האם השוק המוסדי מזהה אפשרות "לזלול" חלק מהנתח של הבנקים הגדולים למשכנתאות ולהעביר אליו לקוחות? לאחרונה דיווחנו כאן כי בעקבות הוראות המפקח על הבנקים, עשויים לעבור חלק מהיזמים למוסדיים לצורך קבלת הלוואות, כיוון שהם לא כפופים להוראות המפקח. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, העריכה כי הדבר צפוי לקרות בהדרגה. יעקב אטרקצ'י, בעלי אאורה, העריך בראיון שערך כאן כי המהלך הזה יסלול את הדרך של היזמים לחברות הביטוח.

אז מה השתנה מאז? בימים האחרונים דיווחו יזמים ל-ice כי חלק מחברות הביטוח החלו לפנות לציבור הרחב ולהציע משכנתאות בתנאים אטרקטיביים. כיוון שקשה להם להתחרות עם הבנקים על גובה הריבית, חלקם מציעים הטבה אחרת: משכנתא ל-40 שנה, ולא רק זה: הם מוכנים לממן 60% מערך הדירות למשקיעים, כלומר לבעלי דירה שנייה, לעומת 50% שמממנים הבנקים.

חברת הראל מציעה בימים האלה משכנתאות ל-40 שנה, המסייעות לפרוס את ההחזרים החודשיים של המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר. "זה נותן למלווים את האפשרות להחזיר את המשכנתא לאורך זמן רב יותר, מה שמקל על ההחזר החודשי. הראל מציעה גם 'משכנתאות פלוס', המאפשרות מימון נכס נוסף לבעלותם של הלווים", הסבירו בחברה.

שימו לב לשורת ההטבות של הראל: רישום המשכנתא בטאבו, ללא כל עלות; שירות ליווי אישי של יועץ משכנתאות שלנו, כולל חתימה על המסמכים בבית הלקוח; מימון עד 60%, גם לנכס להשקעה; התאמה אישית של מסלולי ההחזר והגשת בקשה אונליין בכל רגע ומכל מקום.

בעבר הסברנו כאן מדוע האפשרות של משכנתא ל-40 שנה לא בהכרח נכונה לשוק הדיור ודנו בשאלה האם זה הפתרון לעליית מחירי הדיור. בזמן שמחירי הדיור עולים והמדינה לא מצליחה לעצור את הסחף, מקורות המימון חשבו לפני מספר חודשים על פתרון של משכנתא ל-35-40 שנה, אבל בפועל - הם לא אמורים להקל על כלל הלקוחות, ועשויים אף לגרום למצב הפוך - יותר אנשים יוכלו לעמוד בהחזר החודשי וייקחו משכנתאות שייגמרו אחרי הפנסיה. למשל: אם אדם שרצה לרכוש דירה במחיר של 3 מיליון שקל, עם משכנתא של 2 מיליון שקל, ולא יכול היה לעמוד בפריסה של 30 שנה, עם החזר של 11,500 שקל בחודש, כעת הוא יוכל לרכוש את אותה דירה, שמחירה עלה ל-3.3 מיליון שקל, בפריסה ל-40 שנה ולהחזיר (לצורך ההנחה בלבד, כי הריבית כאן תהיה גבוהה יותר) 9,800 שקל בחודש.

מצד אחד ההחזר החודשי קטן וכעת הסכום מהווה כ-35% מהשכר שלו (הבנקים ממליצים עד 30%, אבל לאחרונה מאשרים יותר הלוואות שמוות עד 40% מהשכר), ומצד שני - הוא ישלם הרבה יותר על הדירה בסופו של דבר (כ-600 אלף שקל במקרה הזה).

בעלון ששוגר ללקוחות החברה נכתב כי "אחד היתרונות המשמעותיים של המודל החדש הוא האפשרות לפרוס את ההחזרים לתקופה ארוכה במיוחד - עד 40 שנה. זה מאפשר להקטין משמעותית את ההחזר החודשי ולהתאים אותו לתזרים המזומנים של הלקוח. רביד פרחי, סמנכ"ל הראל משכנתאות, מסביר כי לחברה יתרון משמעותי נוסף: האפשרות לקבל גרייס (דחיית תשלומי קרן) לתקופה של עד 10 שנים על עד 15% מסכום ההלוואה. "זה פתרון מצוין למי שצופה שינויים בהכנסה בעתיד, או למי שמעוניין לנצל את הכסף להשקעות אחרות בטווח הקצר", אמר. עוד נודע, כי החברה תאפשר גרייס של 3 שנים על ההלוואה (תשלום ריבית בלבד, ללא הקרן), כך שתוכלו לא לשלם אותה בשלוש השנים הראשונות.

לדברי מומחים בעולם הנדל"ן, המשכנתא שמציעות חברות הביטוח פחות משתלמת מבחינת הריבית שהן מציעות, אולם הן פונות לקהל ספציפי, שרוצה לרכוש את דירת חלומותיו ולא יכול לעמוד בהחזר החודשי, אלא באמצעות פריסה קלה יותר. בנוסף, היא עלולה למשוך גם מאות משקיעים שמנסים לרכוש דירה ללא הצלחה, בשל הדרישה של הבנק להון מינימלי של 50%, לעומת 40% שמציעות החברות. יזם בכיר איתו שוחחנו השבוע אמר: "לאחרונה פנתה אליי חברת ביטוח והציעה להגמיש את התנאים כדי שאעזוב את הבנק. אני חושב שהבנק מקום יותר בטוח עכשיו, גם מבחינת הריבית. צריך להבין שכל שינוי של 0.5% בריבית יכול להיות מאוד משמעותי לחברה ולרווח היזמי שלנו. המוסדיים יצטרכו לעשות יותר כדי למשוך יזמים אליהם, אבל אין ספק שזו דרך נהדרת למי שרוצה לעקוף את הוראות המפקח על הבנקים".

עוד ב-

שוק הנדל"ן עובר טלטלה: היזמים מסבסדים 2,000 שקל במשכנתא כדי למכור

לכתבה המלאה