ההודעה של בנק ישראל השבוע, לפיו הוא מתנגד לוועדה החדשה שאמורה לבחון את נושא מחירי הדיור, שבראשה יעמוד פרופ' אבי שמחון, היא דרמטית. הבנק אינו נוהג להביע את עמדתו ביחס לתוכניות בשוק הנדל"ן, אבל הוא הרגיש שהגבול נחצה ושמישהו הולך לקבוע סדר יום חדש בהתנהלות מול הבנקים. מחר (שני), הבנק אפילו יכנס מסיבת עיתונאים כדי לסקור את מערכת הבנקאות מצד הפיקוח על הבנקים לשנת 2024. גם המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשוילי, אמור לדבר שם ועל פי ההערכות הוא יתייחס לעניין הוועדה וגם לעובדה שחלק מהיזמים עוקפים את התקנות שלו בצורה חוקית - כפי שפורסם כאן לראשונה.

הוועדה אמורה להתערב משום שהיא מרגישה שהטבות המימון גרמו לשבר שיהיה קשה מאוד לתקן בהמשך. היא רוצה לנטרל סיכונים, כדי שחלילה מחר המשבר בשוק הנדל"ן לא יחריף ואות הקין יהיה חקוק על מצחה של המדינה. רק בשבוע שעבר פרסמנו כאן כי מחצית מהקבלנים עברו את הרף שקבע המפקח ומוכרים מעל 25% מהדירות בפרויקט בהטבות מימון - מה שיביא להתייקרות עלויות המימון ולכך שמחירי הדיור צפויים לעלות. פחות משעתיים אחרי, יצאה ההודעה של הבנק ובה הוא הזהיר שזה מה שאמור לקרות: הוא דיבר על האפשרות שהיצע הדירות יקטן והדבר יוביל לעליית מחיר.

כדי להבין ממה חושש בנק ישראל צריך להבין קודם את הטענות של המדינה ושל שמחון. הטענה המרכזית היא שהבנקים אינם מאפשרים למחירים לרדת. לא ברור מדוע המדינה תולה את האשם בבנק ישראל ולא במשרד האוצר ובאגפי התכנון והרשויות המקומיות. בסוף, המדינה היא זו שהגבילה את היצע הדיור וגם כשהביקוש התמתן מעט, הוא היה גבוה מדי ולכן המחירים נותרו גבוהים.

אולי לו יהיו התשובות. שמחון (יונתן סינדל פלאש 90)

עוד טענה שנשמעה כלפי הבנקים היא שהם לא מאפשרים לקבלנים להוריד מחיר. בדברי ההסבר לנושא הקמת הוועדה נכתב כי "קיים חשש שהבנק עלול להפעיל השפעה חיצונית שלילית על היזם, באמצעות סיכול הורדת המחירים משיקולים שאינם רלוונטיים לפרויקט הספציפי". במועצה הלאומית לכלכלה הציגו נתונים לפיהם הבנקים מחתימים את היזמים על סעיף שלא מאפשר להם להוריד מחירים, אלא אם יקבלו אישור. בבנק מסבירים כי הבנקים מאשרים הורדת מחיר, אולם במקרים בו היזם מוכן להוריד מחיר באופן שעלול לסכן את הרוכשים ואת הכסף, הם לא יאפשרו לעשות זאת. מנגד, במועצה טוענים כי יש לאסור כל דיון בין היזמים לבנקים בעניין המחירים.

"הטענה שהבנקים לא מאפשרים להוריד מחירים או מתערבים במחירים ממש לא נכונה, זה שקר", אמר בסוף השבוע בכיר בבנק ישראל ל-ice. "לקבלנים יש מנעד רחב, שבו הם יכולים להוריד מחירים. כשמגישים דוח אפס לבנק, יש רווח יזמי מסוים בפרויקט, אבל הם תמיד יכולים להקטין את הרווח. הבנק לא מחליט מה יהיה הרווח של היזם, הוא רק בודק, באמצעות השמאי, את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. הבנקים מעולם לא התערבו במחירי הדיור. הפיקוח של הבנקים נועד כדי לבטח גם את רוכשי הדירות. יתרה מכך, בנק ישראל סבור שהבעיה במחירי הדיור הגבוהים לא נמצאת שם".

טענה נוספת שנשמעה היא בנוגע לכך שהבנק נותן את המימון ליזם (לרוב, בין 70%-60%) ומקבל את ההכנסות ממכירת הפרויקט, עד להשבת ההלוואה. ברגע שהקבלן מכסה את החוב, ההכנסות עוברות אליו וזה בעצם חלק מהרווח היזמי. כך, הבנק לא נוטל סיכונים, הוא מבטיח שהיזם יסיים את הפרויקט ולא מסכן את רוכשי הדירות. עד היום הבנק היה ערב לכסף של הרוכשים לפי חוק המכר, אולם כעת, כך טוענים בבנק ישראל, הוראות חדשות עלולות לחולל שינוי שימיט אסון על הענף.

עוד ב-

האוצר: מחצית מהקבלנים עברו את הרף שקבע המפקח - וזה מסוכן

לכתבה המלאה

בבנק מסבירים כי "אנחנו מעניקים לרוכש הגנה, שאמורה לשמש ככרית ביטחון. ראינו מה קרה בפרשת חפציבה (פרשת בועז יונה), כשהרוכשים לא היו מוגנים ולא קיבלו את הדירות". עוד טוענים שם כי במצב כזה, שבו תהיה התערבות בדרישות של הבנק מהיזם, היצע הדיור יקטן עוד יותר משום שהיזמים יתקשו לקבל מימון וכך מחירי הדיור יעלו.