האם הבנקים מתערבים ליזמים בקביעת מחיר הדירה או שמדובר בהליך לגיטימי שמקורו בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט? על השאלה הזו תנסה לענות בקרוב הוועדה ברשות יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' אבי שמחון. באופן מפתיע, ובניגוד לועדות אחרות שהוקמו בעבר בנושא הדיור, מתברר כי הישיבה הראשונה כבר נערכה. המטרה היא לגבש שורה של המלצות שיונחו על שולחן הממשלה בימים הקרובים.

על פי גורמים באוצר, השיחות של ראשי הוועדה מתנהלות מול הממונה על רשות התחרות, מיכל כהן. הסיבה לכך היא שהוועדה תצטרך להוכיח שהבנקים מכתיבים את הקצב בכל הנוגע למחירי הדירות. מבדיקה שנערכה לאחרונה עולה כי היזמים רשאים להוריד במחיר הדירה והבנקים לא נוטים להתערב בהפחתה מינורית, שאינה עולה על 7%-5%, זאת בהתאם להסכם עם היזם. 

בראיון שקיימנו השבוע עם אבי זיתוני, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים ת"א והמרכז לשעבר, הוא סיפר: "מה הבנקים כותבים בהסכם? לא למכור פחות מ-7% מדוח האפס, כלומר מאפשרים לך להוריד עוד במחיר. בשורה התחתונה, זה לא נכון שהם לא מאפשרים לתת הנחות, הם רק מגבילים אותן, כדי שלא תפסיד. אני יכול לומר לך שהם לא יעצרו פרויקט כי קבלן מכר ב-8% פחות, כלומר מעבר לגבולות הגזרה שהם קבעו. מאשימים אותם, אבל הם לא הגורם שבגללו מחירי הדירות עולים".

בשלב זה, ברשות התחרות לא סבורים שהבנקים קובעים את המחירים. הם יודעים שהבנק מתערב בהפחתה חריגה של מחיר הדירה, אך רואים בזה דבר לגיטימי, משום שהפחתה משמעותית, דו ספרתית למשל, עלולה לגרום לכך שהקבלן יפשוט רגל או לכל הפחות יפסיד כסף בפרויקט, מה שעלול להקשות על כושר ההחזר שלו מול הבנק. כיום, רוב הבנקים נותנים ליזמים 70% מעלויות הבנייה. עד שלב מסוים, בעיקר בשלב הפריסייל, הבנק מקבל את ההכנסות ממכירת דירות וברגע שהוא מגיע לכיסוי ההלוואה - הוא "משחרר את החבל".

אחד הנושאים שיעלו על הפרק הוא אפשרות לקבוע "גבולות גזרה" באשר להפחתה המאושרת לקבלן ללא התערבות הבנק. אם הגבול יירד ל-10%, סביר להניח שיותר יזמים יורידו מחירים ללא אישור הבנק. מצד שני, הרווח היזמי בימים אלה הוא נמוך יותר, כך שהפחתה כזו עלולה לאפס את הרווח ובמקרה כזה - היזם לא ירוויח מהפרויקט. "ספק גדול אם יש יזם שיוריד היום יותר מ-7% במחיר הדירה, גם אם הוא לחוץ", אמר אחד היזמים בשיחה עם ice. "אם אתה שואל אותי, המדינה חיפשה תירוץ לעליית מחירי הדיור ומצאו אותו בסעיף שקיים כבר שנים. לוועדה הזאת אין באמת יכולת לשנות את התמונה. אם חברי הוועדה רוצים, הם מוזמנים להעביר את הסיכון אליהם ולממן לבנק מכיסם הפרטי את ההפסדים שיגרמו בפרויקטים".

הראל ויזל צילום איתן ון לואן (1).jpeg" />
פרופ' אבי שמחון (איתן ון לואן)

לדיונים של הוועדה הוזמנו לא מעט בכירים, בניהם הממונה על התחרות לשעבר, עו"ד דרור שטרום. ההערכה היא שבסופו של דבר הוועדה תצטרך לקבל את אחת ההחלטות הבאות: האם להוריד את הסעיף שמאפשר התערבות לבנק במקרה של הפחתת מחירים לגמרי, עניין שברשות התחרות סביר שיתנגדו לו, או למצוא פתרון ביניים, כמו התערבות עד גבול מסוים. עניין זה קיים כבר היום, אבל ייתכן והוועדה "תמתח" מעט את גבולות הגזרה והפחתת המחיר תתאפשר עד גבול רחב יותר - 10% למשל. אותו יזם העריך כי "אתה יכול להעריך מה יקרה במקרה כזה - היזמים פשוט יעשו התאמות במחירונים שלהם. זה לא אומר שהמחיר יירד באמת".

פער מרכזי בין כהן למומחי התחרות שהציגו את עמדתם בוועדה נגע לשאלה אם להתנגד להורדת הסעיף, בעוד כהן מביעה חשש כי הסרתו עלולה לפגוע בצרכנים בשל הגדלת הסיכון עבור הבנקים — דבר שיוביל לעלייה בעלויות המימון שהבנקים דורשים. אחרים סברו כי גם ללא מחקר ניתן להעריך שהסרת הסעיף לא תוביל להעלאת מחירים.

מי שמתנגד לכל התהליך הזה הוא בנק ישראל. כזכור, בחודש שעבר הודיע בנק ישראל כי התערבות בהסכמים בין הבנק ליזם עלולה להוביל עליית מחירים. בהודעה שהוציא הבנק, נכתב כי "כדי להקטין את הסיכון לפשיטת רגל של יזם ולחילוט של הערבויות שמעמידים הגורמים המממנים, הם ידרשו מהיזם להעמיד הון עצמי בהיקף גדול יותר", הסבירו בבנק והסבירו כי הגדלת הסיכון בפעילותו של היזם צפויה להוביל במקביל גם לייקור מחיר האשראי. "התוצאה של כל אלו צפויה להיות צמצום היצע הפרויקטים של דירות למגורים בישראל ועלייה במחירי הדירות. הגדלת הסיכון לכניסה של יזם לחדלות פירעון עלולה להביא גם לייקור המשכנתאות המועמדות לרוכשי דירות על הנייר ובכך לפגוע בציבור הרוכשים".

עוד ב-

חברות הביטוח מציעות: משכנתא ל-40 שנה; מימון 60% מהדירה למשקיעים

לכתבה המלאה