שוק הנדל"ן חווה האטה מאז אפריל 2022. החלק המשמעותי שלה הגיע דווקא ב-2023. זה התחיל עם הרפורמה והדרת המשקיעים משוק הדיור, אבל גם אחרי עלייה משמעותית ב-2021 ו-2022, אז עלו מחירי הדיור ב-30%. הירידה במחירי הדיור בשנה זו היא במונחים של 1%. זה קרה בפעם האחרונה ב-2018, אז נרשמה ירידה דומה. הירידות מתגמדות לעומת הקפיצה שעשה שוק הנדל"ן בשנים שאחרי ולכן ההאטה ב-2023 לא מספקת ירידת מחיר משמעותית. להפך, ב-2024 מחירי הנדל"ן חזרו לעלות וב-2025, למרות ההאטה, ריבית גבוהה ומלחמה - עדיין נרשמה עלייה חד ספרתית במחירי הדירות.

העלייה מגלמת בתוכה את מבצעי הקבלנים, וכשהם הצטמצמו בשל הוראות המפקח על הבנקים - אפשר לראות שהשוק נעצר. ירידה של 0.1% בחודשיים האחרונים אינה מבטאת שינוי אמיתי בשוק, אפילו לא תיקון.

בדיקת מדלן שנערכה עבור אתר ice, עבור דירות חדשות ויד שנייה (לקחנו את הדירות הממוצעות, 4 חדרים, בכל עיר) מצביעה על עלייה משמעותית במספר ערים. בחלק הראשון התמקדנו בערים שבהם מחירי הנדל"ן זינקו בין הרבעון הראשון של 2023, לבין הרבעון הראשון של 2025. חשוב להדגיש כי ברבעון הראשון של 2023 הריבית עדיין לא הגיע לשיא, וההאטה הורגשה דווקא בחלק השני של השנה ובמיוחד אחרי אירועי ה-7 באוקטובר.

אז מה מצאנו בבדיקה? ש-3 ערים רשמו עלייה גבוהה מאוד במחירי הדיור - בערך פי 3 מהשוק כולו: רמלה, עכו וקריית אתא. בעכו נרשמה עלייה משמעותית בביקושים בשל הפיתוח המואץ של שכונות שנמצאות בשוליים. דבורה ברוך, מנכל"ית חברת הבנייה שמואל ברוך, סיפרה ל-ice כי "בעכו המחיר של דירה ממוצעת עומד על 1.7 מיליון שקל, במגדל העמק על 1.65-1.7 מיליון שקל. כלומר, 16-17 אלף שקל למ"ר. המחירים עלו מאוד. כשהתחלנו למכור, ביוני 2023, המחיר היה 1.45 מיליון שקל. עלייה של 17% במחיר בשנתיים".

למרות זאת, בדיקת מדל"ן שבוחנת את כלל הדירות מצאה עלייה של כ-31%. המחירים ברמלה ובלוד נמצאים גם הם בצמרת. הסיבה לכך היא בניית שכונות חדשות כמו הרובע הבינלאומי ובן שמן בלוד ופיתוח שכונות חדשות גם ברמלה. העובדה שהצעירים בתל אביב כבר לא יכולים לרכוש דירה בתל אביב מוציאה אותם למעגל השני והשלישי. חשוב לדעת כי לעתים מחירי הנדל"ן קופצים באזור מסוים בשל זינוק ברכישת דירות חדשות. אם המחיר הממוצע לדירה בעיר מסוימת קפץ, זה לא אומר שהמחיר הממוצע בכלל הדירות עלה. למשל: אם בשנה שעברה רכשו 100 דירות יד שנייה במחיר ממוצע של 2 מיליון שקל והשנה רכשו 100 דירות חדשות ב-2.4 מיליון שקל, זה מעלה את המחירים ב-20%, למרות שלא מדובר באותה דירה.

הנה הטבלה המלאה:

כפי שאפשר לראות, המחירים בקריית גת מזנקים ברמה של כמעט 25% בשנתיים. זה קורה בשל התפתחותה של שכונת כרמי גת, אבל גם משום שתושבים רבים מהדרום הרחוק מנסים להתקרב מעט למרכז ובוחרים בעיר שבה יש דירות חדשות במחיר סביר יחסית.

קריית גת סבלה פחות מערים אחרות מנפילת טילים במלחמה. ייתכן וזהו שיקול נוסף. בטבריה נרשמה עלייה אחרי שנים של קיפאון ולמרות שחלק מהמשקיעים ברחו מהעיר, שכבר אינה אחת משתי ערי התיירות הגדולות בישראל, כפי שהיה כאן בשנות התשעים.