הדור החדש, דור הטיקטוק, מנסה להמציא את ענף הנדל"ן מחדש - ולא בטוח שכולם אוהבים את זה. עד לפני מספר חודשים המתווכים עברו לשיווק נכסים באמצעות סרטונים קצרים, אלא שבחודשים האחרונים החלה תופעה מסוכנת אחרת - חברות ליווי משקיעים צצות כפטריות אחרי הגשם ואיתם - יותר "יזמים" צעירים וחסרי ניסיון.

לפני שנתחיל, חשוב להבהיר: ישנם מתווכי נדל"ן רבים שעושים את עבודתם נאמנה. הם מציעים דירות במחירים מפתים וחלקם מקדמים אותם, בין אם דרך מודעה ממומנת ובין אם לא, באמצעות הרשתות החברתיות - כפי שרבים אחרים עושים במקצועות חופשיים אחרים. לעתים, יש הזדמנויות השקעה טובות וזו אינה קריאת השכמה לפיה לא מומלץ לעבוד עם מתווכים שמפרסמים ברשתות החברתיות. להפך, לעתים מדובר אפילו בהליך שיווקי שיכול לחסוך לכם ביקור לנכס כי הוא לא לטעמכם. אז איפה הבעיה? לא עם מה שמספרים לכם, אלא עם מה שלא מספרים לכם.

בדיקה שערכנו ברשת בניסיון לחפש אחר נכסים כאלה העלתה ממצאים מדאיגים: משקיעים צעירים, מציעים נכסים בעיירות פיתוח במחירים שנחשבים "מפתים מאוד".

לרוב נדרש שיפוץ מאסיבי, של עשרות אלפי שקלים (shutterstock)

באחד המקרים הוצע לנו נכס בדרום הארץ, באזור באר שבע, בסכום של 530 אלף שקל. ב"סוכנות" ליווי המשקיעים טענו כי מדובר ב"רווח בטוח", אבל חישוב מהיר מעלה תהיה: האם משווקי הנדל"ן החדשים שמלווים אותנו לא יודעים מה שכולם יודעים?

השיטה היא פשוטה: יזם הנדל"ן הצעיר מעלה סרטון בטיקטוק ומבטיח לכם רווח מהיר. דירה שעולה 600 אלף שקל במחיר של 530, ואולי אפילו "500 בלבד". במקרה כזה, קשה שלא לתהות - אם הרווח נמצא ביד שלכם, למה לא למהר וללכת על העסקה? אבל הדברים לא כל כך פשוטים. בהמשך הסרטון מספר לנו היזם הצעיר כי הוא ערך שיפוץ עצמי בנכס. כשניסינו לברר מה זה אומר, כלומר מה זה שיפוץ עצמי, קיבלנו תשובה מהירה כי מדובר ב"רכישת חומרי הגלם ועבודה בידיים".

ברור שלא כל אדם מסוגל לבצע את השיפוץ לבדו, אבל גם אם נניח שעלות השיפוץ אכן עלתה 70 אלף שקל ולא פי 2-3 במקרה שבו תביאו בעל מקצוע. עדיין נשאלת השאלה: כיצד העסקה רווחית? "כך הרווחנו ללקוח שלנו 100 אלף שקל", צועקת מודעה אחרת, בעודנו מחפשים אחר המציאה הבאה. "לקחנו דירה מלאה בצואה של יונים, ניקינו אותה והיום היא שווה 100 אלף שקל יותר".
 
פראיירים, מתברר, רק מתחלפים. דירה בבאר שבע שעלותה היא 570 אלף שקל ועלתה 470 אלף שקל, הייתה זקוקה ל"שיפוץ קל". נניח שעלות השיפוץ היא 30 אלף שקל ותוכלו להזדכות על כך. אם המשקיע טוען כי "העיף" את הדירה תוך חודשיים, הוא היה עדיין היה צריך לשלם מס שבח. כעת, תכפילו הוצאות עסקה חד פעמיות בשניים: עלות עורך דין לקניה ומכירה ושמאי (אפשר להביא גם פעם אחת, בעת הקנייה), עלויות חד פעמיות של הבנק ומסים, עלות ליווי המשקיעים (חד פעמית) שנאמד לדברי מומחים בתחום ב-40 אלף שקל, ייעוץ משכנתא (חלקם מציעים את הייעוץ בתוך המחיר). בחישוב מהיר, הגענו למסקנה כי מחיר אותה דירה שהוצעה לנו ב"מחיר מציאה", תימכר בהפסד של כ-40-70 אלף שקל (בפועל היא תימכר במחיר גבוה יותר, אבל העלויות החד פעמיות עולות על ההפרש), תלוי בעסקת החבילה שרכשתם.

אחרי השיפוץ, מגיעים ההפסדים (פלאש 90/ ליאור מזרחי)

חשוב לציין כי בחלק מהסרטונים שראינו הדירות האלה הוצעו למשקיעים. מה צריך לדעת? שמשקיע שיש ברשותו דירה אחת, יצטרך לשלם 8% כמס רכישה אם ירכוש את הנכס. במקרה כזה, ההפסד יהיה כואב וגדול יותר.

כדי לערוך עסקה רווחית הרוכש יהיה זקוק ל"בשר". במקרה שבו שווי הדירה נמוך, לרוב הוא יצטרך לנטרל את מלווי המשקיעים ולמצוא את הדירות בעצמו. בדרך כלל, מומלץ להחזיק בדירה אחת בלבד כדי לא להיחשב כמשקיע ובנוסף, רצוי למכור אותה רק לאחר חלוף הזמן שבו אתם פטורים מתשלום מס שבח - 18 חודשים (במקרה שזו דירה יחידה).

בנוסף, בחלק מהמקרים, המחיר ששיווק מלווה המשקיעים לא היה מדויק. למשל, דירה באזור מסוים בבאר שבע שווקה במחיר של 470 אלף שקל (אחרי הנחה) בעוד שמצאנו דירות ב-430-450 אלף שקל באותו אזור בדיוק, מה גם שחלק מהדירות היו במצב טוב יותר. בנוסף, רוב הדירות ממוקמות בקומה האחרונה בבניין וגם כשמדובר בבניין בן שלוש קומות - זה יכול להרחיק שוכרים. הבניינים, ברוב המקרים, לא כוללים מעלית וזה חיסרון גדול עבור משפחות (מבחינת תשואה לשכירות, אם הדירה מיועדת לכך). בחלק מהמקרים מצאנו כי הדירה סובלת מבעיות רטיבות ולחות, מה שמצריך עבודה של איש איטום, שעלותה יכולה להגיע לאלפי שקלים במקרה הטוב ולעשרות אלפים במקרה הרע.

גם במקרה שבו דירות נרכשו באמצעות מתווך, העסק לא היה פשוט כל כך. בשכונות רבות בדימונה ובירוחם, למשל, מצאנו כי רוב הדירות מוחזקות בבלעדיות על ידי מתווך אחד או שניים, כך שלרוכש הדירה לא תהיה ברירה אלא לעבור דרכו. חלק מהמתווכים אינם דורשים עלות של 2% פלוס מע"מ עבור התיווך וטוענים כי הם גובים "מחיר מינימום". במקרה שבו הדירה תעלה 400 אלף שקל, למשל, עלות התיווך הייתה צריכה להסתכם ב-8,000 שקל פלוס מע"מ. במקרה כזה, המתווכים דרשו 13-15 אלף שקל פלוס מע"מ, כלומר - עמלה של עד 3.75% פלוס מע"מ.

במקרה שבו תשלמו למלווה משקיעים, תשלום שכירות שנתי לדירה ממוצעת בשכונות אלה לא יכסה את העלות. ברוב המקרים, תצטרכו להשכיר את הדירה למשך כשנה וחצי על מנת לשלם למשקיע, כך שהתשואה בפועל תהיה נמוכה יותר. חשוב לציין: לעתים, בעסקה שיש בה כדאיות כלכלית, בהחלט כדאי לערב מתווך ואף לשלם לו דמי תיווך מלאים, אך כל מקרה לגופו: במקרים שאותם בחנו, בעיקר באותן דירות מוזנחות ביישובי הפריפריה, הכדאיות הכלכלית נמוכה מאוד וספק אם כדאי לבצע את העסקה. לגבי אפשרות לעליית ערך - אותה תקבלו בכל דירה אותה תרכשו באזור, גם אם לא עברתם דרך מומחי הנדל"ן מהטיקטוק.

עוד ב-

בדיקה: איפה אפשר למצוא דירה במחיר של עד 500 אלף שקל?

לכתבה המלאה