איך ייראה עולם הפינוי בינוי בתל אביב לאחר המלחמה? האם נראה יותר פרויקטים של התחדשות עירונית, ומה קורה בימים אלה, בעקבות ההפגזות האחרונות על לב גוש דן? חברת כרם, חברה בקבוצת החברות של מ.ו השקעות שמחזיקה ביותר מ-200 דירות בתל אביב, עוסקת בתמ"א ופינוי בינוי באיזור תל אביב.

בימים אלה, שבהם תל אביב ספגה מהלומה קשה, העיסוק של החברה בהתחדשות עירונית מקבל משנה תוקף. לאחרונה, בראיון שערכו כאן עם גיא וינברג, בעלי מ.ו השקעות, שסיפר כי החברה תמשיך להגדיל אחזקה, ותצא להנפקה. בינתיים ההנפקה מתעכבת, אך החברה יצאה השנה בהנפקת אג"ח. וינברג הצהיר כי הם מצפים לעלייה משמעותית במחירי השכירות וכן להגדלה משמעותית בנתח החברה בבניינים הקיימים.

כרם, כאמור, היא חברה נפרדת, שמבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית. בימים אלה, עולה קרנן של החברות הללו ואפשר לראות את זה בתגובת המשקיעים ובזינוק של מניות הבנייה. למשפחת וינברג מספר חברות המשלימות אחת את השנייה ביצירת ערך בתחום היזמות למגורים (עוד בבעלות המשפחה חברת מ.ו.השקעות שהשלימה 4 סבבי אג"ח מוצלחים לאחרונה, וחברות נוספות לניהול נכסים, רכישה והשכרת דירות, משרד עורכי דין ועוד). הקבוצה בעלת תשתית כוח אדם רחבה של 50 עובדים, מתוכם כ-20 עורכי דין. היא פועלת בעיקר בתל אביב וברמת גן והיום יש לה 10 פרויקטים בשלבי ביצוע ו-15 נוספים בשלבים מתקדמים של חתימות או תכנון.

מטחי טילים באזור גוש דן (פלאש 90/ מתניה טאוסיג)
 

"האירועים הביטחוניים בשנה וחצי האחרונות, ובמיוחד בשבוע האחרון, הדגישו את סדר העדיפויות של הדיירים, גם באזורי ביקוש כמו מרכז תל אביב וצפון תל אביב", אומר האח רני וינברג מנכ"ל כרם יזמות, מקבוצת הנדל"ן של משפחת וינברג. "דיירים מבינים שדירה היא כבר לא רק עסקה כלכלית שתניב תשואה עתידית – זו שאלה של ביטחון אישי. אם לפני כמה שנים אנשים שאפו להתחדשות עירונית בבניין שלהם במטרה להגדיל את שטח הדירה או לקבל מרפסת – באזורים יוקרתיים אפילו בריכה – במציאות הביטחונית של היום אנשים מחפשים קודם כל ממ"ד ומעלית. הדור שחלם על השבחה פתאום מחפש פתרון מעשי".

אתם מקבלים פניות מאוכלוסייה מבוגרת בבניינים ישנים?
"אנחנו מקבלים פניות רבות מהאוכלוסייה המבוגרת שגרה בבניינים ללא ממ"ד. במקרים רבים מדובר בבניינים ללא מעלית, והדיירים נאלצים לרדת כמה פעמים בלילה מדרגות לקומת מקלט. זו מציאות קשה, במיוחד למבוגרים".
 

מה השפעת היעדר ממ"ד על שווי הדירות?
"אנו צופים ירידת ערך משמעותית לדירות שאין בהן ממ"ד פנימי. גם דירות עם ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ייפגעו. זה כבר מגולם בשוק – הקונים רואים בזה פרמטר קריטי".

יש פערי תמחור בין דירה עם ממ"ד לממ"ק.
"הפער בתמחור בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד הולך וגדל. כבר היום אנחנו רואים פער של כ-5%, והוא רק צפוי להעמיק. ממ"ד הפך לתנאי בסיסי בכל עסקה. היום קשה מאוד למכור דירה בלי ממ"ד. הציבור מקדיש לכך הרבה יותר תשומת לב. זה משפיע ישירות על שווי הנכס ועל מהירות המכירה".

הדיירים מוותרים יותר בגלל המצב?
"הדיירים כבר לא מחפשים פנטזיות. רבים מוכנים לוותר על מרפסות ענקיות, מחסן, שתי חניות או בריכה – כל עוד יקבלו ממ"ד ופתרון מיגון אמיתי".

בוא נדבר על הבדלים בתפיסה ביחס לאזורי ביקוש.
"אנחנו רואים שינוי בתפיסה לגבי אזורי ביקוש. מי שבעבר לא הסכים לעזוב את מרכז תל אביב פתאום פתוח להצעות בשכונות כמו צהלה – שם אפשר לקבל דירה מרווחת עם ממ"ד, במחיר שפוי יותר".

כל המדינה תחת פוטנציאל להתחדשות עירונית, אבל משהו השתנה בגוש דן.
"הטבעת שסביב תל אביב – בת ים, חולון, ראשון לציון, גבעתיים ופתח תקווה – היא הזירה הכי חמה כיום להתחדשות עירונית, במיוחד לאורך ציר הרכבת הקלה".

"מחכה למסלול הירוק". רני וינברג (רמי זרנגר)

היזמים טוענים שהמדינה לא משתפת פעולה.
"הבעיה המרכזית בסקטור ההתחדשות העירונית היא הרגולציה שמקשה על הפרוייקט להתרומם. יש מאות בעלי קרקע המסכנים את חייהם ללא ממ"ד בגלל פרויקטים שתקועים רק בגלל תהליכים תכנוניים מסורבלים של הרשות המוקמית. המדינה חייבת להפעיל מסלול עוקף – צו שעה שיאפשר היתרי בנייה בתוך חודשים".

גם חלופת שקד הבטיחה הרבה. אבל תקועה.
"חלופת שקד הכניסה לתחום תהליכים כפולים ומיותרים. לכל פרוייקט נדרש גם תב"ע וגם היתר. במקום שנתיים תכנון – זה הופך לחמש. בזמן חירום – זו נוסחה לחוסר מענה".

וינברג מדבר גם על הצורך ב"מסלול ירוק" לפינוי בינוי. הוא מגדיר אותו כ"צו השעה לאחר שטיל פוגע בבניין". "כל יזם שמסוגל להביא שותפות עם בעלי קרקע צריך לקבל מסלול ירוק מול ועדה חיצונית שלא קשורה לעירייה, מחוץ למנגנון הרגיל. כמו וותמ"ל (מסלול ירוק לתוכנית מעל אלף דירות), רק להתחדשות בניינית: היום דורשים בדיקה אדריכל רישוי חיצוני, ועל זה בדיקה של מכון בקרה פרטי לראות שהאדריכל תכנן לפי החוק, ולאחר מכן בדיקה נוספת של מכון רישוי עירוני – כדי לוודא שהתכנון עומד בדרישות החוק", הוא מוסיף. "באירופה וארה"ב יש שיטה אחרת. זה רק פה ככה, שלוש פעמים בודקים תוכנית שכבר מוגדר בחוק איך לתכנן. בזבוז זמן ובזבוז כסף שגורם לעליה ביוקר הדירות. תוך חצי שנה אפשר להוציא היתר, ותוך שנה להתחיל לבנות".

מדברים על קריסה, על כך שהיזמים יורידו מחירים עכשיו.
"היזמים בישראל לא יכולים להוריד מחירים – גם כשאנחנו רוצים לתת הנחה של 10% - אפילו 20% לחלק מהדירות – אסור לנו. השוק מוכתב על ידי המדינה, דרך הבנק המרכזי ומשרד האוצר. חוק המכר מחייב תקני ליווי בנקאי נוקשים – אסור ליזם לתת הנחה, אחרת אין ליווי בנקאי הנדרש בחוק. וזה חונק את האפשרות לתמחור גמיש. מדינת ישראל לא רוצה להוריד מחירים כי זה טוב לה להכנסות ממיסים".

בוא נדבר רגע על שוק השכירות, מה שהמשפחה מנהלת בהצלחה באזור. יש בעיות רגולטוריות?
"השוק להשכרה בישראל לא מתפקד – בעיקר בגלל החסמים הרגולטוריים. המדינה אוסרת על שוק ההשכרה להתנהל כעסק. דירה להשכרה יקרה ב-18% מעל שוק הדירות בגלל חוק המע"מ. נניח עסק קונה דירה, אסור לקזז מע"מ, אסור לקבל פטור ממס רכישה מלא, כל השירותים של בעלי מקצוע לדירה שכורה, אסור לקזז מע"מ, המדינה חייבת לטפל בנושא- דירות להשכרה הן עסק לכל דבר וצריך לאפשר קיזוזי מע"מ ולעודד שוק חופשי ויעיל- כמו בכל עסק".

עוד ב-

טילים בת"א? היזם שבונה בשלומי מדבר: "הטבות מימון - רעה חולה"

לכתבה המלאה

דיברת על חסמים בהתחדשות עירונית, אבל מה לגבי מדיניות האכלוס החדשה של משרד הפנים?
"החלטת שר הפנים משה ארבל לקדם אכלוס מהיר של דירות חדשות עם ממ"דים תקניים – גם לפני שהושלמו כל התנאים – היא צעד חשוב בכיוון הנכון. מדובר בצעד משמעותי בצמצום פערי המיגון ובהגנה על חיי אדם. הממשלה צריכה לאמץ עוד מהלכים כאלה. צריך להבין: ההתחדשות העירונית הפכה למשימה לאומית. זו לא רק שאלה של עירוניות נכונה – אלא של חוסן לאומי. המדינה צריכה לפעול בדחיפות: להפעיל את הוותמ"ל שיהיה מוסמך לטפל ולתת היתרים להתחדשות בניינית, לקצר הליכים ולפנות את הדרך לבנייה מיידית. אם מערכת התכנון תמשיך להתנהל באותה שיטה של ועדות מקומיות, עיכובים וחסמים – נישאר עם מאות אלפי דירות מסוכנות. זו אחריות של המדינה כצו השעה בגלל מלחמה, לאפשר מסלול ירוק להיתרים להתחדשות עירונית".