נדל"ן ותשתיות
נתניהו הסמיך את האיש הזה להילחם במחירי הדיור. מה הבעיה?
בהחלטה שפרסם ראש הממשלה לשרים, הוא הסמיך את מי שעמד בראש משרד הבינוי והשיכון בתקופה בה מחירי הדיור זינקו להיות חלק ממקבלי ההחלטות. כששומעים מה זאב אלקין אמר בישיבה הראשונה, מבינים היטב למה המחירים לא יורדים ומי אשם במצב

קבינט הדיור שבראשו עומד שר הבינוי והשיכון יצחק גולדנקופף הסמיך את הפרופ' לכלכלה, אבי שמחון, לעמוד בראש ועדה שתבדוק מה קרה למחירי הדירות. אחד הנושאים שיעלה על הפרק במסגרת הוועדה הוא נושא הטבות המימון. במקביל להחלטה הזו, ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הודיע אתמול בישיבת הממשלה על צירוף שר חדש-ישן לוועדת השרים לענייני דיור (הקבינט), - זאב אלקין, שכיהן כשר הבינוי והשיכון בתקופה בה מחירי הדיור עלו בשיעור קיצוני בעשור האחרון, בין 2021-2022 (כמעט 30% בשנתיים, אם כי אלקין לא היה בתפקיד בחצי הראשון של 2021).
על אף שבתקופתו נרשמה עלייה משמעותית במחירי הדיור, שנבלמה בזכות הריבית הגבוהה, ועד כמה שזה יישמע מפתיע - נתניהו סומך מאוד על אלקין בנושא הדיור (על אף האמירות שהשמיע נגד ראש הממשלה בשלוש השנים האחרונות). אלקין השתתף לראשונה בישיבה אתמול כחבר מן המניין. הדבר הראשון שאמר אלקין, שהיה האיש שביצע את ההגרלה הראשונה של דירה בהנחה ב-2022, הוא שצמצום או סגירת תכנית דירה בהנחה היא מתכון אסון. הוא טען כי הדבר יוביל לצמצום צד ההיצע ולעליית מחירים. הדברים של אלקין משקפים היטב את מצב הדיור בישראל: ללא תכנית דירה בהנחה אין טיפול אמיתי בצד ההיצע. גם מנהל רמ"י, ינקי קוינט, שהוא חבר בקבינט, טען כי המדינה לא תוכל לעמוד ביעדים לבניית 65 אלף דירות בשנה (מה שהיא לא מצליחה לעשות בקביעות גם כשהתוכנית קיימת), ללא התוכנית.
הצצה לישיבה של קבינט הדיור אתמול מעידה עד כמה במשרד האוצר ובמשרדים שאמורים לטפל במשבר שנוצר כאן, לא מבינים את הבעיה. המחירים לא אמורים לעלות כשהמדינה נמצאת בתקופה כזו והפתרון לצד ההיצע הוא בכלל בתכנית שמסבסדת דירות על חשבון משלם המיסים. בשורה התחתונה, הישיבה אתמול היא הודאה בכישלון: המדינה מוכנה להגדיל את ההיצע באופן פיקטיבי. היא נלחמת כדי להשאיר את דירה בהנחה, אבל לא מכירה בבעיה האמיתית - מחירי הדירות בשוק החופשי. הם מאמינים כי הגדלת היצע הדיור המסובסד, למרות השיעורים הקטנים של התכנית, תעלה את ההיצע, בזמן שרוב רוכשי הדירות הם מהשוק החופשי, וכך המחירים יירדו.
כאמור, הדבר הראשון שיעלה על הפרק במסגרת הוועדה הוא נושא מבצעי המימון. במשרד האוצר וגם במשרד הבינוי והשיכון חושבים שזו הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדיור. הם נזכרו מאוחר מדי. מבצעי המימון היו כאן עוד בתקופת הרפורמה המשפטית והתחילו לצבור תאוצה במלחמה. הם לא עצרו את התופעה כשהייתה קטנה ועכשיו קשה מאוד לעצור אותה: הקבלנים התחילו למכור דירות בשיטות אחרות, שעוקפות את ההוראה של המפקח על הבנקים. הם מעניקים הטבות שבראשן סבסוד המשכנתא. חלק מהיזמים הגדילו את ההטבה עד לרמה של ריבית בגובה 2.49% ומאפשרים להיכנס לדירה היום ולשלם רק בעוד 3 שנים - כשהיזם לוקח על עצמו את נושא המימון. חלק מהיזמים סגרו "דיל" עם הבנקים, כך שהם משלמים פרמיה גבוהה יותר על הפרויקט. הצעד הראשון שאותו עשה המפקח, הוא לעלות את דרישת הקצאת ההון ל־150% - מה שהגדיל את העלויות של הבנקים במקרה בו קיימת הלוואת קבלן. כשהיזם משלם פרמיה גבוהה יותר, הבנק יכול להפריש יותר כסף והבעיה נפתרה.
קבינט הדיור הציע אתמול שלל פתרונות נוספים כדי לטפל בצד ההיצע. הוא אישר מספר תכניות, אבל בשורה התחתונה, הוא הצהיר שהשנה הוא ישווק קרקעות לבניית 65 אלף דירות, כשביעית מהן ביישובי מיעוטים. בנוסף, הקבינט מנסה להתניע מהלך של שיווק אלפי דירות בהשכרה ארוכת טווח.

ההחלטה של ראש הממשלה
למרות הניסיון היפה, לא שמענו על תכנית שתאיץ את הפרויקט הזה, בשלב שבו קבלנים נמנעים מלגשת למכרזים כאלה בשל הריבית הגבוהה. להפך - חלק גדול מהקבלנים הודיעו שיצביעו ברגליים בכל פעם שתכנית כזאת תעלה על הפרק, בשל העובדה שהמדינה לא מתמרצת אותם. "איזה אינטרס יש לי לבנות דירות להשכרה בתשואה של 3%-2%, כשהריבית בבנק היא 5%?", הסביר לאחרונה אחד היזמים שהפסיק לחלוטין את ההשתפות במכרזים.
בחזרה לשמחון. נושא נוסף בו תעסוק הוועדה עליה הוא אמון הוא מדוע היזמים נדרשים לקבל אישור מהבנק כשהם רוצים להוריד את המחיר. הטענה היא שהבנקים גורמים לעלייה פיקטיבית של המחירים. מצד שני, צריך להבין: הבנק לא מאשר הורדה במחירי הדיור רק במקרים מסוימים, כשהוא מרגיש שהפרויקט עלול להיקלע למבוי סתום ולהיות לא רווחי. כשהקבלן נמצא בסיכון, גם המימון שנתן הבנק נמצא בסיכון ולכן לא בטוח שיהיה לזה פתרון.
עוד ב-
ולסיום, כמה מילים על הבועה בהם חיים משרדי הממשלה: לפי התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2050, שיצאה לאחרונה, מדינת ישראל זקוקה עד סוף העשור הנוכחי, כלומר עד סוף 2030, ל-65 אלף דירות בשנה. כך גם בחמש השנים שלאחר מכן, אולם החל משנת 2036, מלאי הדירות הרצוי יגדל לכ-67 אלף ומשם, עד 2050, לשיא של 76 אלף דירות בשנה. ישראל לא מדביקה את הקצב בינתיים ולכן הביקוש גובר על ההיצע והמחירים עולים. לפי הקבינט, יש לתכנן בכל שנה 65 אלף דירות, בדיוק כמו המספר בשנה שעברה. מה הבעיה? שלצד התכנון, מספר התחלות הבנייה עומד על 60 אלף דירות ונתוני גמר הבנייה מעידים על כך שבשנה האחרונה הסתיימה בנייתן של כ-53 אלף דירות בלבד. כלומר, התכנון נהדר, אבל מה עם הביצוע?
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה