הירידה המשמעותית בעסקאות נדל"ן בדירות יד שנייה בערים מסוימות, הציתה מחדש את השאלה: האם אנחנו בדרך לעידן שבו דירות ללא ממ"ד יצאו מהמשחק? נטישת הדירות הישנות הזניקה את רמת העסקאות בדירות החדשות בתחילת המלחמה. זה קרה גם בגלל מבצעי המימון, אבל אין ספק שהחשש מרמת המיגון הנמוכה בדירות כאלה, תרמה לשינוי. בחודשים האחרונים אפשר לראות שהמגמה התהפכה - אנשים חוזרים לעשות עסקאות של דירות יד שנייה, שנמצאות במגמת התאוששות. הסיבה לכך היא שיש היצע של אלפי דירות יד שנייה חדשות יחסית (למשל, דירות שנבנו בין השנים 2010-2023), עם ממ"ד.

בחודש ינואר האחרון דיווחנו על תופעה חדשה בשוק: מוכרי דירות ללא ממ"ד מורידים 10% במחיר. להערכת מומחים ושמאים עימם שוחחנו, מאז חלה אפילו ירידה נוספת. במסגרת הבדקיה, עקבנו אחר 5 דירות בפריפריה, שהבעלים שלהן ניסו למכור אותן במשך חודשים ארוכים ללא הצלחה.

"בתחילת המלחמה היה פער גדול מאוד בדירות עם ובלי ממ"ד. אנשים נכנסו להיסטריה, עברו להורים, עברו למקומות עם מקלטים ונוצר פער גדול", מנתח יו"ר ארגון הקבלנים והבונים תל אביב, עמית גוטליב, את הפער בין שני סוגי הדירות, שנחשבות היום למוצר שונה לחלוטין. "ברגע שאנשים התחילו להתרגל למלחמה, הם חזרו לבתים, התרגלו לאזעקות וגם התוצאות של כיפת ברזל נתנו ביטחון. מאז שהמלחמה מול איראן החלה, אנחנו עדים לנזק הגדול שגרמו הטילים. מה יקרה עכשיו? תהיה נטישה גדולה יותר של דירות בלי ממ"ד. אנחנו רואים דירות ישנות שעומדות נטושות, בטח דירות שבהן אין מקלט. אנשים נאלצים לנדוד למקלט קרוב. הדירות האלה רשמו את הירידה הגדולה ביותר, גם מבחינת שכירות וקניה. ככל שאנשים ירגישו חוסר ביטחון - מחירי הדירות הישנות ימשיכו לרדת ומחירי הדירות החדשות יעלו".

"צריך להחזיר את תמ"א 38". נזקי המלחמה (פלאש 90/ אבשלום ששוני, חיים גולדברג)

מעל מחצית מהדירות בישראל ללא ממ"ד. בערים כמו חיפה, חולון ובת ים - המצב חמור מאוד. ובכל זאת, מציגים מספרים של התחדשות עירונית כהצלחה.
"נכון, המספרים לא מספיקים. אנחנו צועקים לכולם, משר הפנים ועד שר הבינוי והשיכון, ודרך המועצות: אין פתרון חוץ מהתחדשות עירונית. כל השנים אנחנו מדברים על כך שתמ"א 38 מצילה חיים. היום רואים למה: הבניינים החדשים עם ממ"ד הצילו במלחמה הזו חיים. תראה מה קרה לבניין ישן שספג טיל, ומה קרה לבניין חדש. מה קרה לבית שבו אנשים ישבו בממ"ד, ומה קרה לאלה שלא. חבל שביטלו את תמ"א 38, אני לא רוצה לחשוב מה היה קורה אם התמ"א לא הייתה מתרחשת והיינו נשארים רק עם פינוי בינוי".

אתה קורא להחזרת התמ"א?
"צריך להפוך את פינוי בינוי לתמ"א 38. צו השעה הוא לקחת את אותן תוכניות - בלי ביורוקרטיה, ופשוט להציף את השוק כמה שיותר מהר. ההתחדשות העירונית היא צורך השעה. זה לא קשור רק לביטחון פיזי, אלא גם לעניין נפשי. אנשים שגרים בבית חדש יכולים לצאת לעבוד, להישאר בבית ולהרגיש בטוחים".

זה עומד בסתירה? פינוי בינוי היא בנייה מתחמית.
"שלא תבין לא נכון, פינוי בינוי זה דבר חשוב. אני חושב שצריך את שתי התוכניות יחד. איפה הבעיה? הזמנים. צריך לקצר אותם".

אני מסתכל על הנתונים של רמ"י מתחילת השנה בכל הנוגע לבנייה רוויה. אתה מרגיש את ההאטה? 
"המצב של השוק לא טוב. אנחנו נמצאים במצב שבו אנשים במילואים, מצב הרוח הלאומי נמוך, הריבית מאוד גבוהה ובנק ישראל הגביל את מבצעי ה-20/80. השוק הזה גרם להרבה אנשים לחכות שתרד הריבית, שתיגמר המלחמה. אנשים יושבים על הגדר ולכן אנחנו רואים את הנתונים החלשים ברמ"י - יזמים ניגשים פחות למכרזים. הכסף היום מאוד יקר. בנאדם יוצא עם פרויקט מסוים אבל לא מכר את הדירות, איך הוא יכול לקנות קרקע חדשה? התקופה מאתגרת. ברגע שתיגמר המלחמה והריבית תרד, אנשים ירצו לקנות דירות, אבל המצב יהיה שונה. אנחנו עם שנתיים של ירידה בהתחלות בנייה. כשהביקוש יעלה, העליות לא יהיו רגילות, אלא דרמטיות".

מצד שני, רואים עלייה בהיקף המשכנתאות. הדבר הראשון שעולה הוא: הטבות המימון יורדות בהדרגה, אנשים חוזרים לקחת משכנתא בחתימה, ולא בעוד שלוש שנים.
"כן. כי ברגע שהגבילו את הקבלנים - זו התוצאה. היום אנחנו לא יכולים להשתמש בכלי הזה, ההלוואות היו עלינו ועכשיו הן חוזרות להיות על בעלי הדירות".

ועדיין, אתם מסבסדים משכנתא. כך עוקפים את הוראות המפקח.
"נכון, למרות שזה לא מדויק. זה לא כולם. קבלנים מחפשים פתרונות כדי למכור ונותנים הטבות מימון, אבל אין ספק שההגבלה של הבנק השפיעה על המכירות. רואים את זה בנתונים".
 

בוא נצלול רגע לנתונים. ירידה דרמטית של 20% במכירת דירות בחודש האחרון, ו-10% לעומת אשתקד. איך מתאוששים?
"הדבר הזה נובע מכמות מטורפת של של דירות שרכשו בדצמבר, מה ששינה את הנתונים. חוץ מזה, אנחנו נמצאים במשבר ריבית מאוד גדול ובצמצום מבצעי הקבלנים. הנתונים קשים מאוד. הריבית מאוד גבוהה ואנשים חוששים להיכנס להתחייבות ואולי לא לשלם אותה. הם חושבים פעמיים לפני שהם נכנסים להרפתקה".
 

מלאי הדירות הלא מכורות שוב שבר שיא. זו פיקציה?
"זו פיקציה כי הרוב הן דירות שרק יצא להן היתר. אתה יודע כמה בניינים יש עם היתר, אבל לא התחילו לבנות? אתה יודע כמה דירות יבנו רק בעוד 3 שנים ומעלה? אלה לא דירות עם חיבור חשמל, אלא קרקע. זה גורם למלאי לגדול, אבל הכל על הנייר. אלה לא דירות שמוכנות למסירה".

מצד שני, יש דירות רפאים. קצב המכירות לא גבוה, המחירים תקועים בחודשים האחרונים.
"מחירי הנדל"ן יורדים רק לעומת האינפלציה. מחירי הדירות לא עלו, אבל הכסף יקר יותר, ולכן מפה יש ירידה. כשהמדד עומד על 3.5% ומחירי הדירות זהים, זו ירידה. חוץ מזה, ברגע שהמבצעים של הקבלנים נגמרו, במקום לתת 20/80, מה שעולה לקבלן 7%-6%, הם יתנו הנחות בכסף, ולא בצורה של תשלום מאוחר. גם 20/80 זו הנחה".

עוד ב-

אין ממ"ד? לא קונים - הערים שבהן שוק דירות היד השנייה בקריסה

לכתבה המלאה

היית קצת יותר אופטימי בעבר לגבי מחירי הדירות. מה השתנה?
"לא לקחנו בחשבון את המלחמה מול עזה, את המלחמה מול איראן. אני מסתכל מה קורה בבורסה למדד הבנייה ומבין איפה השוק חושב שכדאי להשקיע. אנחנו במצב מאוד קשה. הרווח הכי גדול הוא של הסופרים, כי כולם צריכים מזון. זה יגיע גם בנדל"ן. אנשים פוטרו מהעבודה או שהשכר שלהם ירד, מדרגות מס הרכישה לא עודכנו, ולכן הם חושבים פעמיים. אבל אם יש לך ספק, תהיה פה הסתערות לא נורמלית בהמשך. אני מקווה שלא נחזור למחירי 2021, אבל לצערי השוק מכתיב את זה. זה אמור לקרות, אבל עדיין לא מאוחר לתקן את זה".