"בתוך 7 חודשים שכר המארגנים צנח ב-85%": כך טענו בלשכת המארגנים לקראת הקרב שהגיע לכנסת בחודש מרץ האחרון, לאחר ששכר המארגנים בהתחדשות עירונית הפך לנושא שבמחלוקת ולקרב אמיתי בין יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר (שפרש בינתיים מתפקידו), לבין הלשכה. השבוע, כך מתברר, אמורה להיערך פגישה בין המארגנים לבמברגר כשבעוד קצת יותר מחודש הצדדים יחזרו לועדת הפנים של הכנסת, בתקווה שעד אז יגיעו לפשרה.

לפני שנסביר מה קרה מאז הדיון בכנסת, כמה מילים על עבודת המארגנים. העבודה הזו כוללת את ריכוז הדיירים, יצירת אמון ביניהם לבין היזמים, וליווי התהליך מהשלב הראשוני ועד קבלת המפתח. אם תרצו - הם הצינור המקשר בין היזם הדיירים. הם אחראים לתיאום בין כלל הגורמים – דיירים, עורך דין, שמאי ויזם – במטרה להניע את הפרויקט קדימה בצורה חלקה. מצד שני, התחום הזה הכניס לתוכו, כמו בתחומים רבים אחרים, גם מעאכרים. אנשים שלא קשורים לענף, פונים לדיירים מרצונם החופשי, מחתימים אותם על טפסים ופונים גם ליזמים.

החשש של חלק מהמתנגדים היה שתתפתח כאן "תרבות מעטפות" - כל אחד יהפוך למתווך ויציג את עצמו כמארגן על מנת לגזור קופון. את זה היה מי שביקש לעצור, אבל מצד שני - ההחלטה החדשה הובילה לחשש שהענף כולו יקרוס, בשל השכר הנמוך. חלק מהמארגנים אף הודיע כי החליט לעזוב את הענף לטובת עבודה קבועה ויציבה בחברה יזמית. גם בלשכת המארגנים מודעים לכך ואפילו נלחמים בתופעת המעאכרים.

מצד שני, בסוף הכל עניין של כסף. במברגר המליץ כי שכר המארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית יוגבל, וינוע בין 5-30 אלף שקל, כשבלשכת המארגנים תקפו אותו וטענו ש"במקום להוזיל את עלות הפרויקטים, פוגעים בבעלי הדירות ופרויקטים נתקעים". על פי ההמלצה החדשה, טווח השכר עבור פרויקט שיגיע עד בחירת היזם יהיה בין 5,000-12,000 שקל לדירה. כאשר יתקיים הליך לבחירת היזם במרכז, השכר ינוע בין 8,000-15,000 שקל לדירה. כאשר המארגן ילווה את הדיירים עד קבלת המפתח, הוא יכול לגבות 16-24 אלף שקל לדירה. אם המארגן פעל לקידום התכנון, הוא יוכל להרוויח עד 30 אלף שקל, לא כולל עלויות התכנון.

יו"ר לשכת המארגנים, אלון וייזברג (פרטי)

הדיון בכנסת נערך ב-10 במרץ ובמהלכו נרשמו חילופי האשמות בין הצדדים, כשבארגון הקבלנים תמכו בכך ששכר המארגנים יוגבל. יומיים אחר כך שיגר במברגר מכתב לשמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, מכתב ובו הוא הלין על העלויות העודפות שחלות על היזמים, שלטענתו גורמות בסופו של דבר לדיירים לקבל תמורות נמוכות יותר. "ב-22 באוגוסט 2024 פרסמתי הנחייה למהנדסי הערים ולמנהלי המינהלות להתחדשות עירונית, הפועלות כיום במרבית הרשויות המקומיות בהן מקודמות תכניות התחדשות עירונית, לעניין שכר טרחת מארגנים. בהתאם להנחיה, על מהנדסי הערים ומנהלי המינהלות לפעול מול השמאים הבוחנים מטעמם את מיזמי ההתחדשות עירונית המקודמים בשטח הרשות המקומית, כך ששכר טרחת המארגנים יבחן ביחס ישיר למספר יחידות הדיור הקיימות במתחם, ובהתאם לתעריף מומלץ שהוצג".

ב-27 במרץ, לאחר שבחן את מכתבו של במברגר, שיגר בלולו עצמו מכתב לשמאי מנהל התכנון, ובו הוא מורה כי "ראו מכתב המצ"ב מאת עו"ד אלעזר במברגר... סוכם כי לצורך קביעת שכר המארגנים במסגרת חישוב הכדאיות הכלכלית במתחם פינוי-בינוי, בהתאם לתקן 21.1 – יש להסתמך על העלויות שפורסמו במסמך". כלומר, לפני כשלושה שבועות ניתנה הנחיה להפוך את ההמלצה של במברגר למחייבת, מה שאומר ששכר המארגנים יוגבל. אז מה קרה בינתיים? ההנחיה של בלולו הופצה לציבור הרחב בחול המועד פסח ויצרה סערה.

רגע לפני העזיבה, ביקש ליישם את ההמלצה. במברגר (NULL)

השאלה ששואלים בלשכה היא על סמך מה קבעה הרשות את הסכומים האלה. "עד היום לא קיבלנו את הפרמטרים האלה", אומר יו"ר לשכת המארגנים, אלון וייזברג, ל-ice. "אני לא יודע למה המכתב הזה צץ עכשיו, הוא היה אצל השמאי הממשלתי עוד לפני הועדה בכנסת. בינתיים, קרו פה שני דברים מרכזיים: פעם ראשונה, ועדת הפנים של הכנסת ביקשה שנגיע להבנות. בזמן הזה במברגר הודיע על עזיבה, הוריד ממנו את האחריות, והנושא ממשיך להתקדם".

מה מפריע לכם?
"המדיניות החדשה מחרבת את תחום המארגנים ופוגעת בבעלי הדירות. מארגנים אומרים 'מגבילים אותנו', אז מה יקרה? נחזור לעולם הקומבינות ואנשים יעשו הסכמים מטעם לשולחן. גם לבעלי הדירות קשה מאוד, כי הם מחתך סוציו-אקונומי נמוך. עד סוף סוף יש מי שמנהל להם את התהליך, כנראה שטובת הציבור פחות חשובה. אולי טובת היזמים חשובה יותר".

מארגנים עוזבים את הענף? 
"אנחנו רואים את הנסיגה של המארגנים, הם אומרים לנו 'תודה, אנחנו הולכים לעבוד אצל יזם'. הדיירים אומרים בעצמם שבלעדינו אין אירוע. בסוף, כשיזם בא עם המרצדס ואומר להם: 'בואו איתי', הם באים ולא מבינים מה קורה. אני מלווה דיירים 12 שנה, כמות הודעות מטורפת, אנחנו מוציאים עדכונים שוטפים כי היזמים לא מוציאים עדכונים כל הזמן. כשדיירת לא קיבלה שמאות נכונה, היינו שם כדי לפתור את זה. כעת באים ואומרים: תעבוד 12 שנה בשביל הכסף, אז יבואו ויגידו שאפשר להחליף את השם ממארגן לשם אחר. מה יקרה בפועל? במקום לייצר הסדרה נכונה, ואנחנו רוצים ללכת יד ביד עם הרשות להתחדשות עירונית, נחזור לעולם הקומבינות. הם לא רוצים מעאכרים? אי ההסדרה - זה בדיוק מה שיחזיר אותם".

"אנחנו בעד הסדרה, משותפת ונכונה", אומר מנכ"ל לשכת המארגנים, אבי ברוקס. "דיברנו על הכל, אבל דבר אחד שכחנו: מארגן עובד במשך שנים ללא שכר. עד שאתה מקבל את השקל הראשון, חולפות כמה שנים טובות".

"הרשות הממשלתית שרוצה לדאוג לבעלי הדירות דואגת בפועל ליזמים". ברוקס (פרטי)

ברוקס מוסיף כי "במצב הנוכחי, ברשות ממשיכים להתקדם ומפרים את מה שהועדה אומרת. גם אלעזר הסכים עם החשיבות של תפקיד המארגן, ואין עוררין על כך שצריך אותו. אם נמסגר את הטענות שלנו, אז הרשות הממשלתית שרוצה לדאוג לבעלי הדירות דואגת בפועל ליזמים, לא לבעלי הדירות. היזמים והרשות הממשלתית בנקודה אחת, אנחנו בנקודה המקבילה. היא רוצה להפחית את שכר הטרחה ומה יקרה בפועל? הכסף יישאר אצל היזמים. ברור שהוא לא יעבור לדיירים".

מבקשים להסדיר את הנושא בתקן 21.
"התקן לא מעודכן. בסוף, יש פער בין מה שקורה בשוק למה שמאושר, זה מייצר תב"ע לא כדאית כלכלית והתב"ע לא תאושר. חשוב שתקן 21 יקבע מחירי שוק, שנעים היום בין 2%-1.5%".

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, "בשנים האחרונות חל שיפור ניכר בתחום ארגון וליווי דיירים, הודות להקמת לשכת מארגנים מוסדרת עם מנגנוני פיקוח ובקרה. למארגנים תפקיד מרכזי בפיתוח וקידום פרויקטי התחדשות עירונית הכוללים גם הגנה על זכויות הדיירים מרגע גיבושם ועד להוצאת הפרויקט בפועל ומסירת הדירות".

עוד ב-

"בעלי הדירות חלשים מול היזמים": הפתרון להגדלת התמורות בהתחדשות עירונית?

לכתבה המלאה

בהקשר של תקן 21 היא אמרה ל-ice: "חשוב שבתקן 21 יהיה ניתן לכלול את שכר העבודה של המארגנים, שכר שיהיה ראוי ומכובד הלוקח בחשבון את משך זמן הליווי וקידומו. המטרה בסופו של דבר היא לקדם את ההתחדשות העירונית בישראל. אם המארגנים המקצועיים ייפגעו, בהכרח נראה כיצד גורמים פחות מיומנים יהיו מוכנים להיכנס לתחום בתמורה לשכר נמוך בהרבה, והפגיעה בדיירים בכלל ובהתחדשות העירונית בפרט תהיה ניכרת".