מדינת ישראל מנסה להוריד את מחירי הדיור בעשור האחרון ללא הצלחה. היא מדירה את המשקיעים, מטילה מגבלות על הקבלנים אבל בפועל, לא מבינה שהפתרון בכלל לא נמצא בצד הביקוש - אלא בצד ההיצע. נתוני הלמ"ס שיצאו היום הם דרמטיים ומצביעים על ירידה דרמטית בנתוני גמר הבנייה. הם מעידים על התארכות משך זמן הבנייה, על ירידה משמעותית במספר ההיתרים ברבעון האחרון. לצד כל אלה, יש גם נקודות אור: עלייה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה. עם זה, כידוע, לא הולכים למכולת: המדינה זקוקה לדירות גמורות ומוכנות לאכלוס, וכשהבנייה מתעכבת והדירות לא מוכנות, ההיצע קטן. בכנסת חשבו על הצעות חוק שקוראת להגדיל את השכר של בכירי הרשות אם "ידפיסו" יותר היתרי בנייה. אבל זו לא הדרך הנכונה.

ב-12 החודשים האחרונים שבין אפריל 2024-מרץ 2025 הונפקו היתרי בנייה עבור כ-80,650 דירות - עלייה של כ-10.9% לעומת 12 החודשים הקודמים - כך מדווחת הלמ"ס. לכאורה, נראה שיש גידול בהיצע הדירות, אבל הבעיה היא לא בכמות ההיתרים שהונפקו, אלא בכמות התחלות וגמר הבנייה. מה שחשוב הוא לא מספר ההיתרים (אגב, מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים בשנה האחרונה, כ-22.5% היו במחוז תל אביב, כ-21.4% במחוז המרכז וכ-18.1% במחוז הדרום), אלא כמה דירות נבנות בישראל. לעתים, היתרי בנייה מתעכבים וליזם לוקח 4-5 שנים לבנות, או במקרה של התחדשות עירונית, 8-10 שנים מרגע התחלת המשא ומתן מול הדיירים.

אז מהם נתוני האמת? ב-12 החודשים האחרונים החלה בנייתן של כ-67,840 דירות, שזו עלייה של 6% לעומת 12 החודשים הקודמים. כ-92.5% מהדירות שהחלה בנייתן הן דירות תוספתיות למשק (כלומר, לאחר ניכוי הדירות שנהרסו בפרויקטים של התחדשות עירונית). כלומר, התחלות הבנייה נטו עומדות על כ-62,740 דירות. כ-70.9% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-15.8% בסבסוד ממשלתי (כ-7,580 דירות, כשהרוב הוא במחוז הדרום, כ-2,490 דירות). 

התחלות בנייה הן נתון מעולה, אבל בפועל, ישנם עיכובים כתוצאה ממלחמה ואירועים חריגים ולכן מה שחשוב הוא נתוני גמר הבנייה. בשנה האחרונה, כך עולה מנתוני הלמ"ס, הסתיימה בנייתן של כ-52,570 דירות, ירידה של כ-14.4%. האחוז הגבוה מגיע מאזור המרכז, כמעט רבע מכלל הדירות, לעומת כ-8.5% במחוז חיפה. משך זמן הבנייה הממוצע הסתכם בשנה האחרונה ב-30.2 חודשים, ואילו ממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין היה 35.5 חודשים. ב-12 החודשים הקודמים משך זמן הבנייה היה קצר יותר ועמד על 27.3 ו- 32.9 חודשים, בהתאמה. כלומר, אפשר לראות שיש עיכוב במספר חודשי הבנייה, מה שמעמיד בספק חלק מנתוני התחלת הבנייה, ומסביר מדוע נתוני גמר הבנייה בירידה.

כפי שאפשר לראות כאן למעלה, ברבעון הראשון של 2025 חלה ירידה לא רק בנתוני גמר הבנייה, אלא גם התחלות הבנייה נמצאות בירידה. גם במספר ההיתרים חל שינוי: צניחה של כמעט 35% בקצב הנפקת ההיתרים. ראוי לציין כי הנתונים האלה לא מושפעים מהמלחמה עם איראן, שהחלה רק לאחרונה, לקראת סיום הרבעון השני ובו ייתכן שנראה ירידה נוספת.

הנה עוד נתון משמעותי לגבי נתוני השנה האחרונה: קרוב ל-30% מהדירות, כ-29.1% מהדירות שהחלה בנייתן, נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית, כ-18.5% במסגרת עסקאות קומבינציה. 11% מהן למטרת השכרה. זה מוריד משמעותית מהיצע הדירות למכירה.

ומה לגבי התחדשות עירונית? בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-14,850 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כמחצית מהן (כ-48.1%) נבנו במחוז תל אביב וכרבע (25.3%) במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.4% (12,090 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.

ב-12 החודשים אפריל 2024-מרץ 2025 החלה בנייתן של כ-3,700 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-25.4% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-22.6% – במחוז הצפון.מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-47.7% (1,760 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.

יותר היתרים, פחות דירות מוכנות. נתוני השנה האחרונה (לחץ להגדלה)

רוצים לדעת איפה? היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 12 החודשים האחרונים היו: ירושלים (6,300), תל אביב-יפו (5,410), אופקים (3,170), פתח תקווה (2,430), רמת גן (2,330), אשדוד (2,310) ובאר יעקב (2,010). היישובים שבהם נמשכה ב-12 החודשים אפריל 2024-מרץ 2025 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים היו: ירושלים, פתח תקווה, קריית ביאליק, נוף הגליל, עכו ודימונה. בין היישובים הבולטים שבהם נרשמה עלייה במספר הדירות שהחלה בנייתן: אופקים, רמת גן, באר יעקב, בת ים, אשקלון ובאר שבע.

עמית גוטליב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז מציין: "ענף הנדל"ן נמצא בשפל שלא היה כדוגמתו. אם מתמקדים ברבעון הראשון של 2025, אנו רואים ירידה בכל ההיבטים באחוזים דו ספרתיים. הנתון החמור ביותר הוא גמר הבנייה, שמציג ירידה של כ-21% ברבעון הראשון וכ-15% בשנה האחרונה, עם משך בנייה של כמעט 3 שנים - נתון חריג גם בהשוואה בינלאומית. ההשלכות לכך משמעותיות מאוד והולכת להשפיע על כלל הציבור. לצערנו רוכשי הדירות יקבלו את הדירות באיחור ניכר, פרויקטים חדשים יתעכבו מכיוון שהיזם טרם סיים את הפרויקט הקודם, אנשים ימשיכו לחיות בדירות לא ממוגנות והסכנה לכך ברורה לכולנו.

עוד ב-

הצעת החוק הזו להגדלת היצע הדיור היא שערוריה. לא פחות

לכתבה המלאה

"המשבר פוגע גם קשות בתעסוקה ובצמיחה הכלכלית של המדינה. כיזמים התמשכות הבנייה מובילה לעלייה בהוצאות השונות - תקורות, מימון, ריביות ועוד. המדינה חייבת לפעול בדחיפות להפחתת הבירוקרטיה ולקיצור כל הליך הוצאת תעודת גמר (טופס 4 לשעבר). חברת החשמל, תאגידי המים וכל גורם שמוביל לעיכובים באכלוס חייב להתייעל בהתנהלות שלו. אנו נמצאים בתקופת חירום ואין לנו את הפריבילגיה לעיכובי בנייה נוספים. כוח האדם זהו נושא נוסף שהתרענו עליו למעלה משנה וחצי. לצערנו משרדי הממשלה, בגלל קרבות קרדיט פנימיים, לא הצליחו להוביל להבאת מספיק עובדים זרים והתוצאה ניכרת היום בשטח. בקצב התחלות הבנייה הנוכחי אני ממליץ לאנשים לנצל את מבצעי הקבלנים ולקנות דירה. אני חושש שברגע שהמלחמה תסתיים נראה את מחירי הדירות עולים בצורה משמעותית בדומה למה שראינו בקורונה".