נדל"ן ותשתיות

הוראות המפקח נכנסו לתוקף - אז למה הקבלנים ממשיכים במבצעי 20/80?

בזמן שההגבלות על מבצעי המימון החלו, בחלק ממשרדי המכירות משדרים עסקים כרגיל. יעקב אטרקצ'י ל-ice: "המפקח הגביל את הבנקים, לא את היזמים ולא את חברות הביטוח, שתופסות נתח גדול בפינוי בינוי. להערכתי, הפרמיה שנשלם לבנק תעלה את מחירי הדיור ב-0.5%". וגם: הדרך החדשה של היזמים לעקוף את התקנות
איציק יצחקי |  3
יעקב אטרקצ'י (צילום אלכס בורטמן, יחצ, ראובן קפוצ'נסקי)
"קנו דירה עכשיו, שלמו בעוד שנתיים", "מבצעי מימון 20/80, כולל פטור ממדד", "15/85 לרוכשים הראשונים - מהרו". אלה רק חלק מהמסרים שמעבירים חלק מהחברות היזמיות ללקוחות הפוטנציאלים בימים האחרונים, רגע אחרי כניסת הוראות המפקח על הבנקים, שאמורות להגביל את מבצעי המימון, לתוקף.
בחלק ממשרדי המכירות משדרים עסקים כרגיל. לקוחות שניסו לרכוש דירות בימים האחרונים סיפרו ל-ice כי "בפגישה עם המשווק נאמר לנו מפורשות שכל המבצעים נשארים אותו דבר. לא שאלנו למה, אבל מבחינת היזם ברור שמה שהיה לפני ההוראות, נמשך כרגיל". השאלה היא כיצד הדבר ייתכן. בסוף, הוראות המפקח הגבילו את היקף מבצעי המימון והגדירו מהי עסקה מסוכנת.
כפי שפורסם לראשונה ב-ice, מספר ימים אחרי כניסת ההוראות לתוקף, היזמים מצאו "מסלול עוקף". המסלול הנפוץ ביותר הוא זה שמאפשר להם לשלם פרמיה גבוהה יותר לבנק ובכך להמשיך במבצעים כרגיל. לחלק מהלקוחות הם הציעו לקחת משכנתא כבר עכשיו כשהם ישלמו את הריבית ונטרלו את הוראת המפקח, לגבי המסוכנות של עסקה ספציפית, בכך שהחלק האחרון לתשלום יהיה נמוך מ-40%. אחד היזמים איתו שוחחנו לאחרונה סיפר כי "המפקח התייחס לתשלום בעת המסירה, אז חלק מהלקוחות ישלמו חודשיים קודם המפתח, בזמן שהדירה כבר מוכנה". במצב כזה, הם אומרים, הוראות המפקח לא יחולו. גם עניין חברות הביטוח מהותי. ההוראות של המפקח לא חלות על אותן חברות שבונות אלפי יחידות דיור בפינוי בינוי וזה מייצר להם יתרון. כשהבנקים לא יגבו מחברות הביטוח עמלה נוספת, יהיו יזמים שידפקו על השולחן.
"כוחות השוק יותר חזקים מכולם. המפקח על הבנקים הגביל את הבנקים, לא את היזמים ולא את רוכשי הדירות. שנית, הוא גם לא הגביל את חברות הביטוח, שתופסות נתח גדול בפינוי בינוי - כך שעבורן אין ‎משמעות להוראות", אמר יעקב אטרקצ'י, בעלי אאורה, ל-ice.

בניינים של אאורה בבן שמן (אלכס בורטמן)
האם זו הסיבה שבגללה ממשיכים בהטבות המימון? ומה לגבי הלוואות הקבלן שהוגבלו ל-10%?
"יכול להיות שהבנק ידרוש פרמיה, אז מה יקרה בפועל? היא תגולגל על הצרכן. כמעט כל החברות ממשיכות במבצעי 20/80. לגבי הלוואת הקבלן: אני רוצה להזכיר לך שכמעט לא משתמשים בזה. אנחנו חברה של התחדשות עירונית. לגבי שאר החברות: בשוק, בשיאו, 16% מההלוואות היו הלוואות קבלן - אז איפה השינוי? המגבלה היא על 10%, אבל אני חייב לומר לך שזה לא עבר את הרף הזה. במקומות שיזמים ירצו לתת הלוואת קבלן, הם יוכלו, אולי לא גורף, אולי במשורה, ועדיין - הם יוכלו. צריך להבין שבסוף ההוראות האלה פוגעות בצרכן הקטן. לא חושב שזו הייתה המטרה של המפקח. אם המטרה הייתה להגביל דירות יקרות בתל אביב, הייתי מבין. אבל לקוח שקונה בשדרות יפגע באותה מידה שבה נפגע לקוח שקונה בתל אביב, האם דין דירה במיליון וחצי שקל כדין דירה של 10 מיליון שקל? אני לא מבין את ההיגיון. ההוראה, בעיניי, לא נכונה ולא מידתית. היא לא פוגעת במטרה האמיתית".
אתה יכול לכמת את הפרמיה למספרים? 
"המפקח החליט להעלות את דרישת הקצאת ההון ל־150% במקום 100% - מה שיגדיל את העלויות של הבנקים במקרה בו תינתן הלוואת קבלן. זה יגדיל את העמלה במקסימום ב-50% ולהערכתי -  בסוף זה יעלה את מחירי הדירות ב-0.5%. זה מינורי. כשהעלו את המע"מ באחוז, היזמים עדכנו את המחיר ולא הרוויחו מזה. אם הקבלן יצטרך להעביר לבנק יותר כסף, הוא יגלגל את זה ללקוח".
היזמים עדיין עובדים עם 2 מחירונים, מחיר לדירה עם ובלי הטבת מימון?
"מי שישלם מסלול ליניארי, יקבל הנחה. מי שישלם 20/80 והבנק לוקח את העמלה העודפת - זה יגולגל אליו. אני לא מבין את מי מענישים פה, את האנשים שקונים דירות בשדרות ובאופקים?".

המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי (דוברות בנק ישראל)
מה יקרה להיקף הבנייה שלכם?
"אנחנו מתכננים בסוף חודש הבא להשיק את הפרויקט הכי גדול שלנו, פרויקט בן צבי בנתניה, 1,600 יחידות דיור, עוד מגה פרויקט בשכונת תלפיות בירושלים עם 600 דירות ובקרית משה ברחובות נבנה עוד 700 דירות. כל זה בנוסף לפרויקטים חדשים בחדרה, בגבעתיים וביהוד. עד סוף 2025 נהיה בביצוע עם 9,000 יחידות דיור. אתה מבין לבד את המשמעות".
תגובות לכתבה(3):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 3.
    בקיצור, בנק ישראל חלש!
    שי 04/2025/22
    הגב לתגובה זו
    2 0
    שכקורה משהו רצים אליו והוא כהרגלו מעניק על חשבוננו. כמו בכל משבר
    סגור
  • 2.
    בקיצור שוב היזמים ניצחו זה פשוט מעצבן!!!
    עידן קריית ביאליק 04/2025/22
    הגב לתגובה זו
    2 2
    בחיים המחריים לא ירדו אני הולך לקנות דירה בקרית ים עכשיו
    סגור
  • 1.
    זה פשוט לא ייאמן הכל מותר במדינה הזאת (ל"ת)
    אורי 04/2025/22
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור