בתחילת השבוע פרסמנו כאן כי היזמים נערכים לקראת אפשרות שהחלטת המפקח, להגבלת מבצעי הקבלנים, תעבור. חלק מהם כבר מצאו פתרונות יצירתיים בשיתוף פעולה עם הבנקים, לפיהם יגיעו להסדר על תשלום ריבית גבוהה יותר ב-0.3%-0.2% תמורת אפשרות להגדיל את היקף הטבות המימון, כשהבנק יפריש את הסכום הזה, יחד עם סכום נוסף, על מנת לעמוד בתנאי ההפרשה של המפקח.

אפשרות נוספת, אם כי היא עשויה להיות פחות טובה ליזמים, היא פניה לגורמים חוץ בנקאיים - שלא כפופים למפקח. במקרה כזה, המוסדיים יוכלו לחלק משכנתאות לכל דורש, בסכומי ריבית מעט יותר גבוהים. בסוף, הכל מגולגל ללקוח. הוא זה שיצטרך לשלם את ההפרשים האלה, אבל השאלה החשובה היא לא מה הלקוח ישלם - אלא האם היזמים מצאו את הדרך "לעקוף" את ההחלטה החדשה.

בימים האחרונים, כך מתברר, עלתה אפשרות נוספת בשיחות בין היזמים, שלפיה הבנקים יעניקו הלוואה ללקוחות שלהם מרגע חתימת החוזה ולא בסיום הפרויקט. איך זה שונה ממבצעי 20/80? גם במקרה הזה, היזם נושא בעלות הריבית וההצמדה, והוא יתמחר אותה במחיר הדירה, אבל בהבדל אחד - הלקוח ייקח את המשכנתא כבר בתחילת התהליך ולא בסוף התהליך. כלומר, מדובר במעין רכישה רגילה של דירה, בהבדל אחד (מהותי): היזם ישלם במהלך הבנייה את הריבית.

המסלול שיאפשר לעקוף את ההנחיות. דירות בבנייה (פלאש 90/ יוסי אלוני)

במקרה כזה, סבורים היזמים, המפקח לא יוכל להגביל אותם, שכן לא מדובר בהטבת מימון רגילה, אלא בהסכם בין היזם ללקוח, שבו הוא משלם את הריבית. כיום, אגב, יש חברות נדל"ן שמעניקות הנחה במסלול דומה - בפרויקט באזור קריית נורדאו בנתניה, לא רחוק מעיר ימים, למשל, מציעה חברת יובלים לשלם משכנתא בריבית של 2.49% במשך 20 שנה. איך זה ייתכן כהריבית של היום גבוהה מהותית? הבנק יממן את ההפרשים. כמובן, סביר להניח שהחברה מתמחרת את זה במחיר הדירה - אבל מה לא עושים כדי לקבל "ראש שקט"?

במהלך השבוע נערך יריד דירות, בו חלק מהקבלנים הבהירו לרוכשים הפוטנציאליים כי עדיף לרכוש דירה לפני שהתקנות של המפקח ייכנסו לתוקף. חלק השתכנעו ורכשו דירה, אבל מי שלא רכש, סביר להניח שיוכל לרכוש בסופו של דבר את הדירה בדרך אחרת.

"נניח שהמשכנתא עולה לי 100 אלף שקל, אני מתמחר את זה במחיר הדירה", אמר לנו יזם שהציע את הרעיון לרוכשים שלו. "הצעד הזה הוא כשר וחוקי לחלוטין. נכון, היזם משית עליך את העלות, אבל בסוף זה שווה כי הרוכש מקבל ראש שקט עד שהדירה מוכנה".

לטענת יזמים עימם שוחחנו, דמי ההיוון במבצעי הקבלנים בשיטת 20/80 עומדים היום על 8%-6% (תלוי בפרויקט). כלומר, הם משלמים ריבית גבוהה יחסית ומחיר הדירה עולה. במקרה הזה, היזם ידרוש מהלקוח להעביר לו את מלוא התמורה בהתחלה תמורת הבטחה שהוא ישלם משכנתא נמוכה, כלומר ללא ריבית.

עוד ב-

המפקח הגביל את הטבות המימון? היזמים והבנקים מצאו "מסלול עוקף"

לכתבה המלאה

מבצעים דומים ניתנו בימים האחרונים על ידי קבלנים, שהחליטו לאפשר לאנשים לרכוש דירות מוכנות ולשלם בעוד שנתיים. זו אמנם הטבה אחרת, אבל גם במקרה הזה - היזם נושא בעלויות המימון ומגלגל את ההפרש ללקוח. פתרון נוסף שמצאו היזמים - תשלום של 39.5% עם מסירת המפתח, ולא 40%. הסיבה: המפקח סבור שתשלום של 40% ומעלה בעת מסירת המפתח מהווה סיכון עבור רוכשי הדירות.