נדל"ן ותשתיות

הזדמנות למשפרי דיור ולמשקיעים: הטבת המס שתחסוך לכם כסף

הארכת תקופת מכירת הדירה הישנה מ-18 ל-24 חודשים מייצרת חלון הזדמנויות משפטי וכלכלי, הן עבור משפרי דיור והן עבור המשקיעים. אתר ice עם המדריך להבנת היתרונות וההשלכות

עו"ד (רו"ח) דותן עינב | 11/6/2025 9:03

עו"ד (רו"ח) דותן עינב (צילום מיטל אזולאי, shutterstock)

ענף הנדל"ן בישראל, כידוע, מתאפיין בדינמיות רבה ובשינויים תכופים ברגולציה. אחד השינויים המשמעותיים ביותר, נוגע להארכת התקופה המותרת למכירת דירה קיימת לאחר רכישת דירה חלופית (שלא מקבלן), מ-18 חודשים ל-24 חודשים. מדובר בהטבת מס קריטית, שיכולה להקל משמעותית על משפרי דיור ועל משקיעים בישראל. במאמר זה, נצלול לעומק ההשלכות של שינוי זה, נסביר למי הוא רלוונטי, וכיצד ניתן למקסם את היתרונות הגלומים בו.

מהי "דירה חלופית" ומהי הטבת המס?
עוד לפני שנדון לעומק בהארכת התקופה, חשוב קודם כל להבין את הבסיס: על פי חוק מיסוי מקרקעין (להלן "החוק"), תושב ישראל הרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה בישראל זכאי להטבת מס רכישה משמעותית. שיעור מס הרכישה על דירה יחידה נמוך באופן ניכר משיעור המס החל על רכישת דירה נוספת – "דירה להשקעה". בהמשך לכך, אדם המוכר את דירתו היחידה בישראל, זכאי לרוב לפטור ממס שבח לעומת חיוב במס שבח בשיעור של 25% מהשבח הריאלי שנצמח (עבור דירות שנרכשו אחרי 1.1.2014).

החוק מכיר במקרה של "משפרי דיור" – משפחה שבבעלותה דירה, אך היא מעוניינת לרכוש דירה אחרת למגוריה, ובהמשך למכור את הדירה הקיימת. כדי לאפשר תהליך זה בצורה חלקה ולמנוע מצב שבו רוכש הדירה החדשה ייאלץ לשלם מס רכישה מלא (בדומה לדירה נוספת להשקעה) קובע החוק מנגנון המאפשר לראות את הדירה הנרכשת כדירה יחידה – וזאת בתנאי שהדירה הישנה תימכר בתוך תקופה מוגדרת.

באופן דומה, בעת מכירת הדירה הישנה (לאחר רכישת הדירה החדשה), קובע החוק מנגנון המאפשר לראות דירה זו כדירה יחידה, כאמור בכפוף לכך שהדירה הישנה תימכר בתוך תקופה מוגדרת. עד לאחרונה, תקופה זו עמדה על פרק זמן של 18 חודשים.

הארכה ל-24 חודשים: מהי המשמעות בפועל?
הארכת תקופת המכירה מ-18 חודשים ל-24 חודשים היא בשורה אמיתית, היות והיא מעניקה למשפרי הדיור "אוויר לנשימה" של חצי שנה שלמה. במילים אחרות, מרגע שרכשתם דירה החלופית, יש לכם כעת שנתיים שלמות למכור את דירתכם הקיימת ועדיין ליהנות מהטבת מס הרכישה והפטור ממס שבח.

הגמישות הנוספת הזו מקלה על מספר היבטים קריטיים בתהליך:

גמישות תכנונית: לעיתים קרובות, עסקאות נדל"ן אינן מתבצעות בלוחות זמנים מדויקים. הארכה של 6 חודשים מאפשרת להתמודד טוב יותר עם עיכובים בלתי צפויים – ובהם בין היתר קשיים באיתור קונה, קשיים בקבלת משכנתא על ידי הקונה, או תהליכים בירוקרטיים.

אפשרות למימוש במחיר טוב יותר: כאשר אין לחץ זמן, מוכרים יכולים להרשות לעצמם להמתין להצעה אטרקטיבית יותר, ולא למהר למכור במחיר נמוך מהרצוי רק כדי לעמוד בלוחות זמנים.

הימנעות מתשלום מס כפול: ללא הארכה זו, אם הדירה הקיימת לא הייתה נמכרת תוך 18 חודשים, רוכש הדירה החלופית היה עלול למצוא עצמו חייב בתשלום מס רכישה גבוה יותר על הדירה החדשה, כמו גם בתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה הישנה – תשלום שהיה ניתן למנוע לוּ הייתה תקופה ארוכה יותר למכירה.

הפחתת לחץ וחרדה: מכירת דירה היא תהליך מורכב המערב היבטים רגשיים וכלכליים רבים. הארכת התקופה מפחיתה את הלחץ למצוא קונה במהירות, ומאפשרת קבלת החלטות שקולות יותר וניהול מו"מ נינוח.

חלון הזדמנויות זמני?
חשוב להדגיש: ייתכן והטבה זו אינה קבועה. נכון להיום, קיימת הצעת חוק לקיבוע התקופה על 18 חודשים בלבד (במקום 24 חודשים). נכון למועד פרסום מאמר זה (11.6.2025), הצעת החוק טרם אושרה ונכנסה לתוקף. המשמעות: ההארכה ל-24 חודשים עדיין תקפה ומעניקה את היתרון המשמעותי למשפרי הדיור.

ברמה הפרקטית נוצר כרגע "חלון הזדמנויות" משפטי וכלכלי. מי שמעוניין לשפר דיור וליהנות מהטבות המס המתוארות, מומלץ לו להקדים ולבצע את רכישת הדירה החלופית כל עוד ההטבה בתוקף. במידה והצעת החוק אכן תאושר, התקופה צפויה לחזור ל-18 חודשים, מה שיצמצם משמעותית את הגמישות במכירה.

כיצד עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לסייע?
הבנת חוקי המס מחייבת מומחיות ספציפית. שינויים כמו הארכת תקופת המכירה והאפשרות לשינוי עתידי, מחייבים ליווי משפטי מקצועי. עורך דין מנוסה, המתמחה בתחום, יוכל לספק ייעוץ מקיף, לתכנן עבורכם את אסטרטגיית המס תוך התעדכנות בשינויי החקיקה, וללוות את העסקה מקרוב.

לסיכום, הארכת התקופה במסגרתה יכולים משפרי דיור למכור את הדירה הישנה ל-24 חודשים היא ללא ספק הקלה משמעותית. עם זאת, אי-הוודאות לגבי עתיד החקיקה מדגיש את חשיבות הניצול המהיר של ההזדמנות והליווי המשפטי הצמוד, אשר יבטיח שתיהנו מההטבות במלואן ותימנעו מטעויות שיעלו ביוקר.