בראיון שקיימנו כאן לאחרונה עם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, היא צפתה כי שתי תופעות אמורות לאפיין את השוק ביום שאחרי כניסת הוראות המפקח על הבנקים לתוקף. אחת מהן היא מעבר של יזמים לשוק החוץ בנקאי, שלא נמצא תחת הגבלות המפקח.

למעבר של יזמים לעבודה מול המגזר החוץ בנקאי יש משמעות כבדה. הריבית אצל המגזר החוץ בנקאי גבוהה יותר וזה עלול לגרום לעלייה במחיר הדירה. מצד שני, זו אופציה קלה וטובה יותר עבור היזם: כך הוא יוכל להמשיך להעניק הטבות מימון ללקוחות דרך חברה שלא כפופה לרגולציה ובכך לאותת למפקח: "אני לא כפוף להוראות שלך, הכל ממשיך כרגיל".

לא בטוח שהמעבר של היזמים למגזר החוץ בנקאי יהיה מהיר כל כך. אחד היזמים איתו שוחחנו לאחרונה סיפר כי בשיחה עם הבנק המלווה, שאיתו הוא עובד באופן צמוד, הוצע לו להמשיך בהטבות המימון, כשהריבית על כלל הפרויקט תהיה גבוה באחוז מסוים, סביב 0.3%-0.2%. היזם הסכים ונראה שהצדדים בדרך לסיכום על ליווי הפרויקט הבא שלו, כשהטבות המימון יהיו חלק אינטגרלי ממנו. בשורה התחתונה, הוא מאמין, הריבית במגזר החוץ בנקאי ממילא תהיה גבוהה יותר.

אם תשאלו את המומחים בתחום, חלקם יספר לכם שהם חושבים כמוהו. דני בריטמן הוא בכיר לשעבר בדיסקונט והיום מנכ"ל קבוצת בימניב, העוסקת בתחום ההשקעות. לדבריו, למימון החוץ-בנקאי יש מספר יתרונות. "הוא מהיר יותר, לפעמים גמיש יותר, אבל לפני נטילת הלוואה כזו חשוב להבין את התמונה המלאה. הריביות בהלוואות מסוג זה, בדרך כלל, גבוהות יותר ויש פחות פיקוח. לכן, זה לא מתאים לכל אחד קל וחומר כשמדובר בהלוואה לטווח ארוך יחסית. מי שבוחן הלוואה כזו צריך לבדוק היטב את התנאים, להבין את ההחזר החודשי, ולא פחות חשוב – לוודא שמדובר בגוף רציני".

בריטמן מוסיף כי אי לקיחת משכנתא מסיבות כאלה ואחרות והמרתה בהלוואה חוץ בנקאית יכולה להיות "מהלך כלכלי לא חכם שעלול לייקר מאוד את ההלוואה לצרכן ובכך להגביר את הסיכון של משקי בית רבים לא לעמוד בהחזרים. לכן העצה שלי היא לקחת ייעוץ מקצועי טרם בחירת הלוואה כלשהי כדי להבין את המשמעויות הנגזרות ממנה".

"הלוואה חוץ בנקאית? מהלך כלכלי לא חכם". בריטמן (יחצ)

חלק מהמומחים עימם שוחחנו טוענים כי הוראות המפקח גרמו לשינוי משמעותי בשוק, כך כשהיום היזמים מתאימים את עצמם ללקוח. נימרוד צביק, מנכ"ל חברת הייעוץ בנושא שיווק נדל"ן, מרום 360, מסביר כי "היום שאחרי מבצעי המימון מציב את היזמים והמשווקים מול מציאות חדשה: הקהל מחפש ודאות, גמישות, ובעיקר – פתרון שמרגיש נכון עבורו. המימון החוץ-בנקאי בהחלט תופס מקום חשוב בתמהיל האפשרויות, במיוחד כשיש אתגרים בגזרת האשראי, אבל הוא לא הפתרון היחיד – וגם לא העיקר. בסופו של דבר, השאלה היא לא איך מממנים – אלא מה מציעים, למי, ועד כמה זה מותאם לרוכש ברמה הכלכלית, האישית והמשפחתית".
 
הוא מוסיף כי "דווקא עכשיו, יותר מתמיד, השוק מחייב פרסונליזציה מדויקת – להבין מי הלקוח, מה חשוב לו, ומה נכון עבורו – ולבנות בהתאם לכך את ההצעה. אין יותר מקום לפתרונות מדף".

השאלה היא האם פתרון המימון הוא החלק החשוב ביותר עבור הלקוח. פנינו לגורם היזמי כדי לברר זאת. לדברי אוראל בן אור, מייסד-משותף ומנכ"ל ביתא יזמות נדל"ן, "אין ספק שתנאי המימון הם חלק משמעותי במערך השיקולים ברכישת דירה - אך לרוב אינם הגורם המכריע. הלקוחות שמגיעים לפרויקטים שלנו הנבנים באיזורי הביקוש, לא בוחרים לרכוש בזכות הטבה כזו או אחרת, כי אם בזכות הערך הכולל: הקשר האישי, המיקום, התכנון המוקפד, ההתאמה לצרכיהם ואיכות הבנייה.

אז מה יקרה מחר? "ההטבות המימוניות הן תוספת, לעיתים משמעותית, אך הן אינן לב העסקה. בדיוק כמו שובר ריהוט, מחסן במתנה או חניה נוספת, מדובר ביתרון נלווה, לא בסיבה המרכזית לרכישה".

עוד ב-

משרד האוצר לרשות המסים: הקבלנים מסלפים בדיווח על הטבות המימון

לכתבה המלאה

עוד מוסיף בן אור כי סביר שבטווח הקרוב נראה יותר רוכשים שחוזרים למודל של תשלום לפי קצב התקדמות הבנייה, כפי שהיה נהוג בעבר. ומה יקרה מחר? "בעתיד, ייתכן ונראה גם סוגים חדשים של הטבות", הוא מסכם.