האם בחברת אפריקה מגורים לא סופרים את מבצעי המימון ככזה שמוריד את הרווח היזמי או לכל הפחות, מקנה הנחה משמעותית ללקוח? על פי הדוח של החברה לשנת 2024, אפשר ללמוד כי בחברה רואים במבצעי המימון עניין זניח. "בעסקאות עם הסדרי מימון, שיעור ההנחה המתקבל, אם בכלל, ביחס למחירון הרלוונטי לכל פרויקט, הינו נמוך, כך שלהערכת החברה אין בהסדרי המימון כדי להשפיע על תוצאותיה של החברה, ולמעשה מדובר בהסדר חלופי להנחה".

הציטוט הזה הוא חריג ביחס למה שכותבות חברות אחרות בדוח שלהן, אבל הוא מלמד את שטען כאן לאחרונה בראיון נשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק. "ידעת שיש חברות שעובדות עם שלושה מחירונים?", חשף בראיון. "הראשון מדבר על תנאי תשלום מוקדמים, כדי שהדייר ירוויח. השני לפי חוק מכר דירות. אבל מה קורה אם הוא מבקש 20/80? המחיר אחר". לדברי בריק, ההנחות המגולמות בהטבות המימון מגיעות לאחר שהיזם העלה משמעותית את המחיר ביחס למחיר המחירון הרגיל, שבו תנאי המימון הם תנאי רגילים, ללא מקדמה וללא פטור ממדדים.

הדוח של אפריקה חושף כי החברה אכן עושה שימוש במבצעי המימון. בדוח נכתב כי "במהלך שנת 2024 שיווקה החברה את מירב מיחידות הדיור עם הסדרי מימון כדוגמת תנאי תשלום של 20/80 וכן סבסוד תשלומי הריבית על ידי החברה בגין הלוואות רוכשים". בדוח נכתב כי "כמות יחידות הדיור אשר נמכרו עם הסדרי מימון כאמור הושפעה, בין היתר, ממספר רב יחסית של יחידות דיור אשר נמכרו בשלב הפריסייל, בו נוהגת החברה ליתן הסדרי מימון כאמור וכן כמענה לדרישות השוק והתחרות שנבעה מריבוי מבצעי מכירות בפרויקטים מתחרים לפרויקטי החברה". כלומר, החברה מודה כי עשתה שימוש נרחב במבצעי המימון, אך הם זניחים משום שמדובר בהסדר חלופי להנחה'".

"הסדר חלופי להנחה" (מתוך הדוח של אפריקה מגורים)

יזם עימו שוחחנו לאחרונה, וביקש להישאר בעילום שם, טוען כי "נתנו הטבות מימון לפרויקט שלנו במרכז הארץ, זה נכון. אם צריך לשקף את ההנחה שנתנו, היא עומדת על 6% בערך, אבל לעומת מה? לעומת מחיר המחירון. כשלקוח מגיע לקנות דירה, הוא בדרך כלל לא משלם את מחיר המחירון. למשל, עוד לפני מבצעי המימון, דירה שעלותה סביב 3.8 מיליון שקל נמכרה ב-3.5 מיליון שקל, כשהלקוח שילם 30% בחוזה ואת השאר בצורה ליניארית - זו הנחה של כמעט 8%. אבל על זה אף אחד לא מדבר. אומרים שהמחירים יורדים משמעותית ומטעים את הציבור". 

"יש מחיר למזומן ויש מחיר לפריסה", הודה בפנינו יזם אחר. "כשאומרים שהמחירים ירדו, זה אכן לעומת מחיר המחירון ולא לעומת שווי השוק".

"יש מחיר למזומן ויש מחיר לפריסה". דירות בבנייה (פלאש 90/ יונתן זינדל)

עניין נוסף שעליו לא מדברים הוא "הכסף הזול" שמקבלים היזמים במסגרת הלוואות הקבלן. כשקבלן (הכוונה ליזם) נותן הלוואה ללקוח, הוא מקבל כסף מיידי, בריבית של 4.5% (לדוגמא) במקום 7%. זה אמנם לא קשור לעניין ההנחה, אבל מעניק לקבלן יתרון גדול. כעת, הלוואות הקבלן יוגבלו על ידי המפקח, כך שיהוו 10% בלבד מכל פרויקט. יחד עם זאת, צריך לזכור שרוב הפרויקטים "בהם ניתנו הטבות מימון של 20/80, לא כללו גם הלוואת קבלן.

בדוח של חברת אזורים, למשל, נכתב כי "עיקר ההטבות כללו ביטול ההצמדה למדד מחירי התשומות בבנייה, תוספות ושינויים במפרט הדירה ללא תשלום ודחיית מרבית התשלומים למועד האכלוס, עובדה שהשפיעה לרעה על היקפי האשראי לדיור. מנגד מבצעי העמדת הלוואות לרוכשים על ידי בנקים בסבסוד היזמים הביא בפועל לעליית היקף ההלוואות מסוג זה".

"ההסדר מאפשר הימנעות מהורדה במחירי הדירות" (מתוך דוח אזורים)

עוד נכתב כי "נעשה מעבר כמעט גורף של יזמי המגורים לביצוע עסקאות במתכונת תשלום 20:80 (ולעיתים 10:90). הסדר זה יוצר אטרקטיביות רבה אצל רוכשים פוטנציאלים, לרבות כאלה שיתכן ואחרת לא היו יכולים לרכוש דירה חדשה. יזמי המגורים מציעים לאחרונה לרוכשים מבצעים כגון פטור מהצמדה למדד תשומות הבניה שדרוג ושינויים. עוד הם ציינו, כי "ספיגת העלאת המע"מ ובמקרים מסוימים אף סבסוד משמעותי של הריבית של הלוואת המשכנתא על סכום משמעותי, הטבה שכשלעצמה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים".

ועכשיו, שימו לב לחלק הבא. בדוח הודתה החברה כי "בחלק גדול מהמקרים היזם מפנה את הרוכשים לבנק מסוים עמו יש לו הסדר, כדי שהרוכש יחתום על מבצע מימון... עבור היזמים הלוואות אלו מוזילות את עלויות המימון שכן הן מסווגות כהלוואות לדיור ולכן זולות יותר מהלוואות עסקיות או הלוואות המועמדות במסגרת הסכם ליווי של פרויקט. הסדר זה גם מאפשר להגדיל את היקף מכירות הדירות תוך הימנעות מהורדה במחירי הדירות".

כלומר, לפי החברה, הרוכשים מצדם נהנים מהקלה בתזרים של החזרי ההלוואה בתקופת הביניים שבין רכישת הדירה ועד לקבלתה בפועל או בדרך של סבסוד ארוך טווח לריבית המשכנתא, כשגם הבנקים המלווים נהנים מהסדר הלוואות אלו שכן הן פחות מסוכנות מהלוואות עסקיות ליזמים ונושאות עלות הונית נמוכה יותר ואף מאפשרות מתן אשראי נוסף לענף הבינוי והנדל"ן שלא במסגרת מגבלת האשראי הענפית. "מכאן שנוצר כאן אינטרס הדדי הן מצד הבנקים שמגדילים את נתח שוק המשכנתאות שלהם הן מצד היזם שמוזיל את עלות המימון והן מצד הרוכש שמקבל הזדמנות לרכישת דירה תוך סבסוד עלות המימון עבורו", מסבירים שם, תוך הדגשה כי הדבר מונע מהם להוריד, בפועל, את מחיר הדירה.

מכאן אפשר להבין מדוע המחלוקת בין האוצר ללמ"ס גדולה כל כך. מצד אחד, באוצר טוענים כי ישנה הפחתה בפועל של מחירי הדירות ומצד שני - הלמ"ס טוען כי מדובר בירידה זניחה. אין ספק כי הלמ"ס מכוון כאן לעניין הזה: הוא יודע כי הקבלנים העלו את המחיר בפועל, כדי לתת הטבת מימון. במילים אחרות: מי שמקבל הנחה של 100 אלף שקל כהטבת מימון, משלם עליה בדרך אחרת.

עוד ב-

מי הקבלן החזק בישראל? התוצאות של 2024

לכתבה המלאה