האם חלק מהיזמים מסלפים את הדיווחים שלהם לרשות המסים בנוגע להטבות המימון וזו הסיבה להפרשים הגדולים במספרים שמציג משרד האוצר לעומת הלמ"ס? במשרד האוצר טוענים כי במספר אזורים, בעיקר בפריפריה הצפונית ובאזור ירושלים, התקבלו מרשות המסים ממצאים המרמזים על "מהימנות חלקית" של היזמים. בבדיקה שערך משרד האוצר, כך מתברר, החליטו חלק מהקבלנים לסמן את האפשרות שלא ניתנה הטבת מימון בפרויקט מסוים, זאת למרות שהדיווח מחייב אותם לעשות כן ולהצהיר איזו הטבת מימון ניתנה - 80/20, 90/10 ועוד.

חשוב להזכיר כי בכל אחת מארבע הסקירות החודשיות האחרונות של הכלכלן הראשי, הוא בדק את נושא מבצעי המימון של הקבלנים. על הרקע הזה, החלה להתפתח מתיחות עם ראשי הלמ"ס, שטענו כי היקף הטבות המימון משפיע באופן נמוך על מחיר הדירה. החשיבות של הדיווח היא חשובה, בעיקר לנוכח כניסת הוראות המפקח על הבנקים לתוקף (למרות שחשפנו כאן כי יזמים רבים החלו לעקוף את ההוראות בצורה חוקית).

במהלך החודש האחרון, קיבל משרד האוצר לראשונה נתונים משע"מ (יחידת המחשוב של רשות המסים) ובו מידע ממוכן על הטבות המימון. בעבר האוצר הסתמך בעיקר על שליפה ידנית של הנתונים באזורי הביקוש במרכז ובאזור הדרום, אך כעת הוא קיבל את הנתונים בקובץ מסודר.

באוצר טוענים כי הם זיהו בעיות בקובץ. הם השוו את הממצאים שהעלו בשליפה הידנית לבין הנתונים שקיבלו מרשות המסים וטענו כי תיקנו ידנית מספר ליקויים, כלומר נתונים שבהם דווח כי לא ניתנה עסקת מימון, למרות שניתנה. הליקויים האלה, כאמור, התגלו באזור הפריפריה הצפונית וירושלים. עוד נטען, כי היזמים החליטו לסמן כאילו לא ניתנה הטבה, וזו הסיבה לכך שהחליטו להתמקד רק באזורים בהם רמת המיהמנות גבוהה. כלומר, אזור ירושלים ובפריפריה הצפונית, הושמטו מהבדיקה בשל מהימנות נמוכה.

האם חלק מהקבלנים סילפו? חתימה על חוזה דירה (pixabay, פלאש 90/ יונתן זינדל)

כמו שהבהרנו קודם, לראשונה צורפו לקובץ העסקאות מרשות המסים שדות דיווח ייעודיים להטבות מימון שמספקים הקבלנים לרוכשי דירות חדשות. מדובר בשדות המייצגים את תנאי התשלום בעסקה – למשל: 10% בחתימה ו-90% במסירה. עם זאת, ממחקר שערך אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי "הדיווח בקבצים אלו סובל מבעיות מהותיות, שעלולות להוביל להבנה שגויה של מצב השוק".

אחת הבעיות המרכזיות שהתגלתה היא כאשר מספר קבלנים משתתפים יחד בפרויקט, אז דיווח שונה של שותפים על אותה עסקה עשוי להיראות כאילו לא ניתנה בה הטבת מימון כלל. לדוגמה, "כאשר קבלן אחד, המזוהה כשומה הראשית, סימן 0_10_90 (כלומר, מבצע מימון 10/90 - מקדמה של 10% בלבד בחתימה והשאר בסוף) והקבלן השני, בשומה הנלווית, סימן 0_0_0 – אותה עסקה זוהתה כאילו לא ניתנה בה הטבת מימון". בעקבות זאת, ביקש האגף להוסיף משתנה שיבהיר אם ההטבה ניתנה בשומה הראשית או הנלווית.

בעיה נוספת שמעלה הסקירה נוגעת לחוסר אחידות בצורת הדיווח: חלק מהקבלנים מילאו את השדות מימין לשמאל, אחרים משמאל לימין, ובמקרים רבים דווחו תנאים זהים בקודים שונים – מה שהקשה על הצלבת הנתונים והפקת מסקנות ברורות. בנוסף, התברר כי עד חודש נובמבר 2024 לא חלה חובה ממשית למלא את שדות ההטבה, מה שהוביל לכך ש"ב-30% מהעסקאות שדות הטבות המימון נותרו ריקים.

עוד נמצא כי באזורים מסוימים, כמו הצפון, נרשמו דיווחים אפסיים על הטבות – למרות שבאתרי האינטרנט של אותם קבלנים פורסמו הצעות מימון. לסיכום, קובע האגף כי "מהימנות הדיווח, לפחות בחודשים הראשונים ליישום חובת הדיווח, אינה מלאה". במשרד האוצר הדגישו כי פנו לרשות המסים וכי יינתן דגש על ידי מפקחי מיסוי מקרקעין במשרדים השונים להציף את חשיבות הדיווח בצורה מהימנה על ידי עורכי הדין של היזמים. האם בחודש הבא נראה שינוי מהותי במספרים, מה שיכול ליצור בעיה עבור הלמ"ס? ההערכה היא שכן.

עוד ב-

אפשרות: רוכשי הדירות ייקחו משכנתא בחתימה - היזמים יממנו הריבית

לכתבה המלאה