מאז ההחלטה להטיל מגבלות על מבצעי המימון, הקבלנים מוצאים דרכים יצירתיות לעקוף את ההוראות. זה התחיל בהחלטה לעקוף את הוראות המפקח דרך סיכום עם הבנקים על תשלום ריבית גבוהה יותר, המשיך עם סבסוד המשכנתא בריבית של 3% וכן באפשרות לקחת משכנתא בהתחלה, ולהשלים בסוף 39% במקום 40%, כי על פי הוראות המפקח הלוואה כזו אינה נחשבת למסוכנת ולכן אינה נחשבת במניין הטבות המימון.

בשבוע שעבר החליטה אחת החברות לפרוץ את השוק, כשהעניקה הטבה חריגה: קונים דירה עכשיו, משלמים בעוד 3 שנים: בעקבות ההחלטה, מצאנו שורה של חברות שהחלו במבצעים דומים. לפי המבצעים החדשים בשוק, במקום להעניק הטבות מימון, הקבלנים מאפשרים להיכנס מיידית לדירה עם תשלום מזערי, כששאר הכסף ישולם בעוד שנתיים-שלוש. בנוסף, יזם אחר הציע 0% מקדמה בכניסה לדירה, כששאר הכסף ישולם באכלוס - הטבה שלא ראינו בעבר.

מה שחשוב לדעת במקרה הזה, מבלי להיכנס לפרטי המבצע, הוא שכדאי לשלם לפחות 7% בחתימה. ההסבר: חוק המכר (דירות) קובע שעד לסך של 7% ממחיר הדירה, ניתן לשלם לקבלן ללא צורך בערבויות בנקאיות או בטוחות אחרות. כלומר – זה הגבול המקסימלי שמותר לקבלן לגבות בלי לספק ערבות חוק מכר, ולכן זה הופך ל"ברירת מחדל" נוחה לקבלן במעמד חתימה. ברוב המקרים, הפרויקט נמצא תחת ליווי בנקאי, והבנק דורש לראות תזרים כספים מסוים מהלקוחות כדי לאשר משיכות לקבלן. תשלום ראשוני של 7% נחשב לאבן דרך ראשונית שעוזרת לממן את המשך הפרויקט ולכן חשוב להתעכב על כך עם עורך הדין ולהבין את פרטי האירוע לפני החתימה.

בדיקה שערכנו מגלה את המבצעים החריגים באזור המרכז. כך למשל, בפרויקט EAST&TLV בנחלת יצחק שבו הקבלן הוא תדהר אפשר לשלם 50% מערך הדירה. רק בעוד 3 שנים, כשהאכלוס יהיה עוד השנה (המחיר: 4.2 מיליון שקל ומעלה ל-3 חדרים).

0% בחתימה - מה זה אומר? דירות חדשות (איציק יצחקי)

מצאנו הטבות גם בפרויקט אוליבר תל אביב, שבו החברה התחייבה כי אפשר יהיה לשלם את המשכנתא רק בעוד שנתיים. מדובר בפרויקט של חברת אזורים יחד עם חברת שלום את נתן.

גם סבסוד המשכנתא, מתברר, חוצה את רף ה-3% מלמטה. בפרויקט של מבנה ותדהר בדרך השלום 12 (פרויקט הסוללים), ביצרון ורמת ישראל, מעניקים משכנתא בריבית קבועה של 2.49% ל-20 שנה וללא הצמדה (דירות 4-5 חדרים, החל מ-4.85 מיליון שקל). רוצים עוד דוגמא טובה? חברת יעז בונה ברחוב זכרון יעקב בתל אביב פרויקט בו לא תשלמו אפילו שקל במעמד החתימה - וזו הטבה שלא ראינו בעבר. מדובר בפרויקט בכיכר המדינה, כששני חדרים עולים 3.6 מיליון שקל וכבר התקבלה היתר לפרויקט.

בימים האחרונים מצאנו כי באזור יפו ג' העניקו הלוואת קבלן, שעוקפת את הוראות המפקח בדרך חוקית. כלומר, במקום שהקבלן יקבל 50% מכספי הבנק כבר עכשיו, הוא גובה את הסכום מהלקוח. גם שם גובים את הכסף בעוד 3 שנים כשדירת 4 חדרים עולה 3.13 מיליון שקל. מצאנו דירות דומות ב-3 מיליון שקל, כך שסביר שהקבלן תמחר חלק מההנחה במחיר. הלקוח צריך לשלם 1.6 מיליון שקל ועוד 1.6 מיליון שקל בעוד 3 שנים, כך שהיוון ההנחה בריבית ממוצעת, פירושו הטבה של 218 אלף שקל לערך.

ההחלטה להעניק משכנתא מסובסדת היא כמעט חסרת תקדים. חזרנו אחורה כדי לבדוק מתי בפעם האחרונה ריבית הפריים עמדה על 2.5%. למה ריבית הפריים? כי זו הריבית שמוענקת במשכנתאות. זה החזיר אותנו לתקופה של תחילת העלאת הריבית במאי 2022 ועבור הלקוחות - מדובר לעתים בהפרשים גבוהים של 1,500 שקל. רוב החברות מגבילות את ההטבה למיליון-מיליון וחצי שקל, אבל יש כאלה שמגבילות אותה עד שני מיליון שקל - וזו הטבה ששווה אפילו יותר.

עוד ב-

"קנו דירה עכשיו, שלמו בעוד 3 שנים": הקבלנים מגיבים למפקח

לכתבה המלאה