יו"ר ארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז לשעבר, אבי זיתוני, שמע כבר הכל. הוא קרא בתקשורת על משברים בתחילת המלחמה, שמע שמחירי הנדל"ן עומדים להתרסק ושהריבית הגבוהה עומדת לגרום למחירים לרדת ב-20%. בימים האחרונים, כמו כולנו, גם הוא שמע שגינדי עומדת לערוך מהפך בשדה דב. בעבר הוא שיתף פעולה עם גינדי, ולא מתכוון לדבר על החברה, אבל הוא מבהיר בצורה חכמה ש"התכנית העסקית של כל הקבלנים במכרז השני בשדה דב, בקו השני, בעיקר אלה ששילמו 1.8 מיליון שקל ליחידות דיור היא מחיר של 60-65 אלף שקל למ"ר. אלה ששילמו 3 מיליון שקל זה סיפור אחר. אבל בסך הכל, אני חושב שבממוצע, כולם יעמדו בתכנון העסקי". זיתוני הוא גם הבעלים של קבוצת זיתוני, כלומר קבלן פעיל.

מצד אחד מדברים על הוראות המפקח, מצד שני הקבלנים ממשיכים למכור דירות. אחיזת עיניים. מצד אחד המלחמה והאינפלציה מאיימות, ומצד שני לא רואים התרסקאות במחירים. איפה האמת?
"לפי הלמ"ס המחירים עלו ב-6% בשנה האחרונה. המחירים יציבים, ואני לא מכחיש שההטבות מגלמות הנחה מסוימת. יש יציבות. מצד שני, המבצעים של 20/80 היו כאן לפני הרבה שנים, אני לא מבין למה בנק ישראל נזכר להתערב עכשיו. 10/90 זה מוגזם, אבל 20/80 תמיד היה כאן. כשעושים הלוואות קבלן יש חיתום לרוכשים, כך שרואים שהרוכשים יכולים לעמוד בהחזר. נכון שזה חיתום שנעשה עכשיו, לא בעוד 3 שנים, וקשה לדעת מה יהיה מצבו של אותו אדם בעוד שנים, אבל הבנק יודע להעריך".

הבנקים מגבילים את הליווי ל-25% מהדירות בפרויקט, אבל מצאתם מסלול עוקף. סבסוד משכנתאות.
"בגלל שהבנקים מגבילים את הליווי לרבע מהפרויקט, מצאנו שיטה חדשה - סבסוד משכנתא, במקום 5.5% אתה מקבל משכנתא בריבית של 3%, יש כאלה שאפילו מסבסדים את הריבית ל-2.5% וראינו גם סבסוד ל-1.95%. אז השוק מוצא פתרונות, לכן מוכרים דירות והמחירים די יציבים. זה לא יהיה לאורך זמן. עלויות הבנייה התייקרו, הריבית הגבוהה נמשכת יותר משנתיים. היו ציפיות שהריבית תרד וזה לא קורה. בישראל, הבנייה והקרקעות מאוד יקרות, הריבית נוגסת ברווח. בסוף זה מגיע לצרכן".

אז הריבית אוכלת את הרווח, אבל מצד שני המחירים עולים ואין ירידה משמעותית במספר עסקאות. מה יקרה בחודשים הקרובים?
"כולם מדברים על ירידה בשדה דב, אבל תהיה התפרצות במחירי הדירות ב-2026. נכון שיש ירידה מסוימת בקצב העסקאות, אבל עדיין מוכרים דירות והירידה לא גדולה. בשלב מסוים המלאי הולך ומצטמצם. ההיצע יקטן לקראת 2026, כלומר יהיו פחות התחלות בנייה, ולכן תהיה התפרצות, כמו אחרי הקורונה. המלחמה תסתיים, הריבית תרד - כל זה יקרה לקראת 2026. שוק הנדל"ן עולה בגלים. הכיוון כרגע הוא כלפי מעלה. ירידות מחירים? אין אפשרות בעלויות הבנייה של היום שהמחירים יירדו בקרוב".

בוא נחזור לשדה דב. חברות מסוימות כתבו שהרווח היזמי שלהם יהיה 25% אם ימכרו ב-75 למ"ר ואם ימכרו ב-65 אלף שקל למ"ר הוא יעמוד על 15%. כלומר, גם במחיר נמוך יחסית, הרווח יהיה ממוצע.
"אלה שרכשו בשנת 2025 קרקעות בשדה דב עשו עסקה טובה. בטווח הארוך המחירים בטוח יעלו. זו רצועת החוף היפה בישראל, המחירים יגיעו ל-80-90 אלף שקל למ"ר, אין לי ספק. ישראל קנדה כבר מכרה במחיר הזה. הבנייה מאוד יקרה, בגלל שיש כאן עניין של מי תהום, החיפויים מאוד יקרים ויש קירות מסך".

עלויות הבנייה יכולות להגיע ל-15 אלף שקל למ"ר?
"יכול להיות שכן. החיפויים מאוד יקרים, יש מי תהום וגם חניונים. במחירים של 60-70 אלף שקל למ"ר, כל היזמים ירוויחו".

מה דעתך על העדכון הצפוי ביולי-אוגוסט במדד תשומות הבנייה? היזמים גובים כסף מהרוכשים, אבל גם משלמים לקבלנים.
"בעיקרון, זה מתחלק בין חברות יזמיות לחברות שיש להן גם ביצוע, כלומר, חברות שהן גם קבלניות והן לא משלמות לקבלן יותר. בינואר היה תיקון 2.6% וזה שיפר את המצב, אבל יש מי שטוען שזה לא מספק ולא משקף. הפועלים הזרים הם מרכיב חלקי בעלויות הבנייה וצריך לעדכן גם את מחיר הסחורות. מי שלחוץ ורוצה למכור, מוותר ונותן פטור ממדד. הכל שאלה של משא ומתן, של לחץ, מינוף וכמה הבנייה התקדמה".

אתה שותף לתחושה שהאוצר מנסה, ולא מצליח, להוריד מחירים?
"האוצר לא מצליח, הוא גם לא יכול להשפיע. במקום לטפל בצד הביקוש, הוא צריך לטפל בהיצע. במינהל אין כמעט מכרזים היום. זה מדהים. הבעיה הכי גדולה היא הוצאת היתר הבנייה, מה שלוקח שנתיים וחצי. פעם זה היה לוקח חצי שנה".

נתן אלנתן אמר השבוע שהוא מתכנן והמדינה תוקעת מקלות בגלגלים.
"הותמ"ל עובד מצוין, מטה התכנון עובד מצוין. אספר לך משהו על עצמי. רכשתי קרקע במרכז הארץ, מאושר בותמ"ל ב-2022. אבל מה, אי אפשר להוציא היתרי בנייה. עד שהעירייה עושה בינוי ופיתוח, לוקח זמן. עד היום אי אפשר להוציא היתרי בנייה באזור. בפועל, מאישור התכנית עד שאתה מתחיל לבנות לוקח 3-4 שנים. הזמן הזה עולה כסף. נתן אלנתן צודק במה שאמר, שעל כל 100 מיליון שקל משלמים עוד 20% לפני שהתחלת לבנות. אני מדבר רק מימון על הקרקע, אבל יש עוד מימון על הבנייה. זה מטורף. כל הדברים האלה גורמים לכך שהמחירים קשיחים ולא משתנים. כל אלה יובילו לעליות בשנה הבאה. זה כבר לא יהיה שוק של קונים, כמו היום".

"60-65 אלף שקל למ"ר - זו התכנית". דירה להשכרה בשדה דב (אילוסטרציה)

מה דעתך על השינויים בתכנית דירה בהנחה?
"זה התחיל עוד במחיר למשתכן, עם כחלון שהגה את התכנית ב-2015. ניסו לקרוא לזה בשמות אחרים, פעם דירה בהנחה, פעם מחיר מטרה, ופעם בשם אחר. לא משנה איך תקרא לזה - הם לא הצליחו להוריד את מחירי הדירות. המחירים הוכפלו בעשור. כלומר, קהל של אלפי צעירים זכה ועשה עסקה טובה ואתה יכול לראות את זה בגליל ים, איך אנשים עשו רווח של 2.5 מיליון שקל. למה לעשות תכנית כזו, ולא תכנית כללית של הטבה וסבסוד משכנתא? היזמים עשו את זה רק לאחרונה, אבל למה שהמדינה לא תעזור לזוגות צעירים? פעם היו מענקי מקום, היום אין. התכנית הזאת לא עזרה".

עוד ב-

שוק הנדל"ן עובר טלטלה: היזמים מסבסדים 2,000 שקל במשכנתא כדי למכור

לכתבה המלאה

לסיום, טוענים שהבנקים מגבילים את היזמים. זה מדויק?
"על פרויקט של 100 דירות, אומרים לך למכור בפריסייל 30%, אבל אחר כך הם רוצים שתמכור מחיר ממוצע שיעמוד בדוח האפס. מה הם כותבים בהסכם? לא למכור פחות מ-7% מדוח האפס, כלומר מאפשרים לך להוריד עוד במחיר. בשורה התחתונה, זה לא נכון שהם לא מאפשרים לתת הנחות, הם רק מגבילים אותן, כדי שלא תפסיד. אני יכול לומר לך שהם לא יעצרו פרויקט כי קבלן מכר ב-8% פחות, כלומר מעבר לגבולות הגזרה שהם קבעו. מאשימים אותם, אבל הם לא הגורם שבגללו מחירי הדירות עולים".