הוראות המפקח שנכנסו לתוקף בימים האחרונים אמורות לגרום לצמצום הטבות המימון של היזמים. בפועל, כפי ששמענו אתמול בראיון עם יעקב אטרקצ'י, בעלי אאורה, חלק מהיזמים ממשיכים לעבוד כרגיל ומציעים מבצעי 20/80, מתוך הבנות עם הבנקים לפיה הם ישלמו פרמיה גבוהה יותר. נזכיר כי חברות הביטוח, שחלקן נכנסו כשותפות לאאורה במיזמי התחדשות עירונית, אינן כפופולהוראות המפקח - מה שלדברי אטרקצ'י בולט כאשר הן שותפות לפרויקטים שונים במתחמי פינוי-בינוי.

עוד לפני שההוראות נכנסו לתוקף, חלק מהיזמים מצאו דרכים יצירתיות להמשיך למכור דירות. בימים האחרונים, כך עולה משיחות עם יזמים, הולכת ומתרחבת התופעה לפיה במקום הטבות המימון שהמפקח אוסר עליהן, הם מציעים סבסוד המשכנתא - למשל, ריבית של 2.5%-3% ל-20 שנה.

לפני שנבין את המשמעות הכלכלית של הטבה כזו, בואו נשווה עסקה כזו לעסקה רגילה: נניח שרכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים. לקחתם משכנתא ל-20-30 שנה, בריבית של 4%, צמודת מדד, או בריבית פריים. המשמעות היא שאתם משלמים ריבית של 7%-6% על ההלוואה שלקחתם. מה עושים היזמים? הם מגיעים להסכם עם הבנק ומסבסדים לכם את המשכנתא. כלומר, במקום לגשת לבנק למשכנתאות ולנהל משא ומתן עם פקיד המשכנתאות, הם מעניקים לכם הלוואה בריבית קבועה ולא צמודה למדד, כזו שלא נתונה לשינויים, בריבית של 2.49%. הם בעצם מסבסדים את המשכנתא - וזה שווה לא מעט כסף.

רוצים דוגמא? חברת יובלים מוכרת בנתניה דירות שבהן תוכלו לקבל משכנתא ל-20 שנה בריבית של 2.49%. נכון, רוב היזמים שנותנים את ההלוואה הזאת מגבילים אותה למיליון שקל, או לסכום אחר שאינו מכסה לעתים את כל המשכנתא (ההטבה היא לדירות הראשונות שנמכרות, במקרה הזה - 10 כאלה), ועדיין - לקבל משכנתא בריבית של פריים מינוס 3.5% - מחזיר אותנו אחורה, לאמצע 2022, כשהריבית עוד הייתה נמוכה ועדיין לא הכאיבה כל כך לכיס שלנו.

שלט חוצות של יובלים (מתוך אתר החברה)

רוצים לדעת כמה זה שווה בשקלים? לקחנו משכנתא של מיליון וחצי שקל, בשלושה מסלולים: קבועה לא צמודה, פריים ומשתנה צמודה שמתחלפת כל 5 שנים. ההחזר החודשי יעמוד על כ-9,750 שקל ל-20 שנה. כשהיזם נותן לכם הטבה, מדובר בהחזר של כ-7,950 שקל - כלומר, יש כאן חיסכון של 1,800 שקל בחודש.

אם נבדוק את ההנחה הכוללת, אז זה מקביל בערך למשכנתא של 300 אלף שקל (ומעל 400 אלף שקל, אם מחשיבים את הריבית) - הנחה משמעותית במחיר הדירה. מצד שני, אסור לשכוח - היזם לא באמת מפסיד 300 אלף שקל. הוא בסוף מגביל את ההלוואה למיליון שקל, כך שהחיסכון בפועל הוא נמוך יותר - בערך 1,200 שקל לחודש (ובמקרה של 3% ריבית, 1,000 שקלים, כמעט 200 אלף שקל). ויש גם כוכבית: המחירון שתשלמו על דירה כזו הוא מחירון אחר, כאילו לקחתם הטבת מימון משמעותית. רוצים הוכחה? פנו לקבלן, תאמרו לו שאתם לא זקוקים לסבסוד ואתם משלמים ליניארית, ותראו איך המחיר יורד - ובאחוזים גבוהים - מעל 100 אלף שקל. כלומר, ההערכה היא שמדובר בהטבה שתהיה שווה לכם בסך הכל כ-100 אלף שקל.

מצאנו עוד פרויקט כזה, שאמור לצאת לשיווק בימים הקרובים. מדובר בשיתוף פעולה בין יזמית הנדל"ן רייסדור ומועדון הצרכנים שווה (מבית קבוצת לאומית). חברי המועדון, כך לפי יוזמה שהחברה מקדמת, יוכלו להנות ממימון המשכנתא בריבית של 3% בפרויקט רייסדור נתיבות. הפרויקט, בשכונת מעלות הנחל החדשה בעיר, כולל 21 בניינים נמוכים כשהמחירים מתחילים ב-1.316 מיליון שקל. לא רק זה: הקבלן מעניק הטבה לחברי המועדון: 20/80. כלומר, תשלום של 20% בחתימה ועד מיליון שקל משכנתא בריבית קבועה לא צמודה של 2.99% ל-20 שנה בתשלום חודשי קבוע ופטור מלא מהצמדה.

"מלחמת ההטבות בין הקבלנים והיזמים על ליבו של הצרכן הישראלי שרוצה להגשים את החלום לרכישת דירה למרות הריבית והמחירים הגבוהים, מחייבת יצירתיות", אמר ל-ice גיל דמתי, מנכ"ל קבוצת לאומית. "זה בדיוק מה שעשינו בלאומית בשיתוף הפעולה בין מועדון שווה לרייסדור - פתרון 'מחוץ לקופסה' ליוקר המחייה ולסביבת הריבית הגבוהה, עם סבסוד לזוגות צעירים ומשפחות ברכישת דירה חדשה באזור מבוקש".

בעלי רייסדור, יקי רייסנר (יחצ)

עוד ב-

הוראות המפקח נכנסו לתוקף - אז למה הקבלנים ממשיכים במבצעי 20/80?

לכתבה המלאה

כפי שאפשר לראות, גם במקרה הזה, ברור כי ההטבה היא משמעותית. כשמדובר על דירות 3 חדרים, למשל, מצאנו כי מדובר במחיר ממוצע לשכונה, כך שההטבה עצמה, במקרה של משכנתא בגובה מיליון שקל, עשויה להיות שווה כאלף שקלים לחודש בהחזר החודשי - וזה משמעותי מאוד. ויש כאן עוד שאלה חשובה: אם חלק הדירות הללו לא ימכרו במסגרת 20/80 - האם הלמ"ס יוכל לעלות על ההטבה והאם הוא יפתח בעוד מספר חודשים אפשרות נוספת בעת הדיווח של הקבלנים לרשויות המס - סבסוד משכנתא?