החלטת המפקח להגביל את מבצעי הקבלנים אינה מבטלת לחלוטין את האפשרות שהיזמים יעניקו הטבות ללקוחות שלהם. היא אמנם מצמצמת את האפשרות הזאת, בשל הגבלת מספר הדירות שיוכלו להימכר דרך הלוואת קבלן, אבל היא לא יכולה למנוע זאת לחלוטין.

בשיחה שערכנו עם אחד היזמים הבכירים בישראל, שלא לייחוס, הוא סיפר לנו כי בקרוב מאוד יימצא פתרון עבור היזמים הגדולים, תוך שיתוף פעולה הדוק של הבנקים. כזכור, הדרישה של המפקח (שהסביר כאן בראיון כי ההחלטה שלו נובעת, בין היתר, לבטח גם את הרוכשים והיזמים, ולא רק את הבנקים), להגדיל את כרית הביטחון על ידי דרישה מהבנקים להקצות ביטחונות נוספים בפרויקטים מסוימים והגבלת הלוואות הקבלנים בכלל, גרמה לחלק מהיזמים להיכנס לכוננות ספיגה. בימים האחרונים קיימו חלק מממנהלי החברות היזמיות שיחות עם מקביליהם, על מנת לבחון את החלופות השונות שעומדות בדרכם.

אחד הפתרונות הגיע דרך שיחה של יזם בכיר עם הבנק שמלווה חלק מהפרויקטים שלו. כזכור, הצעד הראשון שאותו עשה המפקח, הוא לעלות את דרישת הקצאת ההון ל־150% - מה שיגדיל את העלויות של הבנקים במקרה בו תינתן הלוואת קבלן. לרוב, הבנקים מקצים כיום כ-10% מהסכום המועמד כאשראי, אך כעת הם יצטרכו להגדיל את הסכום בעת חריגה. כלומר - המפקח מחייב את הבנק לרתק הון גבוה יותר כנגד האשראי.

מסלול עוקף, אבל חוקי. דירות חדשות (איציק יצחקי)

ל-ice נודע כי בשיחה שנערכה בשבוע שעבר בין אחד הבנקים החזקים לאחד היזמים הגדולים בישראל, נאמר ליזם כי יוכל לבצע הטבות מימון בתנאי שהריבית על סך האשראי תהיה גבוה ב-0.3%-0.2%. במקרה כזה, הבנק יגדיל את ההכנסה מהפרויקט בלא מעט כסף ואותו הוא יפריש, יחד עם סכום נוסף ממנו, לטובת הקצאת ההון הנדרשת. במקרה כזה, שבו היזם יוכל לשלם ריבית גבוהה יותר על כלל הפרויקט, הוא יוכל להעניק מבצעי מימון רבים יותר.

צריך לזכור כי הדרישה הזו חלה על פרויקטים שבהם שיעור דחיות התשלום הוא 25% ומעלה בפרויקט, כשמדובר על דחייה של 40% ומעלה כתשלום אחרון. במקרים רבים, קבלנים מתכננים לסגור עסקאות שבהם התשלום האחרון יהיה מתחת ל-40%.

אבל יש כאן גם שורה תחתונה, והיא החשובה ביותר: לדברי יזמים עימם שוחחנו, במקרה שבו הבנק יגדיל את הריבית על כלל הפרויקט, המשמעות היא שמחיר הדירה יעלה. "זה לא כל כך מסובך", אמר לנו אותו יזם. "אם אני חורג בפרויקט מסוים, אני משלם יותר כסף לבנק ומגלגל את זה על הלקוח. אמרנו מלכתחילה שהצעד הזה ייקר את מחירי הדיור".

"המפקח על הבנקים לא סתם את הגולל על עידוד מבצעי קבלן. הוא קבע קריטריונים, כלפי הבנקים", אומר לאתר עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. "המפקח בא ואומר: אם אתם חורגים מעל שני הפרמטרים הכמותיים, יהיה לזה מחיר. הפרמטר הראשון: הלוואה בסיכון גבוה, שבה אני דוחה לסוף התקופה למעלה מ-40% מהתשלום. כלומר, קניתי דירה במיליון שקל - אני משלם 400 אלף שקל ומעלה בסוף. זה סימן אדום אחד. הסימן האדום השני: בראייה של פרויקט, היזם נותן את העידוד ליותר מ-25% מהלקוחות. מה הוא רוצה שיעשו? שיפרישו יותר, פי 1.5 ממה שהפרישו עד כה".

מה המשמעות במקרה שבו הבנק דורש ריבית גבוהה יותר?
"שהוא מתחלק עם היזם בדבר הזה, כלומר בהפרשה העודפת. הריבית שהוא משלם על הפרויקט גבוהה יותר והבנק משלם את היתר. המפקח דורש 150% כדי שאם מחר הלקוח נופל, יש לו ביטחונות. המפקח אומר למעשה 'חרגת? רק על החריגה אני רוצה הפרשות מוגברות'. כלומר, הבנק יעלה את הפרמיה, היזם ישלם קצת יותר. ומה יקרה בסוף? זה יתגלגל ללקוח".

עוד ב-

"בלוטות החשק נפתחו": היזמים רואים שמדד התשומות עולה - ומשנים כיוון

לכתבה המלאה

האפשרות לעליית מחירים סבירה גם בשל העובדה שהפיקוח בעצמו צופה ירידה בביקושים לדירות, זאת עקב העובדה שהיקף הדירות שנמכרות במבצעי הקבלנים יירד. בשל העובדה שההיצע יקטן (חלק מהיזמים טוענים כי יעכבו פרויקטים) והביקוש יהיה גבוה מההיצע, סביר להניח שהיזמים ינצלו זאת ויעלו את המחיר. כפי שכבר פרסמנו כאן, חלק מהיזמים החליטו כי הם מתכוונים לבטל את הפטור מהצמדה למדד, כך שהלקוחות ישלמו על העלייה במחירי הסחורות שנובעת מחוסר בפועלים. כעת, אם הפער בין ההיצע לביקוש אכן ימשיך לגדול, סביר להניח שנראה עוד עלייה במחירי הדירות. היזם אפי שקדי כבר הודיע כאן כי בפרויקטים של החברה בתל אביב, למשל, יבוטלו כל הפטורים מהצמדה למדד כאשר בפרויקטים אחרים ישנה כוונה לבצע מהלך דומה.