השם אילן ליבוביץ' מוכר לכם בעיקר כחבר כנסת לשעבר מהעבר. הוא כיהן בסיעת שינוי של טומי לפיד ז"ל, שבהמשך לא עברה את אחוז החסימה. בהמשך הוא ניסה להתמודד על ראשות עיריית רחובות דרך מפלגת קדימה, אבל הרזומה העיקרי שלו קשור לחברותו בוועדות הכלכלה, החוץ והביטחון. 

ליבוביץ' הוא מומחה בהשקעות נדל"ן גלובליות, אבל יש לו השקפה רחבה על הנדל"ן בישראל. לאחרונה, הוא רואה את מניות הבנייה והנדל"ן מזנקות (כמעט 16% ו-9%, בהתאמה, רק החודש). האם מדובר באופוריה רגעית שמסתירה מציאות כלכלית הרבה פחות אופטימית? האם משקיעים זרים לא ימהרו להכניס כספים לאזור מלחמה, איך ייראו הדירוגים של סוכנויות דירוג האשראי והמדדים, והאם עלויות המלחמה מול איראן שנאמדות במיליארדים מדי יום, וגורמות לגירעון ממשלתי רחב היקף, ישפיעו.

"משקיעים, באופן טבעי, מחפשים יציבות כלכלית, פוליטית וביטחונית, וחוסר יציבות פוגע באטרקטיביות של השוק המקומי עבורם", הוא פותח את הראיון בצורה פסימית. "הניסיון ההיסטורי אכן מראה כי בתקופות של אי-ודאות גוברת, כמו סכסוכים צבאיים ממושכים, ישנה נטייה לירידה בהיקף ההשקעות הזרות. משקיעים נוטים להעדיף סביבות עסקיות עם סיכון נמוך יותר, והתמשכות עימותים עלולה להיתפס כמעלה את רמת הסיכון הכוללת".

הדירוג עשוי להשפיע רבות על שוק הנדל"ן המקומי. פיץ' (shutterstock)

למרות זאת, הוא טוען ששוק הנדל"ן הבינלאומי מגוון, וייתכנו גורמים נוספים שישפיעו על החלטות השקעה. לדוגמה, יזמים ומשקיעים רבים מחפשים גם הזדמנויות ייחודיות או תשואות גבוהות במדינות אחרות, מה שעשוי להוביל אותם לשקול השקעות מחוץ לישראל, גם ללא קשר ישיר למצב הביטחוני בישראל.

איך תשפיע המלחמה על אמון משקיעים זרים בשוק הנדל"ן הישראלי? האם ייתכן שמחסור בהשקעות זרות דווקא יועיל לשחקנים המקומיים?
"חלק ניכר מההשקעות הזרות בנדל"ן ישראלי מגיעות ממשקיעים בעלי זיקה לישראל, כגון יהודים מהתפוצות או גורמים בעלי קשרים אישיים ועסקיים חזקים. משקיעים אלו עשויים להיות פחות רגישים לחוסר יציבות זמני, ומניעיהם להשקעה עשויים לכלול גם שיקולים ערכיים, אישיים או ארוכי טווח שאינם רק כלכליים טהורים. עם זאת, ישנם גם משקיעים מוסדיים וגופים גדולים יותר, שלא בהכרח בעלי זיקה ישירה, שהשקיעו בעבר בנדל"ן ישראלי – בעיקר בפרויקטים גדולים, נכסים מניבים (משרדים, מרכזים מסחריים) או תשתיות. השקעות אלו רגישות יותר לשינויים בסיכון המדיני והביטחוני, וייתכן שהן אלו שיצטמצמו באופן המשמעותי ביותר".

הוא מוסיף כי הפוטנציאל לכך שמחסור בהשקעות זרות יועיל לשחקנים המקומיים תלוי במידה רבה ביכולתם להשיג מימון בנקאי ומוסדי, וכן ביכולתם לנצל הזדמנויות שיצוצו כתוצאה מהוואקום. לכן, הוא אומר, יתכן ששוק הנדל"ן הישראלי יהפוך ליותר "מקומי" באופיו לזמן מה.

במה זה תלוי?
"השחקנים המקומיים תלויים במימון בנקאי ובגופים מוסדיים. במידה שהבנקים ימשיכו לספק אשראי בתנאים נוחים, ומוסדיים ימשיכו להזרים הון, אכן ישנו סיכוי שהיעדר תחרות מצד משקיעים זרים יאפשר לשחקנים המקומיים להשיג עסקאות או פרויקטים בתנאים טובים יותר ולבצע יותר עסקאות. בנוסף, יציבות המימון הבנקאי וגופים מוסדיים היא קריטית. כל פגיעה משמעותית ביציבות הפיננסית של ישראל או העלאת ריביות דרמטית עלולה להקשות על המימון גם עבור שחקנים מקומיים. נסיגת משקיעים זרים עשויה ליצור 'ואקום' מסוים בשוק, ששחקנים מקומיים חזקים ובעלי נזילות יוכלו לנצל. פרויקטים מסוימים או נכסים שעמדו למכירה למשקיעים זרים עשויים כעת להיות נגישים יותר למקומיים, אולי אף במחירים אטרקטיביים יותר".

כיצד משפיעים עיכובי בנייה, מחסור בעובדים והעלאות מחירים על האטרקטיביות של השקעות נדל"ן בישראל בהשוואה לשווקים בינלאומיים?
"השילוב של אתגרי הבנייה בישראל, יחד עם רף כניסה גבוה ומיסוי כבד (מס רכישה בשיעור של 8% על השקעות), מקטין את האטרקטיביות של השקעות נדל"ן מקומיות עבור משקיעים רבים. כתוצאה מכך, אנו אכן עדים למגמה הולכת וגוברת של ישראלים המפנים את תשומת ליבם והונם להשקעות נדל"ן בחו"ל, שם הם מוצאים תנאים אטרקטיביים יותר ופוטנציאל טוב יותר לתשואה. מדינות קרובות באירופה, כמו רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה ועוד, הופכות ליעדים פופולריים בזכות נגישותן ומחירי הנכסים האטרקטיביים".

"שוק הנדל"ן עשוי להפוך למקומי יותר". ליבוביץ' (יח"צ)

מה לגבי עיכובים בבנייה ומחסור בעובדים?
"גורמים אלו, שהתעצמו בעקבות המצב הביטחוני והמלחמה, מובילים להתארכות משך הפרויקטים ולהעלאת עלויות הביצוע. התוצאה היא עלייה במחיר הסופי של הנכסים ופגיעה בתשואה הפוטנציאלית למשקיעים, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך. כאשר פרויקט מתעכב, הוא סופג עלויות מימון גבוהות יותר, וכן מפסיד הכנסות פוטנציאליות משכר דירה או מכירה מוקדמת. גורם נוסף: עליית מחירי הדיור בישראל, שהחלה עוד לפני המלחמה והושפעה בין היתר גם מריבית גבוהה, הפכה את רף הכניסה להשקעה לגבוה במיוחד. כאשר עלויות הרכישה גבוהות, התשואה על ההון יורדת, והופכת את ההשקעה לפחות אטרקטיבית יחסית לאלטרנטיבות".

לא נפסח על שינוי מהותי בשוק הנדל"ן השנה: יותר חברות בוחרות להיכנס לבורסה.
"צריך לבחון מדוע חברות בוחרות להנפיק דווקא בתקופה הזו, האם זה נובע מניצול הזדמנויות ספציפיות, או שמא מצורך דחוף בהון בעקבות קשיים (כמו עיכובי בנייה, מחסור בעובדים ועלויות גבוהות)? ייתכן שהן צופות שינויים חיוביים עתידיים בתנאי השוק, או שהן נתקלות בקשיים בגיוס מימון בנקאי רגיל. כוונה להנפיק יכולה לסמן אופטימיות מצד חברות הבנייה לגבי עתיד שוק הנדל"ן בישראל, וציפייה להתאוששות או צמיחה לאחר התקופה המאתגרת. הנפקה מאפשרת להן לגייס הון לפרויקטים עתידיים, מה שמעיד על תכנון ארוך טווח. הנפקות יאפשרו לחברות הבנייה לגוון את מקורות המימון שלהן מעבר לאשראי בנקאי בלבד, מה שיכול להקנות להן גמישות פיננסית רבה יותר ויכולת להתמודד טוב יותר עם תנודות בשוק ההון או בבנקים".

לסיום, ליבוביץ' מעריך כי שווי ההנפקות ישקף את הערכת השוק למצב חברות הבנייה והנדל"ן בישראל. "אם ההנפקות יתומחרו נמוך, זה יכול להעיד על חוסר אמון מסוים בשוק מצד המשקיעים המוסדיים והפרטיים. אם חברות הבנייה יגייסו הון רב וישלימו יותר פרויקטים, זה יכול להגדיל את היצע הדירות בטווח הארוך, מה שעשוי להשפיע על מחירי הנדל"ן ובהתאם על התשואות הפוטנציאליות למשקיעים".