בזמן שישראל מתמודדת עם איום טילים גם ביישובי המרכז, ביישוב שלומי שבצפון הארץ עדיין אוספים את השברים מהמלחמה האחרונה. התושבים מתקשים לשכוח את ההרס שהותיר חיזבאללה באזור, אבל בשבועות האחרונים מנסה היישוב לשקם את עצמו באמצעות בנייה של עשרות צמודי קרקע. רמ"י הוציאה מספר מכרזים לבנייה צמודת קרקע באזור ובאופן מפתיע, הטלפון במשרדי המכירות חוזר לצלצל מאז חודש דצמבר האחרון. חלק מהמתעניינים הם תושבי חוץ, פטריוטים. הם רוצים לעבור לשלומי או לרכוש דירה באזור המופגז. המחירים נמוכים, אבל תחושת השליחות גבוהה. בינתיים, זה לא בא לידי ביטוי בזינוק במכירות, אבל המגמה ברורה.

מתחילת המלחמה המכירות של חברת הנדל"ן יסודות איתנים, שבונה בשלומי, נעצרו. התושבים התפנו והמתווכים קיבלו טלפונים רק בכיוון אחד: מהמוכרים. 62 יחידות דיור בונה החברה בשלב ב'. היא מכרה 8 יחידות דיור, אחרי שפרק א' הסתיים. בסך הכל, היא בונה כ-250 יחידות בשלומי.

"התושבים פונו משלומי במהלך המלחמה, אז העבודות התבצעו בהיקף מאוד מצומצם ובתיאום עם הצבא", מספר בראיון עופר זרף, בעלים ויו"ר הדירקטוריון של יסודות איתנים. "בחודש דצמבר העבודות חודשו ובפברואר האחרון, בעקבות הפסקת הלחימה בצפון, חזרו העבודות לביצוע בהיקף מלא".

לאור המצב, ומה שחוויתם בשלומי - תגדילו אחזקה בתחום ההתחדשות העירונית?
"אנחנו מגדילים היקף, גם בשלומי אנחנו עובדים על פרויקט גדול כזה של התחדשות עירונית. מתחילת המלחמה לא מכרנו שם דירה אחת, וכשחזרנו לפעילות מלאה גם לא מכרנו. מה כן קרה? אנשים התחילו להגיע, לפני המלחמה מול איראן אנשים היו במשרדי המכירות שלנו. עכשיו זה שוב נעצר. כל 8 היחידות שמכרנו בפרק ב' - לפני ה-7 באוקטובר".

אתם עושים התחדשות עירונית ברחובות, בהרצליה, בראשון לציון, ובחולון, אבל גם במעלות ובנהריה. לא קל בפריפריה.
"בנהריה סגרנו פרויקט כזה, יש לנו עוד אחד בדרך. אנחנו בונים שם שני מרכזים מסחריים. הפעילות מגוונת, גם בצפון וגם במרכז. היה פרויקט גם ברמת גן, אבל ירדנו ממנו כי הוא לא היה כלכלי. אנחנו לוחצים על הגז. התחדשות עירונית תהיה הקטר הגדול ביותר בתקופה הקרובה. יש צורך גדול מאוד בזה. אולי יתעשתו במשרדי הממשלה ויאיצו קצת יותר את הנושא. אין היום מדיניות ממשלתית, אלא עירונית. כל מהנדס עושה מה שבא לו. האירועים האחרונים, כולל ברחובות שחטפה ואנחנו בונים שם, הוכיחו שזה צריך לקרות - ומהר. בסוף, זה מציל חיים".

מה קורה בשלומי? מצד אחד, אתם משווקים בתים ומצד שני - המדינה מחלקת קרקעות בחינם ובונה מלון.
"בשכונה שלנו, יערית, יש כבר בנייה. רמ"י משווקת בשכונת חמודות. עד שיתחילו לפתח, ייקח 2-3 שנים. הקרקע היא חינם, אבל הפיתוח עולה כסף וזה עיקר התשלום. יש לנו עוד שלב בשלומי, שלב ג', עוד 61 יחידות. אני עובר כבר שנתיים בשלומי, היה ביקוש עד ה-7 באוקטובר, הגיעו אלינו מהקריות ומחיפה, גם מעכו. יש הטבת מס בשלומי, כמו בקריית שמונה. עד 500 אלף שקל - לא משלמים מסים. זה אומר שיש כאן חיסכון אדיר של 100 אלף שקל בשנה. זה הרבה מאוד כסף וזה גורם לאנשים לבוא לכאן. אנשים רוצים איכות חיים במקום כפרי וגם הטבת מס".

פרויקט החברה בשלומי (לביא צילומי אוויר)

מכרת בשלומי דירות בשוק החופשי, אבל גם במחיר למשתכן. המדינה רוצה למקד את דירה בהנחה בפריפריה. מה אתה חושב על זה?
"היה פרויקט של מחיר למשתכן בשלומי, 18 דירות שווקו בשוק חופשי ועוד 54 במשתכן. אני חושב שההחלטה להתמקד בפריפריה נכונה. אם רוצים לתת לאנשים מתנות, אין סיבה לחלק אותן בתל אביב, בהרצליה ובראשון, אלא לעודד אנשים שיבואו לגור בפריפריה. הקרקעות יקרות, אין מה לחלק לאנשים מתנה. לא יכול להיות שאנשים יקבלו הטבה של 1.5-2.5 מיליון שקל בגליל ים ובראשון לציון. רוצים דירה בהנחה? צאו החוצה, לכו לדרום ולצפון". 

הרווח היזמי נשחק בפרויקטים כאלה?
"בפרויקטים שלנו בשלומי, הרווחנו 15%. עשינו גם בראש העין, רק מחיר למשתכן. בשלומי, בגלל שהייתה גם מכירה לשוק החופשי, הרווחנו. אחרת הרווח היה נמוך". 

כמה נמוך? 
"חד ספרתי נמוך".

כמה עולה בית בשלומי?
"בית תלת משפחתי, 178 מ"ר, עולה בין 2.2-2.45. זה זול מאוד. אם זה דו משפחתי, המחיר יכול להגיע ל-2.8-3.2 מיליון שקל".

3.2 מיליון שקל בטופ בשלומי, זה עדיין לא זול.
"אבל זה מגרש של 500 מ"ר עם בריכה. אתה צריך להבין משהו לגבי צמודי הקרקע: זה מוצר מתכלה. המדינה לא תאפשר יותר צמוד קרקע אלא רק בבנייה רוויה, הם צריכים לנצל את משאב הקרקע. מחירי צמודי הקרקע ימשיכו לעלות, אחוז השינוי יהיה גבוה מאשר בדירות רגילות".

אתם בונים גם במגדל העמק. כמה עולה צמוד קרקע באזור?
"אנחנו מוכרים כרגע משולב, פרויקט גן/גג וקוטג'ים. המחירים נעים בין 3.2-3.7 מיליון שקל. לפני שתשאל: המחירים הגבוהים הם לבתים עם בריכות".

האחיזה של החברה בכרכור הוא הגבוהה ביותר, אתם בונים דירות וצמודי קרקע. בניתם גם ביד חנה. להוציא את תלמי אלעזר, אתה לא שומע כמעט על טילים או כטב"מים באזור. זה משפיע על המחיר?
"יש לנו 500 דירות בפרדס חנה-כרכור, חלקן עם גרופית וחלקן לבד. המחירים בין פרדס חנה לנתניה יעלו לא בגלל השקט היחסי, אלא כי זה אזור מאוד מתפתח. יד חנה זה קיבוץ לשעבר במועצה המקומית עמק חפר, בפרדס חנה יש 50 אלף איש, מקום ירוק עם חינוך טוב. אנשים אוהבים לבוא לשם. אלמנט הטילים שלא הגיעו לאזור עד היום? אולי זה יושב לאנשים בראש. אני לא בטוח שזה שיקול, אבל יכול להיות".

בוא נעבור לבורסה. הנפקת אג"ח ב-2022, והשנה הנפקתם מניות לציבור. חברות בנייה רבות רצות לבורסה.
"שוק ההון הוא מקור בלתי נדלה לכסף, בריבית יחסית טובה לעומת הבנקים. במידה ואתה עושה עסקים טובים אז הקופה הזאת פתוחה. זה מה שמגוון את מקורות המימון של החברות, מאפשר לא להסתמך על הבנקים, להשתמש בכספים להון עצמי וכו'. זה מה שמוביל את כל חברות הבנייה לאזור הזה. מעבר לזה, אם יש לך חברה מסודרת והכל עובד כמו שצריך, יש לך יכולת לגייס עוד כסף ולהגדיל את הפעילות של החברה שלך, בהנחת עבודה שאתה רוצה לגדול".

על אחת כמה וכמה אם זו חברה להתחדשות עירונית.
"נכון, כי שוק ההון אוהב התחדשות עירונית ונותן לה כסף. מצד החברות, זה עסק שגוזל כסף כל הזמן כי משך התכנון בארץ מאוד ארוך. ברגע שלקחת פרויקט, תיפגש עם הרווח שלו בטווח של 8-10 שנים בממוצע. אם אתה רוצה להתפתח בהתחדשות עירונית, אתה צריך לעבוד על 10-20 פרויקטים, שכל אחד לוקח לך 2-3 מיליון שקל בממוצע, דרך יועצים והחתמות ועורכי דין והחברות המנהלות. מדובר על 40-60 מיליון שקל ל-20 פרויקטים. זה מצריך כסף, אז הולכים לשוק ההון. הבנקים לא נותנים כסף".

לסיום, מה אתה חושב על הטבות המימון?
"אני מברך על הגבלות הטבות המימון מצד המפקח, זו רעה חולה של עולם הנדל"ן. השוק התמכר להטבות, גם היזמים וגם הרוכשים. זה תקע את שוק היד השנייה. אדם שיש לו דירה של 2.5 מיליון שקל ויכול לקנות ב-20/80, שם 20% ויודע שיש לו זמן. הוא ידרוש בהתחלה 3 מיליון שקל על הדירה שלו וזה תוקע את שוק היד השנייה. המחיר לא תמיד ריאלי כי אנשים מרגישים נינוחות מסוימת. מצד היזמים, הדבר הזה הוא נטל מימוני. בסוף, ה-20/80 זו ההנחה בפועל. בפרויקטים של ליווי בנייה, אתה 'אוכל אותה' באשראי ומשלם יותר מימון. אני נגד הטבות המימון".