הנתון המרכזי שעלה מסקירת הנדל"ן של משרד האוצר אתמול היה הטבות המימון החריגות בנתניה, חדרה, באר שבע ותל אביב. לפי נתוני האוצר, באזור נתניה הגיעה שכיחות הטבות המימון לשני-שליש (66%). בחדרה, קרוב ל-70% מהעסקאות הן כאלה.

רק השבוע דיווחנו כאן על המבצעים החדשים של הקבלנים, שחורגים מכל מה שהכרנו קודם. הם מסבסדים משכנתא לריבית של 2.49% ומאפשרים להיכנס לדירה ללא הון עצמי בחתימה. לפי הערכת כלכלנים וגם לפי האוצר, מדובר בהטבה ששווה בערך 7%-6%. כלומר, בפועל - זה מעיד על ירידת מחירים. איפה הבעיה בנתון הזה? שהקבלנים קיבלו עד היום את הכסף די מהר - דרך הלוואת קבלן. זה היה שווה להם, ריאלית, בערך 3%-2%. חוץ מזה, הקבלנים סיפרו שהם העלו מחירים בתמורה להטבה הזו. כשמסתכלים על התמונה המלאה, מבינים שלא יצא שכרם בהפסדם.

אלא שכעת, ניתוח נוסף של האוצר פילח את מכירות הקבלנים שמכרו לפחות עשר דירות בשוק החופשי בחודשים האלה, לפי שכיחות הטבות המימון. הבדיקה הזאת נעשתה בגלל הוראות המפקח, שמגבילות את מספר הטבות המימון שאפשר לחלק לרוכשי הדירות. מה נמצא שם? שבקרב יותר ממחצית החברות שמכרו לפחות עשר דירות באזורי המרכז, ת"א, נתניה, ב"ש וחדרה, בחודשים נובמבר עד מרץ, שכיחות הטבות המימון גבוהה מרבע מסך מכירות של אותם קבלנים באזורים אלו. למה זה מסוכן? כי זה אומר שהקבלנים האלה עברו את רף רבע מהמכירות עם הטבות מימון - ובגדול. בסוף, זה אומר שהם יצטרכו לשלם עמלה לבנקים והם יעלו את מחירי הדיור בהתאם. לצד כל אלו, כ-30% מהקבלנים דיווחו כי אין אצלם הטבות מימון כלל.

נמצאים בלופ שאינו נגמר. דירות חדשות (איציק יצחקי)

כזכור, מגבלות המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, קובעות כי יש לחייב את היזם לרתק יותר הון עצמי ולשלם פרמיה גבוהה יותר לבנק על המימון של הפרויקט, אם לפחות 25% מהמכירות מתבצעות דרך הטבות מימון. זה אומר שבסוף, הקבלן יצטרך לגלגל לבנק עוד כמה מאות אלפי שקלים לכל פרויקט בגלל ריבית גבוהה יותר, שנובעת מכך שהבנקים מחויבים להפריש יותר כסף כדי להקטין סיכון. מי שמרוויחים מכך הם הבנקים, שיכניסו יותר כסף מריביות והקבלנים, שימשיכו למכור דירות בהטבות מימון. מי שמפסיד מכך, הם הלקוחות כמובן, שנאלצים לשלם את ההטבות הללו כי הקבלנים מתמחרים את ההטבות בתוך מחיר הדירה.

יזם מוכר שאיתו שוחחנו השבוע סיפר כי "בפרויקט שלי, אני מעדיף לשלם עוד פרמיה של 0.3% ולגלגל את זה ללקוח מאשר לאבד את הטבות המימון. אנחנו קרובים מאוד לעבור את רבע מסך המכירות דרך המבצעים האלה ואין לי ברירה". לדבריו, "יש קבלנים שאני מכיר שיוצאים בפריסייל שקט לחברים ומקורבים בלבד. מה ציפית שהם יעשו, שימכרו להם במחיר גבוה יותר? הם מוכרים קודם כל רבע מהפרויקט בהטבות מימון. ואז, כדי לצאת לשוק החופשי, הם צריכים ליצור מבצע אחר. אז מה הם עושים בפועל? מסבסדים משכנתא. אף אחד לא אמר שזה אסור וזה שווה לא פחות כסף לשני הצדדים. אני כיזם מקבל את הכסף עכשיו ומיד, והלקוח מקבל משכנתא בריבית של עד 3%, במקום לשלם 5.5%. ההטבה הזו חוסכת לו 1,000 שקל לפחות בדירה ממוצעת. כולם מרוויחים מזה".

בראיון ל-ice אמר לאחרונה המפקח על הבנקים כי מבצעי המימון מסוכנים לא רק לבנקים, אלא גם ליזמים ולרוכשים. "הצעד מדבר על דרישות הון גבוהות יותר מהבנקים על אשראים מסוג זה", אמר חחיאשווילי. "דרישות ההון הגבוהות יותר מייקרות באופן יחסי את עלויות העמדת האשראים הללו לבנקים ולכן מקטינות את כדאיותם. אנו צופים כי נראה ירידה בשיעור הדירות הנמכרות בסיוע מבצעי מימון, וכי ההטבות ללקוחות ינתנו באמצעים אחרים".

עוד ב-

נתניהו הסמיך את האיש הזה להילחם במחירי הדיור. מה הבעיה?

לכתבה המלאה

כלומר, גם המפקח בעצמו צפה כי ההטבות ינתנו באמצעים אחרים. כעת נשאלת השאלה מי ינצח במאבק הזה - האם הקבלנים שמצאו דרך לעקוף את ההטבות, מסבסדים משכנתא ושוקלים לעבור מהבנקים למוסדיים ולמוסדות חוץ בנקאיים אחרים כדי לקחת הלוואה, או המפקח - שרוצה לבלום את הביקוש בשוק הדיור, אבל בפועל - עלול לגרום גם לירידה בצד ההיצע בשל העובדה שחלק מהקבלנים מצביעים ברגליים בתקופה הזאת ולא ניגשים למכרזים.