רוב אינו מיושם בפרויקטים בתחום. "אנחנו לא מחפשים לחסוך ולא מעוניינים לעגל פינות – להפך", מצהיר רוטשטיין. "השאיפה שלנו היא לשדרג את רף המגורים בכל היבט, מאיכות חומרי הבנייה ועד למפרט".
האפקט בהחלט מחלחל לשטח: כאשר דיירים בבניינים ותיקים נחשפים לפרויקטים שקבוצת א.א רוטשטיין כבר השלימה, הם מבקשים לרתום את החברה לקידום התחדשות עירונית גם אצלם. "אנחנו מקבלים פניות רבות מבעלי דירות שמבינים שאנו מציעים משהו שונה ואחר", מתאר רוטשטיין. "הסטנדרטים שהעמדנו בבניינים שחידשנו הם כרטיס הביקור שלנו".
פרויקט צוריאל בראשון לציון (מימין) ופרויקט צייטלין בתל אביב (צילום: באדיבות קבוצת א.א רוטשטיין, הדמיה: גל מרום אדריכלים)
בגובה העיניים
בחולון מובילה קבוצת א.א רוטשטיין מגוון פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי. כניסת הקבוצה לפעילות בחולון כבר מייצרת התעניינות רבה, כשמספר מתחמים בעיר נמצאים כעת בסגירת קצוות אחרונים מול בעלי הדירות.
בחולון מובילה קבוצת א.א רוטשטיין מגוון פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי. כניסת הקבוצה לפעילות בחולון כבר מייצרת התעניינות רבה, כשמספר מתחמים בעיר נמצאים כעת בסגירת קצוות אחרונים מול בעלי הדירות.
"מדובר במתחמים רעועים, שכבר אינם ראויים למגורים ומחויבים בהתחדשות", מרחיב עו"ד עמנואל יוזוק, היועץ המשפטי של קבוצת א.א רוטשטיין. "אנחנו מיישרים קו עם עיריית חולון, שמפנה את הפוקוס לפרויקטים מתחמיים – ולצד חידוש ומיגון הדירות, מבקשת לשים דגש גם על התשתיות והמעטפת, תוך שיפור חזות העיר".
עו"ד יוזוק מתייחס גם לדיאלוג מול בעלי הדירות, ואומר: "המתכון לשיתוף פעולה מוצלח עובד דרך התנהלות רגישה, סבלנית ושקופה. בסופו של עניין, התחדשות עירונית היא גם מיזם חברתי. בזמן שחברות בתחום מפגישות את הדיירים עם נציגים זוטרים, שמתחלפים כל כמה חודשים ומונעים קיום שיח רציף – אצלנו בקבוצה, איגור רוטשטיין עצמו עומד בפרונט ומייצר שיח בגובה העיניים. באופן הזה בעלי הדירות מבינים שיש על מי לסמוך".
מיזם בולט אחר של הקבוצה הוא ברחוב הגדוד העברי, בבת ים השכנה. מדובר בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, הנמצא בלב ליבה של העיר וכבר עבר החלטת ועדה. המיזם עתיד להיות חלק חשוב מהאזור המשנה את פניו, כשאת המרקם הישן והבלוי יתפסו בניינים חדישים ומודרניים.
גם בתל אביב, לקבוצת א.א רוטשטיין שורה של פרויקטים – אחד המסקרנים שבהם הוא זה הקורם עור וגידים ברחוב צייטלין. "האזור מאופיין במיזמי תמ"א 38, ואנו גאים לקחת חלק במתיחת הפנים", מספר עו"ד יוזוק. "קיימת אינטראקציה הדוקה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובאופק כבר ניתן לראות את יום תחילת העבודות".
"חולון ובת ים הן מהערים שנותנות את הטון בהתחדשות עירונית", קובע השמאי דנוס. "בת ים מבוקשת מאוד להשקעה ומחירי הדיור בשטחה נמצאים בעלייה. מיזמי תמ"א ופינוי-בינוי מספקים אמצעי להגדלת כמות הדירות ולעידוד אוכלוסייה צעירה להגיע לעיר. חולון, היא דוגמה לעיר שמתנהלת בצורה נכונה ובעלת עתודות קרקע נכבדות, כך שרבים מבקשים לגור בה. התחדשות עירונית תרענן את העיר ומטבע הדברים תעזור בהגדלת ההיצעים באזור הנחשב לנחשק במיוחד".
ראשון לציון, היא עוד מוקד פעילות בולט של קבוצת א.א. רוטשטיין, אשר ממצבת עצמה כאחת השחקניות העסוקות בעיר. לצד אכלוס מאות יחידות דיור בפרויקטים חדשים בשכונות כגון נחלת יהודה וקדמת ראשון, השלימה הקבוצה הליכי התחדשות עירונית בכמה וכמה פרויקטים בעיר. לכל אלו מצטרפים מיזמים נוספים הנמצאים בהליכי תכנון וביצוע - גם בבנייה רוויה וגם בפינוי-בינוי ותמ"א 38. בגזרת השפלה, פעילה הקבוצה גם בנס ציונה, עם פרויקט ענק בשכונת רמת סמל, הכולל חידוש מתחם של כעשרה בניינים.
שינוי חשיבה
במבט קדימה, ובזכות המוניטין שבנתה, נערכת קבוצת א.א רוטשטיין להמשך הצמיחה ולהרחבת נפחי הפעילות, אך היא נחושה להמשיך ולהתנהל במודל של חברת בוטיק. "כל פרויקט נבחן בפינצטה, כשהדגש הוא על האיכות ולא על הכמות", מבהיר רוטשטיין. "חשוב לנו שכל מיזם שהקבוצה לוקחת על עצמה יקבל את מלוא תשומת הלב, אחרת חבל על הזמן של כולנו. אנחנו לא מאמינים בלקפוץ מפרויקט לפרויקט, רק בשביל להתהדר בזה שביצענו עוד החתמה".
כמי שחי את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, לרוטשטיין יש מסר למקבלי ההחלטות בממשלה: "הרפורמות האחרונות, ובהן אלו שעברו בחוק ההסדרים, הן צעד בכיוון הנכון – אבל זה עדיין לא מספיק. אם המדינה לא תפעל לייעול הליכי התכנון והרישוי, ותנציח מציאות לפיה הוצאת היתרי בנייה נמרחים על פני שנים – התחום יתקשה לזנק קדימה. חבל שבמקום לאשר פרויקטים, הרשויות המקומיות נכנסות לכיס של היזמים. אני מצפה מהממשלה ומהעיריות לשנות חשיבה ולעבור מדיבורים למעשים, כי התחדשות עירונית היא הכרח".
