ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, בעניין הטבות המימון - יצרו סערה בשוק הנדל"ן. הציפייה הייתה שהיזמים ייקחו צעד אחורה והשוק יהפוך להיות "שוק של קונים", אבל חלק מהיזמים הצליחו לעקוף את התקנות ומאיימים שבעקבותיהן ההיצע יקטן והמחירים יוסיפו לעלות. מבחינת חחיאשווילי, מדובר בהחלטה נכונה. כמי שמפקח על הבנקים, התפקיד שלו הוא לנטרל את הסיכון הרב שנובע מהטבות מימון של היזמים כלפי הרוכשים. מיד לאחר ההחלטה שקיבל, סיפר חחיאשווילי ל-ice כי ההחלטה שלו תפחית את הסיכון לא רק מהבנקים, אלא גם מהיזמים ומהרוכשים.

"הפיקוח על הבנקים עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק", אומר חחיאשווילי בראיון ל-ice. "לאחר בדיקה מעמיקה ובשיח משותף עם כלל הגורמים המעורבים בשוק, פרסמנו הוראת שעה ובה מגבלה על מבצעי המימון. חשוב להבין שהצעד שנקטנו בו אינו צפוי להביא לביטול המבצעים, אלא לגידור הסיכון, וזאת משום שהמטרה העיקרית שלנו היא צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן. ההנחיות שפרסמנו מאזנות בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור".

אבל חלק מהיזמים מצאו דרכים יצירתיות לעקוף את ההוראות. דרך סבסוד משכנתא למשל. האם יש כוונה להתאים את התקנות או לערוך שינויים בהתאם?
"גם טרם ההגבלות שהטלנו ראינו סוגים שונים של מבצעי עידוד, כאשר לא כל המבצעים מלווים בסיכון גבוה ללקוח או ליזם. ההגבלות מצמצמות את היקף המבצעים, אך כמו שאמרתי – לא מונעות לגמרי, לא את מבצעי המימון עם דחייה משמעותית של התשלומים ליזם ולא את הלוואות הבולט/בלון בסבסוד הקבלנים, שבהן ראינו התפתחות של סיכון לא מבוקר. אנו ממשיכים לעקוב אחר ההתפתחויות על מנת לוודא כי ביצועי העסקאות החדשים אינם חורגים מהמגבלות וכי התהליכים בהליך המכר נעשים באופן המצופה הן בהיבט המימון והן בהיבטי חיתום. ככל שנראה בכך צורך, נתאים את המגבלות למציאות המתפתחת כך שיספקו את הפתרונות הרצויים והמתאימים ביותר. אני בטוח שהיזמים חושבים על דרכים אחרות לעודד את השוק וזה בסדר שהשוק יחשוב על איך לבנות מנגנונים שיחזירו את הקונים. המטרה שלי כמפקח היא בעצם לוודא שהסיכון נשמר בגבולות הסביר. אני חושב שהצעד שעשינו הוא האיזון בין ניהול הסיכון המתגבר ללקוחות וליזמים בגלל השימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר במבצעי המימון השונים".

לפי הסקירה, רוב הציבור בישראל פונה לבנק אחד בלבד לפני קבלת החלטה בקשר להלוואת משכנתא. האם לא כדאי להעלות את המודעות בעניין התמחור?
"הפיקוח על הבנקים נוקט בשנים האחרונות בצעדים רבים להגברת השקיפות ויכולת ההשוואה של הצרכנים. לדוגמא הושק כלי"קו המשווה" באתר בנק ישראל, שמרכז מידע השוואתי בנוגע למוצרים הפיננסיים השונים בקו המשווה אנחנו גם מנגישים מידע השוואתי על הריביות שגובים הבנקים השונים ומעלים את מודעות הלקוחות לחשיבות ההשוואה ואת הנגישות שלהם למידע. בנוסף בנושא המשכנתאות ספציפית רוב המשכנתאות נלקחות בסיוע יועץ. אנחנו פועלים להעלאת המודעות לחשיבות קבלת הצעות מיותר מבנק אחד וביצוע מו"מ גם בקרב היועצים. בנק ישראל קידם וממשיך לקדם שורה ארוכה של צעדים שנועדו להגביר את התחרות במערכת הבנקאית. חלק מהצעדים שנקטנו כבר השפיע וחלק צפוי להשפיע בעתיד. כך למשל, כפי שהראנו בדו"ח בנק ישראל, מנתוני המשכנתאות עולה כי לאחר החלת רפורמת המשכנתאות המרווח הנגבה מהלקוחות במסגרת ריבית המשכנתא, ירד באופן ניכר".

האם תאשר התערבות של ועדה חיצונית בהתנהלות בין הבנקים ליזמים ומה דעתך על כוונה זו?
"הממשלה החליטה על הקמת ועדה כאמור. אנחנו חלק מהוועדה. השאלה שהוצבה בפני הוועדה היא שאלה עובדתית, וזה מה שנבדוק. בראייתי, על הצוות לבחון את מכלול הסיבות לאי הורדת המחירים על ידי היזמים וביניהן סיבות הקשורות להליכי שיווק הקרקעות, להליכים הקשורים במתן היתרי בנייה ומשכם, למחיריהן של תשומות הבנייה ועוד. בהקשר זה, חשוב גם לזכור שמנגנון העמדת הערבויות ומימון הבנייה במסגרת פרויקט סגור הוא בעל ערך רב מאוד לרוכשי הדירות בישראל. התערבות לא מבוקרת בהסכמי המימון בין היזמים לגורמים המממנים תוך הגבלה של האחרונים בפעולות הפיקוח והבקרה שהם מבצעים בפרויקט נתון, צפויה להשפיע לשלילה על שוק הדיור בישראל ועלולה להוביל דווקא לצמצום היצע הדירות ולעלייה נוספת במחיריהן".

לפי הסקירה הטבות המימון קיימות ב-28% מהעסקאות, נמוך מהערכת האוצר וגבוה מהלמ"ס. האם זה משקף גם את הנתונים מ-2025 ומה נראה בהמשך השנה?
"לפי דיווחי חמשת הבנקים הגדולים לפיקוח על הבנקים על בסיס האשראי לקבלנים, אומדן שיעור המכירות במבצעי עידוד (לא כולל בולט/בלון בסבסוד קבלנים) מסך המכירות בפרויקטים המלווים בבנקים (נכון לאוקטובר 2024) עומד על כ-28%. מכיוון ונתון זה כולל גם פרויקטים ותיקים יותר (שכן הוא מחושב על מלאי הפרויקטים שהבנקים מלווים), בהם שיעור המכירות באופן כללי גבוה והמכירות נעשו עוד קודם להתגברותם של מבצעי העידוד, שיעור המכירות במבצעי עידוד בקרב המכירות החדשות גבוה יותר. בנוסף, חלק ממבצעי העידוד משולבים עם העמדת הלוואת בולט/בלון לרוכש, כאשר היזם משלם את הריבית (כולה/חלקה) מראש או במהלך תקופת ההלוואה. שיעור ביצועי הלוואות אלו מהווה כ-8% בממוצע מסך הביצועים החודשיים בתקופה האחרונה. אנחנו עוקבים אחר הנתונים באופן שוטף, בקרוב נתחיל לקבל גם לקבל דיווח ייעודי שוטף בעקבות המגבלות שהוצאנו. בין כלל הנתונים שאנחנו מנתחים באופן תדיר. בנוסף, אנחנו עוקבים גם אחרי הניתוח של הכלכלן הראשי באוצר ושל הלמ"ס".

עוד ב-

"קנו דירה עכשיו, שלמו בעוד 3 שנים": הקבלנים מגיבים למפקח

לכתבה המלאה

האם לדעתך מחירי הדיור עשויים לעלות במהלך 2025-2026 בעקבות (היזמים טוענים שההוראות יקטינו היצע ויעלו מחירים).
"קודם כל, אומר שמבצעי הקבלנים מגלמים דה-פקטו הנחות לא זניחות במחירים. אנחנו מאמינים שבחלק מהמקומות נראה ירידה מסוימת במחירים ובאזורים אחרים ייתכן ונראה הנחות דומות בהיקפן שיבואו לידי ביטוי בדרכים אחרות. בנוסף, צריך לזכור שבשוק קיימים עוד הרבה פרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירות מלבד מבצעי המימון. אני חושב בסופו של דבר, שהכלכלה עובדת. ככל שההיצע יהיה גבוה מהביקוש, זה משפיע על מחירי דירות. כשאין מספיק היצע מחירי הדירות ימשיכו לעלות".