האם מחירי השכירות בדרך למטה? זו השאלה המרכזית שהמשקיעים שואלים את עצמם בימים אלה. נתוני חודש אוגוסט של חברת Wecheck מצליחים להפתיע - הם מצביעים על ירידה של 0.6% במחירי השכירות הארציים - כשהדירות הגדולות יורדות יותר. 

דמי שכירות על דירה ממוצעת בתל אביב עומדים על 6,662 שקל בחודש. דווקא בלב אזור הביקוש, המחירים עולים. דמי השכירות עלו ב-2% בחודש האחרון, זאת לצד ירידה משמעותית במספר העסקאות, וירידה קטנה במחירי הנדל"ן, בחודשים האחרונים.

למשפחת וינברג, מחברת מ.ו השקעות, יש מעל 200 דירות בתל אביב. גיא וינברג התראיין כאן בעבר. גם אחיו רני, טען בראיון כאן בחודש יוני האחרון שהמחירים עוד יעלו. רני מנהל את זרוע ההתחדשות העירונית כרם, והיא חשובה מאוד בימים אלה - בעיקר בעיר שספגה לא מעט מפגיעת טילים במהלך המלחמה מול איראן. 

"אנחנו לא מחזיקים בכל הנתונים לגבי שוק השכירות בתל אביב, אך בהיותנו שחקן משמעותי אנחנו רואים בבירור מגמת עלייה במחירים", אומר יו"ר הדירקטוריון, גיא וינברג. לדבריו "שיעורי התפוסה קרובים ל־100% בנכסים שלנו, וכל דירה שמתפנה מושכרת מחדש בתוך ימים - עדות לביקוש הגבוה ולעמידותו של שוק השכירות במרכז העיר".

אפשרות דוגמאות?
"קח את רחוב נחמני, מחיר השכירות לדירה בשטח של 76 מ"ר עלה מ־6,600 ל־7,200 שקל לחודש (עלייה של כ־9%), בדובנוב - מחיר השכירות לדירה של 110 מ"ר התייקר מ־13,300 ל־14,000 שקל (עלייה של כ־5%), ובדרך יפו מחיר השכירות לדירת 37 מ"ר עלה מ־6,000 ל־6,200 שקל (עלייה של כ־3%)".

יש גם כאלו שעומדות ריקות. דירות בדרום ת"א (אילוסטרציה)

במכירות יש האטה. אתם מוכרים דירות גם לשוק החופשי בהתחדשות עירונית.
"לגבי נתוני המכירות - למרות ההאטה שאתה מזכיר, אנחנו לא רואים את מגמת האטה בנכסים שלנו. להפך. מאז תום המלחמה עם איראן, חברת כרם שבבעלות המשפחה מכרה כ־6 דירות בתל אביב וברמת גן - כך שגם במכירות אנחנו מרגישים בהאצה".

בעבר ראינו כי שוק המגורים ושוק השכירות היו בתנועת מלקחיים – כלומר, בזמן שמחירי הדיור עולים, מחירי השכירות יורדים. כעת יש היפוך מגמה - מחירי הדיור יורדים ומחירי השכירות עולים. מה הסיבה לכך?
"העלייה במחירי השכירות מוסברת במספר גורמים: ההיצע הצטמצם לאחר שאלפי דירות בעיר נפגעו במתקפת הטילים במלחמה מול איראן, ותושביהן נאלצו לחפש פתרונות חלופיים בשוק השכירות. במקביל, מחירי הרכישה הגבוהים בתל אביב דוחפים יותר משפחות לוותר על קניית דירה ולעבור לשכירות - מה שמגדיל את הביקוש בשוק שגם כך מצומצם. בנוסף, הריבית הגבוהה מביאה לכך שגם מי שחשב לרכוש נדחק לשוק השוכרים. זו מגמה טבעית בתקופה של חוסר ודאות".

מה יקרה לשוק הדיור ב־2025 ו־2026 להערכתך, בהתחשב על ההנחה שהריבית שצפויה לרדת בכחצי אחוז לפחות?
"להערכתנו, ככל שהריבית תרד והבנקים יוזילו את הריביות על המשכנתאות - נראה התעוררות מחודשת בשוק. הציבור הישראלי רואה בדירה השקעה בטוחה ומבצר פיננסי, והתחזקות הביקושים תחזיר גם את מחירי הדירות לעלייה מדודה".

 תפקיד חשוב בחברה. האח רני על רקע ההריסות בת"א (יוסי צבקר, פלאש 90/ חיים גולדברג)

בחזרה לשכירות. החוזים שלכם לרוב צמודי מדד. מה יותר חזק, שחיקה של הכסף בעקבות האינפלציה או הזינוק בעקבות ההצמדה למדד?
"הצמדת שכר הדירה למדד היא מנגנון הגנה טבעי שמאזן את השחיקה. בפועל, שכר הדירה שלנו מתעדכן ב־5% בשנה או לפי המדד, הגבוה מבניהם. זה מבטיח יציבות גם במצבים של אינפלציה. כלומר, עליה זו מעניקה לנו גידור בפני שחיקת ערך הכסף".

 מחירי השכירות ימשיכו לעלות גם אם מחירי הדיור יירדו בשיעור של 5% ויותר בשנה הקרובה?
"גם אם מחירי הדירות ירדו, מחירי השכירות ימשיכו לעלות - כל עוד הביקוש עולה על ההיצע. שיעור התפוסה בדירות המגורים שלנו בתל אביב עומד על 100% - אין דירות פנויות".

האם יש כוונה להשתקע באזורים אחרים מלבד תל אביב והיכן תגדילו אחיזה?
"יש לנו פעילות גם ברמת גן, בני ברק וחולון - המיקוד שלנו נותר במרכזי הביקוש. אין כרגע כוונה להתפשט לאזורים נוספים, אלא להעמיק פעילות באזורים שבהם אנו כבר פועלים. מדובר בשווקים חזקים מאוד, שאנחנו מכירים היטב - והם למעשה ליבת הפעילות של החברה, שמתמחה באחזקה ורכישה של נכסים בעלי פוטנציאל השבחה מהותי".

מהן השכונות הכי מבוקשות בתל אביב לשכירות ומה פחות?
"תל אביב היא שוק בעל מאפיינים ייחודיים ביחס לשוק השכירות בערים אחרות. שיעור התפוסה בנכסים שלנו עומד על 100% בכל השכונות, כך שלא ניתן להצביע על הבדל מהותי. אני גם יכול לדבר רק על האיזורים בהם יש לנו נכסים - שהם בעיקר, מרכז העיר וצפון העיר".

מתי אתם מתכוונים להנפיק בבורסה? האם העובדה שחברות נוספות הולכות להנפקה משחקת תפקיד?
"אנחנו שוקלים הנפקה ראשונית (IPO) כבר תקופה, ובוחנים את העיתוי המתאים. ברור לנו שהשוק מתחיל להתעורר, הריביות יורדות, והביקוש מצד משקיעים מוסדיים מתגבר - כל אלה משפיעים על ההחלטה. החברה הנפיקה עד כה 4 סדרות אג"ח, כשבאמצעות הסדרה האחרונה פרענו חוב לגוף פיננסי בסכום של 46 מיליון שקל, וחוב נוסף כלפי בעל השליטה בסך 15.5 מיליון שקל. האג"ח של מ.ו השקעות נסחרות כיום בתשואה שנתית של 3.9%-4.5% צמודה למדד – המבטאת את אמון המשקיעים בחברה. אנחנו ממשיכים לחזק את הקשר עם שוק ההון הישראלי, שהוא מבחינתנו קשר אסטרטגי ארוך טווח".

המוסדיים נכנסים לחברות רבות, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. כרם היא חברה נפרדת, שמבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית. הייתה הצעה כזו?
"יש התעניינות ויש פניות - אך אין הסכמות בשלב הזה. אנחנו ממשיכים לפתח את הפעילות של כרם, ובוחנים מהלכים שיאפשרו לה להתרחב. כרם היא נכס מהותי של קבוצת וינברג, ואנחנו בוחנים את כל האפשרויות העומדות לפיתוחה ולהצפת ערך עתידית".

אפשר לראות את השינוי הגדול במניות הבנייה והנדל"ן בכלל, על רקע תקופת מלחמה ואחריה. כמה זה משפיע על ההחלטה להנפיק?
"הביצועים של מניות הנדל"ן וההתעוררות בשוק ההון מחזקים את השיקולים שלנו לבחון הנפקה. יש עניין גדול מצד משקיעים מוסדיים בשוק הנדל"ן, ובוודאי בשוק הנדל"ן למגורים, וסביבת המאקרו הכלכלית המתייצבת תומכת במהלך".

תעמיקו את תחום ההתחדשות העירונית דרך כרם?
"בהחלט. כרם נמצאת בצמיחה מואצת - אנחנו רואים את התחום הזה כחלק משמעותי מאסטרטגיית הצמיחה של הקבוצה בשנים הקרובות".