נדל"ן ותשתיות
המדריך לרכישת דירה בישראל: זה כל מה שמשקיעי נדל"ן צריכים לדעת
תהליך רכישת דירה בישראל נחשב לצעד מתבקש בקרב זוגות צעירים ומשקיעי נדל"ן שמעוניינים לייצר ביטחון כלכלי באמצעות הגדלת הון וצבירת נכסים. עו"ד גלית טוקר, מומחית בהשקעות נדל"ן, חושפת את היתרונות שטמונים בהשקעה בפרויקטי פינוי-בינוי וזיהוי הפוטנציאל של התחדשות עירונית, למי תתאים השקעה בערי פריפריה ומה כדאי לדעת על מבצעי הפריסייל
באופן מסורתי, קניית דירה בישראל נחשבה מאז ומתמיד כצעד בטוח ומתבקש לכל זוג צעיר שרואה עצמו מקים בה בית תחת קורת גג משלו, לצד משקיעי נדל"ן ששאפו לייצר ביטחון כלכלי באמצעות הגדלת הון, צבירת נכסים והכנסות פסיביות משכירות.
למעט אירועים נקודתיים בהם הורגשה האטה ואף ירידת מחירים מסוימת, הרי שבמהלך השנים מחירי הדירות עלו באופן די עקבי ומתון יחסית, כאשר שנת 2007 היוותה נקודת מפנה דרמטית בה עלו מחירי הדירות בישראל עד הכפלת שוויין בממוצע בחתך ארצי, כאשר "מדד מחירי הדיור" המושפע מביקוש והיצע בענף הנדל"ן, הגיע בזמנו לשיא היסטורי.
לאורך השנים, סבל הענף מסרבול מערכתי בכל הקשור להיבט הבירוקרטי של אישור תוכניות ומתן היתרי בנייה, אשר הביא להיצע נמוך בשל מיעוט בהתחלות בנייה ולהגדלת הפער מול הביקוש לדירות - פער שיצר גל עליות במחירי הדירות בישראל. ניכר כי הפער גדל נוכח העובדה כי הביקוש הקשיח לדירות היה ועודנו מצוי במגמת עלייה מתמדת בשל גידול טבעי של האוכלוסייה, שיעור גירושין גבוה ותוחלת חיים גבוהה ביחס למדינות אחרות בעולם.
אם לא די בכל אלו, הרי שהורדת ריבית בנק ישראל בשנת 2008 עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי, הביאה להוזלת עלויות המימון והזרמת כספי משקיעים מפיקדונות בבנקים אל שוק הנדל"ן – אירוע שהביא לעליית מחירי הנדל"ן, בשל ביקוש שעלה באופן משמעותי על ההיצע.
מסוף שנת 2018 ועד שנת 2022 נהנו רוכשי הדירות למגורים ובעיקר המשקיעים מסביבת ריבית נמוכה וכמעט אפסית, שהביאה לביקוש גבוה לרכישת דירות להשקעה, מה שגרם לעלייה במחירי הדירות ובהתאמה לזינוק בהיקפי הלוואות המשכנתא שניטלו מהבנקים.
מגפת הקורונה, ששינתה את צרכי המחייה והרגלי הצריכה, הביאה גם היא לגל עליות מחירים שהגיעו במרכז הארץ לכ-18% לשנה בממוצע. נתון זה מלמד כי ביקושים כבושים נועדו "להתפרץ" ולאפשר צמיחה שמגיעה בחלוף המשבר ולעיתים מבעבעת מתוכו.
כך למשל, רוכשים פוטנציאליים צבאו על משרדי מכירות מיד עם הסרת מגבלות הסגרים, או אחרים שהרגישו שמוכרחים לשדרג את דירת המגורים לכזו שתכלול מרפסת שמש וחדר עבודה, בחרו לשפר דיור כבר במהלך המגפה.
בין הצעדים שננקטו לצינון מחירי הדירות, נקבעה הגבלה על הבנקים למשכנתאות לפיה לא ניתן למשכן נכס קיים לטובת חילוץ הון עצמי לרכישת נכס נוסף. על מנת למתן את האינפלציה הוחלט באפריל 2022 על העלאת ריבית בנק ישראל וכך נעשה בהדרגה בכל מועד עדכון ריבית עד שהגיעה בנובמבר 2023 ל-4.75%, כאשר בינואר 2024 הריבית ירדה לראשונה ל 4.5% ובשל מלחמת חרבות ברזל ומאמצי בנק ישראל לשמר את היציבות הכלכלית הדרושה למשק, הוחלט להשאירה על כנה מאז ועד להחלטת הריבית האחרונה ביולי 2025.
בנק ישראל הגביל לאחרונה את מבצעי המימון שנתנו היזמים, שאפשרו משך תקופה ארוכה לתחזק פעילות של עסקאות, על אף המלחמה והשפעת יתר האתגרים התכנוניים והכלכליים. הגבלה זו הביאה לירידה חדה בקצב מכירת דירות חדשות, אולם מחירי הדירות ירדו בשיעור מינורי יחסית.
בנסיבות של אירועי השנים האחרונות, לרבות מגפת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל" לצד סביבת ריבית גבוהה ביחס לעבר, יהיה זה אך טבעי לסבור כי מוטב "לשבת על הגדר" ולהמתין לראות כיצד יתנהג השוק. הלכה ולמעשה, המשק בכלל וענף הנדל"ן בפרט מראים חוסן, כאשר משקיעים מהארץ ומהעולם רואים בישראל מקום יציב ובטוח לבצע בו השקעות.
אלמלא השפעות המלחמה אצלנו ומלחמת אוקראינה – רוסיה שייקרו את עלויות הבנייה והביאו לשיבושה, היינו חווים כבר ירידות ריבית כפי שהתווה הבנק המרכזי - הפד בארה"ב. בנסיבות המראות התקדמות או חתירה לעבר סיום המשבר והמלחמה וצפי לירידת ריבית, סביר לצפות לעלייה במחירי הדירות.
זיהוי הפוטנציאל בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי
בערים רבות ברחבי הארץ קיימים עשרות ומאות מתחמים של התחדשות עירונית שיביאו לחידוש המרקם העירוני, תשתיות מותאמות, פארקים, מבני ציבור ושירותים קהילתיים ומסחריים - כל אלו ייבנו בסביבת מגורים מודרנית ויקנו לתושבים רמת חיים גבוהה, לצד שימור וחיזוק הקהילתיות ולעיתים אף שמירה על צביון השכונה.
בערים רבות ברחבי הארץ קיימים עשרות ומאות מתחמים של התחדשות עירונית שיביאו לחידוש המרקם העירוני, תשתיות מותאמות, פארקים, מבני ציבור ושירותים קהילתיים ומסחריים - כל אלו ייבנו בסביבת מגורים מודרנית ויקנו לתושבים רמת חיים גבוהה, לצד שימור וחיזוק הקהילתיות ולעיתים אף שמירה על צביון השכונה.
מתחמי פינוי בינוי מאפשרים לבעלי הדירות לשדרג את דירתם לחדשה ולהתקדם כלכלית באמצעות מימוש רווח במכירה או הגדלת שווי הנכסים בהם יחזיקו, לרבות יצירת הכנסות משכירות. במתחמים אלו קיים פוטנציאל עליית ערך משמעותי שהינו מעבר לצפי ה"רגיל" של עליית מחירי הדירות.
פוטנציאל זה מאפשר לבצע עסקה במחיר כניסה נמוך יחסית בשל גיל הבניין ומצב הדירה כישנה, ולקבל בסיום הפרויקט דירה חדשה בסביבת מגורים מודרנית, בשווי של מאות אלפי שקלים ויותר מעל סכום הרכישה, לצורך מגורים או לצורך קבלת תשואה חודשית גבוהה יותר.
חלק מהרוכשים יבחרו לממש רווח במכירה בשלבים מוקדמים יותר של הפרויקט ואחרים לאחר קבלת דירת התמורה החדשה, והכל בהתאם לתוכנית העסקית שהוגדרה בטרם הרכישה, תוך ניצול הטבות המס והמימון באופן מיטבי עבורם.
לא אחת יש פער בין נתוני הפתיחה הפיננסים של אדם (הון עצמי ויכולת החזר), לבין אלו הנחוצים על מנת להגיע אל דירת החלומות או דירת המטרה אליה שואף להגיע כמשקיע. על פי רוב, יבחר להשקיע את הכסף בשוק ההון או בפיקדון כספי בבנק על פי העדפות הסיכון שלו, מתוך ציפייה לקבל תשואה מסוימת עד שייחסך מספיק הון לקנייה של אותה דירה.
הבעיה שמייצר מהלך כזה המשאיר את הכסף מחוץ למעגל הנדל"ן, היא שערך הכסף נשחק למול שוק הנדל"ן, כך שגם אם יצליח לחסוך סכום יפה מדי חודש, קיים חשש סביר כי הסכום הנצבר לא ידביק את הפער שייווצר באותה תקופה בשל עליית מחירי הדירות.
דרך אפשרית להתגבר על הפער בין הרצוי למצוי ועדיין להתקדם כלכלית, הינה לשכור דירה למגורים היכן שנרצה לגור, ולקנות דירה להשקעה היכן שכדאי, עם מינוף אופטימלי ויחס תזרים הכנסות משכירות מול החזר משכנתא המותאם לנו.
כך נצמיד את ההון שלנו לשוק הנדל"ן, נהנה מפוטנציאל עליית ערך ותשואה חודשית ונוכל לממש רווח משמעותי במכירה שיגדיל לנו את ההון לטובת רכישת דירת מגורים היכן שנרצה, או לטובת דירה אחרת להשקעה, או שנבחר לצבור נכסים וליהנות מהכנסות פסיביות משכירות והגדלת שווי הנכסים שבבעלותנו.
סביבת הריבית היחסית גבוהה שמקנה כיום תשואה יפה בפיקדונות בבנקים, עלולה להביא אדם לחשוב שכדאי לו לקבל ריבית עבור פיקדון בשיעור העולה על התשואה החודשית משכירות, על פני קניית דירה להשקעה. מעבר לעובדה שהריבית לא מובטחת לאורך זמן, יש לזכור כי האינפלציה מכרסמת בריבית החודשית שיניב הפיקדון ולאחריה תשלום מס, כך שבפועל שיעור הרווח הריאלי מצומצם.
קבלת החלטה בעניין זה מצריכה הבנה של כלל הפרמטרים הרלוונטיים והתאמת סוג ההשקעה לצרכים ולמטרות של המשקיע. כך למשל, יש להתחשב בטווח הזמן הרצוי להשקעה והצורך בנזילות הכסף, מרחק גיאוגרפי רצוי, הכרת יתרון המינוף המאפשר קניית נכס עם מימון כך שהתשואה החודשית ועליית הערך נגזרות לא רק מההון העצמי שהושקע, אלא משווי הנכס הממונף.
בהיבט המיסוי יש חשיבות לניצול הטבות המס כמו פטור ממס רכישה עד תקרת הפטור בדירה יחידה, פטור ממס שבח בתנאי החוק ופטור ממס הכנסה בגין הכנסות משכירות או אפשרות קיזוז הוצאות שכירות כנגד הכנסות שכירות מדירה יחידה, עד תקרת הפטור.
כדי לייצר כדאיות בעסקת רכישה של דירה במתחם פינוי בינוי, חשוב לבדוק בין היתר, האם יש לפרויקט היתכנות וכדאיות כלכלית ליזם, האם הצעת התמורות תואמת למדיניות הרשות המקומית ורשויות התכנון, איתנות החברה היזמית, קבלת בטוחות מספקות, סטטוס הפרויקט והבנה מהו פוטנציאל עליית הערך בהשוואה לדירות חדשות באזור ומחיר כניסה משתלם לעסקה, ביקוש לשכירות ומי קהל היעד. אלו פרמטרים שהשקלול שלהם יחד עם הבנת הצרכים והמטרות של המשקיע, ישמש בסיס לקבלת החלטה המתאימה למשקיע.
היתרונות שטמונים בהשקעה בערי פריפריה
ככל שנתרחק מאזורי הביקוש במרכז הארץ, נמצא בפריפריה דירות בתקציב נמוך משמעותית, שהופך את צעד רכישת הדירה נגיש יותר לאנשים בעלי הון עצמי ויכולת החזר נמוכים יחסית ומאפשר להם "להכניס רגל" לשוק הנדל"ן במסגרת התקציב המתאים להם.
ככל שנתרחק מאזורי הביקוש במרכז הארץ, נמצא בפריפריה דירות בתקציב נמוך משמעותית, שהופך את צעד רכישת הדירה נגיש יותר לאנשים בעלי הון עצמי ויכולת החזר נמוכים יחסית ומאפשר להם "להכניס רגל" לשוק הנדל"ן במסגרת התקציב המתאים להם.
דרך זו מאפשרת להצמיד את ערך הכסף לשוק הנדל"ן המקומי, ליהנות במרבית המקרים מתשואה חודשית גבוהה יחסית לעומת דירות במרכז הארץ, אולם פוטנציאל עליית הערך יהיה מוגבל בשל ביקוש נמוך ביחס למרכז הארץ ומשום שנפח העסקה קטן יותר.
קניית דירה להשקעה בפריפריה יכולה להתאים גם למשקיע בעל אמצעים, אשר אסטרטגיית ההשקעה שלו מכוונת לצבירת נכסים וליצירת הכנסה מירבית משכירות, ללא ציפייה לממש רווח מעליית ערך.
על מנת להבטיח שהתשואה החודשית הגבוהה אכן תתקבל, יש לבצע חקר שוק ולבדוק ביקוש לשכירות ותשואה צפויה, מי קהל היעד והתאמתו לדירה מבחינת תחלופת שוכרים, תחזוקה ובלאי וכן יכולת עמידה בהתחייבויות מצד השוכר. אי התקיימות של אחד או יותר מפרמטרים אלו עלול לפגוע בכדאיות העסקה ולעיתים אף לגרום להפסד ריאלי עבור המשקיע.
מה כדאי לדעת על מבצעי הפריסייל?
כחלק מהתמודדות היזמים עם אתגרי המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה שהביאו להאטה בקצב המכירות, יצאו במבצעי שיווק במחירי פריסייל. מדובר במבצעי מימון בשיטת 20-80, 10-90 והלוואות קבלן, המאפשרים עסקת רכישה של דירה לרוכשים שאילולא מבצעים אלו, ככל הנראה לא היו מצליחים להשלים את הרכישה במתווה תשלומים רגיל המתבצע בהדרגה לפי שלבי התקדמות הבנייה, בו היה עליהם להזרים לעסקה סכומים גבוהים מאשר 20%-10% מקדמה על חשבון הרכישה.
כחלק מהתמודדות היזמים עם אתגרי המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה שהביאו להאטה בקצב המכירות, יצאו במבצעי שיווק במחירי פריסייל. מדובר במבצעי מימון בשיטת 20-80, 10-90 והלוואות קבלן, המאפשרים עסקת רכישה של דירה לרוכשים שאילולא מבצעים אלו, ככל הנראה לא היו מצליחים להשלים את הרכישה במתווה תשלומים רגיל המתבצע בהדרגה לפי שלבי התקדמות הבנייה, בו היה עליהם להזרים לעסקה סכומים גבוהים מאשר 20%-10% מקדמה על חשבון הרכישה.
היתרון במבצעים אלו הוא בעיקר למשק וליזמים שממשיכים לייצר תנועה ועסקאות עם תזרים מזומנים מסוים, אך גם לרוכשים שמבקשים לקבע מחיר ולהיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך יחסית, מתוך ציפייה להשלים את העסקה בתוך מספר שנים עם אכלוס הפרויקט.
יחד עם זאת, יש בהם פוטנציאל סיכון עבור הרוכשים שלא עוברים חיתום ואין וודאות שיצליחו להשלים את הרכישה כאשר יגיע מועד תשלום יתרת התמורה סמוך למועד האכלוס ומסתכנים בהפרת הסכם. הסיכון יכול להתהפך לעבר היזמים שבינתיים סופגים עלויות ליווי גבוהות לבנק וסבסוד תשלומי הריבית החודשיים של הלוואת הבלון שמעניקים לרוכשים.
בנסיבות בהן רוכשים לא יוכלו להשלים את העסקה בשל סירוב הבנק למשכנתא, עלולים היזמים למצוא עצמם עם הפרות הסכם מרובות שייפגעו בתזרים המזומנים שתוכנן, ומכאן המדרון חלקלק לאי עמידה בתנאי הסכם הליווי הבנקאי, קשיים במימון השלמת הפרויקט והפסד משמעותי בשל עלויות המימון שספגו.
בנק ישראל שרצה להקטין את הסיכון לרוכשים שנכנסים לעסקה כשאין ביטחון שיוכלו להשלימה, ולהקטין את הסיכון ליזמים שמגדילים את עלויות הפרויקט בשל סבסוד הריבית ועלולים להיתקע עם מלאי דירות שרכישתן לא הושלמה, הוציא במרץ 2025 הוראת שעה שתוקפה עד לסוף שנת 2026, לפיה העלה את דרישת הקצאת ההון של הבנקים עבור אשראי מבצעי המימון של היזמים ל-150% והגביל את שיעור הלוואות הבלון אותן מסבסדים היזמים ל- 10% מסך המשכנתאות הניטלות בכל חודש.
סיכון נוסף שעלול להתרחש בעסקאות "דירה על נייר", הוא במקרה בו רוכש הדירה מהיזם קנה אותה מלכתחילה על מנת למכור אותה לפני השלמת הבנייה ובטרם קבלת מפתח, לרוכש אחר. בנסיבות אלו חל על העסקה חוק המכר, באופן בו הרוכש הראשון חב בחובות כ"מוכר" על פי חוק המכר כלפי הרוכש השני.
החשש חל בעיקר במקרים בהם מחיר הדירה שנקבע בין הרוכש הראשון לרוכש השני, גבוה יותר מהמחיר העסקה המקורית מול היזם שזהו למעשה הרווח אותו רוצה לממש הרוכש הראשון.
בעסקה שכזו היזם יסב את הערבויות שנתן לרוכש הראשון לטובת הרוכש השני (הסבה הכרוכה באישור הבנק המלווה, כאשר אין וודאות שאישור זה אכן יינתן), אולם נוצר סיכון לרוכש השני בשל הפער בגובה הרווח שלא יוכל להיות מובטח, משום שהיזם אינו צד לעסקה ולא יוכל לתת בטוחה בעבור תשלום סכום זה מהרוכש השני לראשון, ואין פרקטיקה לפיה אדם פרטי יכול להוציא ערבות חוק מכר לטובת הרוכש השני, כדי לעמוד בחובותיו כ"מוכר" על פי חוק המכר.
עמדת הממונה על חוק המכר כפי שהובאה בנייר עמדה שפורסם באפריל 2024, הינה כי כאשר נעשית עסקת מכירה לרוכש שני, בנסיבות כאמור, אזי הרוכש הראשון אינו רשאי לגבות מהרוכש השני כספים אלא כנגד מתן בטוחה להבטחת כספי הרוכש השני (העומדת בהוראות סעיף 2 לחוק המכר), בין אם מדובר בבטוחה שנתן היזם לטובת הרוכש השני, במישרין או בהסבה מהרוכש הראשון ובין אם מדובר בבטוחה שנתן הרוכש הראשון לרוכש השני.
בהתאם, במקרה בו הרוכש השני קיבל בטוחה מהיזם בדרך של הסבה מהרוכש הראשון, לא ניתן לגבות מהרוכש השני כל סכום העולה על הסכום המובטח על ידי היזם. עוד הבהיר הממונה על חוק המכר כי במקרה כזה, ועד להשלמת הבנייה של הדירה ומסירתה לידי הרוכש השני ומתן בטוחה לפי הוראות חוק המכר לטובת הרוכש השני, לא רשאי המוכר הראשון לגבות סכום העולה על הבטוחות אשר מוסבות לרוכש השני ואין באפשרותו לבטל בטוחות שניתנו לרוכש השני לפי הוראות חוק המכר.
בהיבט העסקי הכלכלי, ככל ואין לרוכש כוונה למכור את הדירה בטרם הושלמה בנייתה, וברצונו לקבע מחיר עסקה כיום וכלכלי עבורו להמתין את פרק הזמן של הבנייה במהלכה ישכור דירה או לא יקבל הכנסות משכירות כמשקיע בפרק הזמן המדובר, אזי חשוב שיערוך בדיקה מקדמית באשר ליכולתו לסיים את העסקה, בהתחשב בשינויי נסיבות כמו פיטורים, שינוי קריירה או לימודים, הרחבת משפחה או כל נסיבה אחרת העלולה להשפיע על יכולת זו.
עוד חשוב להבין את מאפייני העסקה והתאמתה לתוכנית העסקית ככל ומדובר במשקיע, שכן בדירת קבלן אין הכנסות שוטפות משכירות ואין פוטנציאל עליית ערך משמעותי כמו שקיים בהתחדשות עירונית, אך מנגד מבצעי המימון והאפשרות לרכוש דירת קבלן כדירה "חליפית" תוך ניצול הטבות המס והמימון של דירה יחידה, יכולים לשמש קרש קפיצה עבור המשקיע, שיחזיק בו זמנית בבעלות על דירה וזכות לדירה ויוכל ליהנות מתשואה חודשית ועליית ערך משתי העסקאות, עד אשר ימכור את הדירה הראשונה במסגרת הצהרתו על דירה "חליפית".
עוד ב-
הכותבת היא גלית טוקר (טוקר נדל"ן) - עו"ד ומרצה, מומחית בתכנון אסטרטגי, מימון, יזמות והשקעות נדל"ן - ליווי אישי עד השלמת העסקה. (צילום: קרדיט צלם: בן קטן)
* אין באמור משום ייעוץ משפטי, כלכלי, עסקי וכל העושה שימוש באמור מבלי להתייעץ באופן פרטני, עושה זאת על אחריותו בלבד.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
