כוח הדיירים בהתחדשות עירונית - קבלת דעת הרוב

הצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית תלויה בראש ובראשונה בהתנהלות הדיירים וביכולתם לפעול כגוף מאוחד ומאוגד המקבל החלטות משותפות על בסיס עקרון דעת הרוב. עקרון זה אינו רק כלל ניהולי או ערך חברתי, אלא מנגנון משפטי מהותי ופרקטי המאפשר לקדם פרויקטים ביעילות  מירבית תוך איזון בין זכויות הפרט לבין טובת הכלל.

כבר בשלב הראשוני של התהליך נדרשת התארגנות נכונה של בעלי הדירות באמצעות בחירת נציגות דיירים מוסמכת, אשר פועלת מכוח אמון הדיירים ומייצגת אותם אל מול כלל הגורמים המעורבים בפרויקט. לנציגות הדיירים תפקיד מרכזי בהובלת ההליך, בריכוז המידע ובהצגת חלופות באופן שקוף ומסודר. קיומה של נציגות מתפקדת מאפשר ניהול יעיל של ההתקשרות, מונע ריבוי קולות סותרים ומייצר מסגרת ברורה לקבלת החלטות משותפות על בסיס רצון הרוב.

אחד הצעדים המשפטיים המשמעותיים ביותר בשלב זה הוא בחירת עורך דין בעל מומחיות בהתחדשות עירונית, אשר מלווה את בעלי הדירות מתחילת הדרך ועד להשלמת הפרויקט. תפקידו של עורך הדין אינו מתמצה בניסוח הסכמים בלבד, אלא כולל ניהול הפרויקט בכלל תוך בחינה מעמיקה של הזכויות הקנייניות, ניהול משא ומתן משפטי מול היזם, הבטחת מערך בטוחות הולם ויצירת מנגנונים חוזיים המגנים על כלל בעלי הדירות. הליווי המשפטי נועד לוודא כי החלטות הרוב מקבלות ביטוי משפטי וכי זכויות המיעוט נשמרות במסגרת ההליך הקולקטיבי.

עקרון דעת הרוב בא לידי ביטוי באופן המובהק ביותר בשלב בחירת היזם . לאחר בחינת מספר הצעות יזמיות ע"י הנציגות, צמצומן ל- 2-3 הצעות הטובות ביותר והצגתן בפני בעלי הדירות, מתקיים הליך בחירה מסודר שבסופו מתקבלת החלטה על זהות היזם על פי רוב קולות של כלל בעלי הדירות. מדובר בהחלטה מהותית בעלת השלכות כלכליות ומשפטיות ארוכות טווח, ולכן יש לה חשיבות מיוחדת לכך שתתקבל בדרך דמוקרטית, שקופה ומושכלת. מרגע שנבחר היזם כדין, ההמלצה היא שכל בעלי הדירות יתקשרו עמו, גם אם חלקם לא תמכו בבחירה, וזאת מתוך ההכרה כי לא ניתן לקדם פרויקט משותף ללא קבלת הכרעת הרוב.

עקרון קבלת דעת הרוב אינו מוגבל לשלב בחירת היזם בלבד, אלא מלווה את הפרויקט לכל אורכו. במהלך קידום התוכנית, אישורה ברשויות, ניהול הליך הרישוי והביצוע בפועל, מתקבלות שורה של החלטות, חלקן טכניות וחלקן מהותיות. קבלת החלטות על פי רוב מאפשרת רציפות תכנונית, ודאות משפטית והפחתת סיכונים, ומונעת מצב של שיתוק תהליכי הנובע ממחלוקות פנימיות או מניסיונות של מיעוט לכפות את עמדתו על הכלל.

הדין והפסיקה בישראל מכירים בכך שהתחדשות עירונית מחייבת איזון עדין בין זכות הקניין של היחיד לבין האינטרס הציבורי והקהילתי בקידום פרויקטים לשיפור מבנים, חיזוקם והעלאת איכות החיים. בהתאם לכך, נקבעו הסדרים משפטיים המאפשרים לקדם פרויקטים גם כאשר לא קיימת הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות, ובלבד שהתקבל רוב נדרש וההליך מתנהל בתום לב, בשקיפות ותוך שמירה על עקרונות של הוגנות וסבירות. מנגנונים אלו נועדו למנוע מצב שבו מיעוט קטן מסכל פרויקט רחב היקף הפועל לטובת הכלל.

ניסיון מצטבר בתחום ההתחדשות העירונית מלמד כי פרויקטים שבהם הדיירים פועלים באחדות, מכבדים את החלטות הרוב ונעזרים בליווי משפטי מקצועי, מתקדמים בצורה המהירה והבטוחה יותר ומניבים תוצאה מיטבית לכלל בעלי הדירות. לעומת זאת, פרויקטים המאופיינים בחוסר אמון, בפיצול פנימי ובאי

קבלת עקרון הרוב, נתקלים בקשיים משמעותיים, עיכובים, התנגחויות בין הדעות ולעיתים אף אינם מגיעים לכדי מימוש הפרויקט. ניתן לומר כי הצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית תלויה קודם כל ובעיקר בהתנהלות הדיירים עצמם וביכולתם לאפשר לרצון הרוב להוביל את התהליך.

בסיכומו של דבר, כוחם האמיתי של הדיירים בהתחדשות עירונית אינו טמון בהתנגדות או במאבקים פנימיים, אלא ביכולת לפעול במסגרת משפטית מסודרת, לבחור נציגות מקצועית, להסתייע בליווי משפטי ראוי ולקבל החלטות על פי עקרון דעת הרוב. עקרון זה הוא אבן יסוד בהצלחת הפרויקט והוא זה שמאפשר להפוך רעיון של התחדשות עירונית למציאות משפטית, תכנונית וכלכלית המיטיבה עם כלל בעלי הדירות.

אברהם בבג'נוב ושות', משרד עורכי דין >>

 (בשיתוף CofaceDBI)