נדל"ן ותשתיות

משקיעים בנדל"ן מעבר לים? אלו 3 היעדים שלא תרצו לפספס

פוטנציאל השבחה, תשואות נאות ותנאי מיסוי שמטיבים עם המשקיע הזר: פורטוגל, יוון וקפריסין הן שלוש המדינות המחוזרות בקרב המשקיעים הפרטיים | כך תבחרו את המדינה שמתאימה למטרות ההשקעה שלכם

אסף טיאר | 26/6/2025 18:34

השקעות במיאמי (צילום shutterstock, freepik)

בעולם שבו מחירי הדירות בישראל שוברים שיאים, יותר ויותר משקיעים פרטיים מפנים את מבטם לשוק האירופי אך לא לגרמניה או צרפת אלא לשוק "החכם": פורטוגל, יוון וקפריסין. שלוש מדינות ים-תיכוניות שמציעות שילוב מעניין בין פוטנציאל השבחה, תשואות נאות ותנאי מיסוי שבמקרים מסוימים אפילו מיטיבים עם המשקיע הזר.

פורטוגל, עם 10 מיליון תושבים, הפכה בעשור האחרון לאחת המדינות האטרקטיביות ביותר באירופה למשקיעי נדל"ן זרים עם הגירה חיובי ומימון לזרים. יוון, עם 10.3 מיליון תושבים, יוצאת ממשבר כלכלי עמוק ומציעה פוטנציאל השבחה גבוה למי שמוכן לקחת סיכון מחושב ולהאמין שרמות המחירים יחזרו לטרום המשבר.

קפריסין הקטנה, עם 1.5 מיליון תושבים בלבד, מציעה שקט תפעולי ורגולציה ומיסוי די ידידותיים. כמו כן, יוון וקפריסין נהנות מ"הטיית הביתיות" בשל הקרבה לישראל, מה שמאפשר שימוש לעיתים תכופות (לאלו המעוניינים ביחידה גם לנופש) ואם הנכס מתאים לכך כמובן.

פורטוגל
האסטרטגיה הנפוצה ביותר למשקיע זר בפורטוגל היא רכישת דירות חדשות על הנייר, בעיקר בליסבון ופורטו. המשקיעים מקבלים הנחה משמעותית במחיר של 20-30% ברכישה מוקדמת, לצד גישה למערכת פיננסית שמאפשרת מימון של עד 70% מערך הנכס - יתרון מהותי בהשוואה ליוון וקפריסין ואפשרות לאקזיט מהיר טרם המסירה.

התשואות נעות בין 4-6% ברוטו, ותשואה על ההון העצמי עם מימון 7%-8%. ועליית הערך הגיעה לכ-10% בשנת 2024. הביקוש המקומי לדירות חדשות גובר בזכות עלייה באוכלוסיית הצעירים אשר נהנים ממימון של עד 100% ופטור ממס רכישה ובולים, מהגרים דיגיטליים ופנסיונרים זרים.

מיזמים עירוניים כמו הרחבת המטרו ושיקום אזורים ישנים מייצרים השבחה כמעט צפויה מראש. עם זאת, המיסוי גבוה יחסית: מס רכישה של בין 3%-7%, מס על שכירות של 25% ומס שבח שיכול להגיע ל- 28% (תלוי הכנסה) בנוסף, הבירוקרטיה דורשת ליווי משפטי איכותי וסבלנות רבה. תכנית הגולדן אפשרית רק באמצעות השקעה בקרן הון סיכון ולא ברכישת נדל"ן.

יוון
משקיעים שיחפשו יותר סיכון עם פוטנציאל השבחה, ימצאו בשוק היווני הקרוב הזדמנויות השקעה מעניינות אך גם רמת המעורבות הנדרשת בהשקעה היא גבוהה יחסית. מאז המשבר הכלכלי של 2012, שוק הנדל"ן היווני מספק למשקיעים עליות ערך עקביות כשמחירי הנכסים במדינה חוזרים אט אט לרמת המחירים של לפני המשבר.

האסטרטגיה המובילה בשוק היווני היא רכישת דירות חדשות או בניינים לשיפוץ באתונה וסלוניקי, במחירים של כ-5,000 אירו למ"ר באזורים מבוקשים. תשואות נעות בין 3-5% ברוטו בתוספת עליית ערך, אך החסרונות משמעותיים: תשלום בהון עצמי מלא ולכן הון עצמי גדול יותר.

הרישום הקנייני סבוך לעיתים, מערכת המשפט איטית והבנקאות המקומית כמעט לא נגישה למשקיעים זרים, המיסוי כבד יחסית - מע"מ של 24% על דירות חדשות ומס הכנסה של 15% - 45% על שכירות, אם כי יש פטור עד 12,000 אירו בשנה. מס הרכישה נמוך יחסית - 3.09% בלבד, וגולת הכותרת - פטור ממס שבח.

החיסרון המרכזי הוא שהשוק המקומי לא תמיד מגיב כמו שוק מערבי - קניית נכס אינה מבטיחה מכירה, מה שנקרא אסטרטגיית יציאה חלקה בעתיד, שכן המקומיים אינם מקבלים מימון וצריכים לשלם עם הון עצמי מלא, לכן יש לאתר רוכש זר עם הפרוטה בכיסו. עם זאת, יוון עדיין מציעה אפשרות לגולדן ויזה, יתרון חשוב למשקיעים מסוימים בעיקר בעת הנוכחית.

קפריסין
מדינת אי הממוקמת בים התיכון מציעה השקעה שמשלבת פשטות רגולטורית, אך עם מגבלות צמיחה. קפריסין היא לא השוק הכי "סקסי", אבל בהחלט אחד המעשיים. רוב פרויקטי המגורים מיועדים לקהל זר ומבוססים על קונספט של "מיני-ריזורטים" - קומפלקסים סגורים עם בריכות, מכוני כושר ושירותי תחזוקה – יתרון למשקיעים שמחפשים גם יחידת נופש.

המשקיע הישראלי מוצא כאן מודל פשוט יחסית - רכישה ישירה, מיסוי נוח ותשואה סולידית מהשכרה. ההשקעה המינימלית נעה בין 180,000-280,000 אירו, והמיסוי, כמו שאמרנו, נוח יחסית: מס רכישה של 8% - 3% מס הכנסה מדורג מ-0 עד 35% עם פטור עד 19,500 אירו, ומס מוניציפלי נמוך של 100-300 אירו בשנה ומס שבח של 20% עם פטורים עד סכום מסוים. החיסרון המרכזי הוא שאין אמנת מס עם ישראל כמו לפורטוגל או יוון, מה שיוצר מיסוי כפול.

בפועל, כל משקיע צריך לבצע את הבחירה שלו על פי אסטרטגיית ההשקעה התואמת את מטרותיו ורצונותיו לטווח הארוך, אם מתייחסים לפוטנציאל הצמיחה – הכלכלה של קפריסין מובילה בצמיחה עם 3.4% ב-2024 ותחזית של 3.2 – 2.5% ל-2025, בעוד פורטוגל ויוון מציגות צמיחה מתונה יותר של 2.4% - 1.8% אם בוחנים את ההשקעה בנכסים על פי דירוג האשראי של מדינת היעד - פורטוגל וקפריסין נמצאות בדירוג A או קרוב אליו, בעוד יוון מציגה שיפור עם השנים עם דירוג BBB, מה שמראה על ביטחון מצד המשקיעים, אך עדיין עם רמת סיכון גבוהה יותר מהמתחרות.

משקיעים שמחפשים עליית ערך משמעותית, יוכלו למצוא מענה בפורטוגל, בפרויקטים של דירות על הנייר בפריפריה העירונית או ביוון אשר מציעה הזדמנויות השקעה במרכז אתונה, או בשכונות מתפתחות סמוכות למרכז.

משקיעים שמעוניינים בהכנסה יציבה מדמי שכירות, ימצאו שפורטוגל תהיה מתאימה יותר מבחינת השכרה לטווח הארוך, עם השקעה בהון עצמי נמוך יותר בשל המינוף ומטרופולין צומח עם ופיתוח תחבורה ותשתיות שתומכות בביקושים לאורך זמן. למשקיע שמעדיף השקעה קרובה, פשוטה ונוחה יחסית עם אפשרות לשימוש לעיתים תכופות, קפריסין תהיה פתרון מומלץ יותר.

סיכום
פורטוגל מאפשרת פעילות בשוק מתוחכם עם אפשרויות מימון ותשתיות מתקדמות. יוון תתאים למשקיע מנוסה שמוכן לקחת סיכון מחושב ומאמין שמגמת ההתאוששות תמשיך להוכיח את עצמה וקפריסין תתאים למי שמעדיף תהלי פשוט יחסית רגולטורית.

בכל מקרה - העצה המרכזית היא לבחור את המדינה שמתאימה לאופי ולמטרות שלכם, ולא בהכרח את הדיל הכי זול או הכי נוצץ. בכל מקרה - עשו זאת עם ייעוץ מקצועי ואסטרטגיית יציאה ברורה.

*האמור מובא למטרות אינפורמטיביות וכלליות בלבד, ואין לראות בו כמידע עובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים. המאמר אינו מהווה עמדה בנוגע לכדאיות השקעה כלשהי, אינו מהווה תחליף לשיקול דעתו הפרטני של כל אדם בהתחשב בסיכויים ובסיכונים הטמונים בכל השקעה, ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים.