תוכן שיווקי

מיסוי נדל"ן בפורטוגל: כל מה שמשקיע ישראלי חייב לדעת לפני רכישה

שיטת המיסוי בפורטוגל נחשבת לאחת הידידותיות ביותר באירופה למשקיעים זרים והיא מורכבת משלוש תחנות מרכזיות: מס רכישה מדורג (IMT), מס רכוש שנתי (IMI) ומס על הכנסות משכירות או רווחי הון בשיעור קבוע של 25% או 28% (בהתאם למבנה ההשקעה)

תוכן מקודם |12/4/2026

הבנת נושא מיסוי נדל"ן בפורטוגל היא לא רק עניין של בירוקרטיה, זו הדרך לחישוב התשואה האמיתית שתפגשו בבנק.

אילו מדרגות מס רכישה מחכות לכם? מה קורה אם תחליטו למכור את הנכס ברווח? איך אמנת המס עם ישראל מגנה עליכם מכפל מס וכיצד צוות המומחים של נדלניסטוגו מבטיח שלא תופתעו מאף סעיף בחוק הפורטוגלי?

אנחנו כאן כדי לתת לכם את כל המידע הנדרש כדי להפוך את ההשקעה שלכם למספרים בשורה התחתונה.

(צילום נדלניסוטוגו)

התחנה הראשונה: מס רכישה ועלויות הסגירה של העסקה
כשאנחנו ניגשים לבחון את נושא מיסוי נדל"ן בפורטוגל, המס הראשון שפוגש אותנו הוא ה-IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). זהו מס רכישה שמשולם לרשות המקומית לפני החתימה על חוזה המכר הסופי.

בניגוד לישראל, בה מדרגות המס על דירה שנייה הן קשיחות יחסית, בפורטוגל המדרגות נקבעות לפי שווי הנכס, מיקומו (יבשת או איים) והייעוד שלו (מגורים קבועים או השקעה).

לפני שצוללים למספרים, חשוב להבין שעלויות הרכישה כוללות גם את מס הבולים (Stamp Duty) המוכר כ-Selo. זהו מס אחיד בשיעור של 0.8% ממחיר הנכס, שמשולם במעמד הרכישה.

הנה כמה נקודות מרכזיות שכדאי לדעת על שלב הכניסה לעסקה:

מדרגות ה-IMT: המס הוא פרוגרסיבי ויכול להגיע עד לשיעור של 8% בנכסי יוקרה, בנכסים זולים מאוד ייתכן פטור מלא, אבל הפטור המלא תקף רק למי שעובר לגור בנכס (HPP). משקיע ישראלי שקונה להשקעה ישלם מס מהיורו הראשון (החל מ-1%).
ייעוד הנכס: רכישה למטרת השקעה (בית שני) גוררת מס מעט גבוה יותר מאשר רכישת בית למגורים קבועים בפורטוגל.
נכסים מסחריים: על חנויות או משרדים קיים מס רכישה קבוע של 6.5%.
קרקעות חקלאיות: כאן המיסוי נמוך יותר ועומד בדרך כלל על 5%.

האותיות הקטנות של האחזקה השוטפת: מס רכוש שנתי
אחרי שהנכס כבר רשום על שמכם, אתם נכנסים לשלב האחזקה. כאן נכנס לתמונה ה-IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), המקבילה הפורטוגלית לארנונה שלנו, אבל המס הזה מחושב על בסיס שווי הנכס הרשום ברשות המיסים (VPT) ולא לפי שטח בלבד. שיעור המס הזה נע בדרך כלל בין 0.3% ל-0.45% לשנה עבור נכסים עירוניים.

הבשורה הטובה היא שיש מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מה-IMI לתקופה של שלוש שנים, במיוחד אם מדובר בנכס שעבר שיקום אורבני משמעותי.

רפורמת הדיור בפורטוגל מעודדת שיפוץ של מבנים ישנים, ומשקיעים חכמים מנצלים את ההטבות הללו כדי לשפר את התשואה השוטפת שלהם. חשוב לזכור שהמס הזה משולם מדי שנה, בדרך כלל בפריסה של שניים או שלושה תשלומים, כתלות בסכום הכולל.

השקעה פרטית מול השקעה דרך חברה
ההחלטה אם לרכוש את הנכס כאדם פרטי או להקים חברה מקומית היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו. לכל מסלול יש השלכות שונות על מיסוי נדל"ן בפורטוגל ועל היכולת שלכם לקזז הוצאות.

הנה ההבדלים המרכזיים במיסוי למשקיע ישראלי שאינו תושב פורטוגל:

מס רווחי הון: מה קורה כשמחליטים למכור?
אחד החששות הגדולים של משקיעים הוא היום שאחרי, הרגע שבו הנכס עלה בערכו ואתם רוצים לממש את הרווח. מס רווחי הון בפורטוגל (Mais-Valias) חל על ההפרש שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה. עבור תושבי חוץ, מס פרוגרסיבי שחל רק על 50% מהרווח.

עם זאת, החוק הפורטוגלי מאפשר לכם להפחית את חבות המס בצורה חוקית ומשמעותית. ניתן להחסיר מהרווח את כל עלויות הרכישה (IMT ומס בולים), את עמלת התיווך ששילמתם במכירה, ואת עלויות השיפוץ שבוצעו בנכס ב-12 השנים האחרונות (בתנאי שיש לכם קבלות רשמיות עם מספר ה-NIF שלכם).

כך תבצעו את הרישום והתשלום בצורה נכונה
כדי לא ללכת לאיבוד בבירוקרטיה, ריכזנו למענכם את הצעדים הביצועיים הנדרשים להתנהלות מול רשויות המס:
א. הוצאת מספר NIF: זהו הצעד הראשון והחשוב ביותר. ה-Número de Identificação Fiscal הוא מספר הזהות הפיסקלי שלכם, בלי המספר הזה, לא ניתן לפתוח חשבון בנק או לחתום על חוזה.

ב. מינוי נציג מס: נכון לשנת 2026, למשקיעים שאינם תושבי האיחוד האירופי מומלץ למנות נציג מס מקומי שיקבל את ההודעות מרשות המיסים, אך לא חובה למי שנרשם למערכת ההתראות הדיגיטלית. מדובר בשירות שניתן בדרך כלל על ידי עורכי דין או חברות ניהול.

ג. דיווח שנתי (IRS): גם אם לא היו לכם הכנסות משכירות, אבל הנכס בבעלותכם, עליכם לוודא שהדיווחים מבוצעים בזמן כדי למנוע קנסות מיותרים.

ד. תשלום ה-IMI: שימו לב להודעות שמגיעות לפורטל המיסים (Portal das Finanças) בחודשים מאי ואוגוסט. איחור בתשלום גורר ריביות פיגורים באופן אוטומטי.

אמנת המס בין ישראל לפורטוגל
בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנה למניעת כפל מס, המשמעות היא שהמס ששילמתם בפורטוגל על הכנסות השכירות או על רווחי ההון יוכר לכם כ"זיכוי" כשאתם מדווחים לרשות המיסים בישראל.

מכיוון ששיעורי המס בישראל על הכנסות חוץ יכולים להשתנות, האמנה מבטיחה שלא תשלמו פעמיים על אותו הרווח.

זה נתון חשוב שהופך את השוק הפורטוגלי לבטוח הרבה יותר מאשר מדינות שאין לישראל הסכם חתום איתן. הדיווח בישראל הוא חובה, אבל הזיכוי מהמס הזר הופך את הנטל הכלכלי לסביר וצפוי.

בסופו של דבר, מיסוי נדל"ן בפורטוגל הוא נושא שניתן לניהול יעיל כל עוד מכירים את הכללים מראש. המערכת הפורטוגלית הוגנת, שקופה ומציעה יציבות רבה למשקיע הישראלי, במיוחד לאור אמנת המס הקיימת בין המדינות.

צוות נדלניסטוגו מאמינים שהשקעה מוצלחת לא מסתיימת במציאת הנכס הנכון, היא נמצאת בליווי המלא שעוטף אותו. העבודה שלנו עם אנשי מקצוע מקומיים מבטיחה שכל היבט של הנושא יטופל במקצועיות, בשקיפות ובמקסימום דיוק.

אם אתם רוצים להבטיח שההשקעה הבאה שלכם בפורטוגל תהיה מחושבת וחכמה, אנחנו כאן כדי להוביל אתכם יד ביד בדרך לרווחיות, מוזמנים ליצור אתנו קשר.

שאלות תשובות
מהו שיעור מס הרכישה הממוצע בפורטוגל למשקיע ישראלי?
שיעור ה-IMT משתנה לפי מחיר הנכס. בנכסים בשווי של 150,000 עד 250,000 יורו, המס נע לרוב בין 2% ל-5%. יש להוסיף לכך תמיד 0.8% מס בולים אחיד.

האם מס רווחי הון תקף גם אם אני משקיע את הכסף ברכישת נכס אחר?
לתושבי חוץ, בדרך כלל אין פטור בגין רכישה חוזרת. הטבה זו שמורה ברוב הפעמים לתושבי פורטוגל שמוכרים את בית המגורים העיקרי שלהם ורוכשים בית אחר למגורים בתוך האיחוד האירופי.

כמה זמן לוקח להנפיק מספר NIF ומה העלות?
הנפקת מספר NIF היא תהליך מהיר שיכול לקחת בין ימים בודדים לשבועיים, תלוי בעומס ברשויות. העלות היא סמלית, אבל אם נדרש נציג מס, קיימת עלות שנתית עבור השירות שלו.

האם כדאי לרכוש נכס דרך חברה ישראלית?
לרוב מדובר בצעד פחות מומלץ בשל סיבוכי מיסוי ודיווח כפול. הדרך היעילה ביותר היא רכישה פרטית או הקמת חברה פורטוגלית מקומית (LDA), בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה שלכם.

(בשיתוף נדלניסוטוגו)