הנתון הכי עצוב שאפשר ללקט מתוך נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס ששוגרו לתקשורת בסוף השבוע הוא דווקא נתוני הגמר. ירידה של 5% בערך בשנה האחרונה בדירות מוכנות היא לא דבר של מה בכך. בשנה רגילה, ירידה כזו הייתה נחשבת לטבעית, בעיקר בצל הריבית הגבוהה שמונעת מיזמים להתחיל בנייה כשהם אמורים לקחת ליווי בנקאי בריבית גבוהה (הם עדיין יכולים להרשות לעצמם לשלם על מימון הקרקע, הזולה יחסית לפרויקט עצמו) - אבל לא בשנה האחרונה.

שימו לב לנתונים: ב-12 החודשים שבין יולי 2024 ליוני 2025 הקבלנים סיימו לבנות פחות מ-55 אלף דירות. השנה הקודמת הייתה שנת התחלת המלחמה ובתוכה, חודשים אוקטובר עד דצמבר, בה אתרי הבנייה היו סגורים. כלומר, אנחנו מקבלים ירידה בגמר הבנייה לעומת שנה שבה הייתה מלחמה.

איך שלא תסובבו את זה - אם נפחית את מספר ימי הלחימה מול איראן והאיום מסביב, שנמשך שבועות אחדים, כולל מתקפת הכטב"מים שמנעה מאתרי בנייה לעבוד כרגיל, הפער אף יכל להיות גבוה יותר. בשורה התחתונה, לא ברור איך - אבל בישראל של שיא המלחמה סיימנו לבנות יותר דירות מאשר בתקופה הזו.

דירות בבנייה (איציק יצחקי)

האם הקבלנים לא רוצים לסיים את הדירות שהחלו לבנות? כנראה שהם רוצים גם בגלל עלויות המימון. אז מה קורה בדרך? עיכובים. האטה. רצון שלהם לא לשחרר לשוק הרבה דירות כדי להשתלט על צד ההיצע. הדרך בכלל לא משנה - התוצאה חשובה. ושם, הפער בין הביקוש להיצע ממשיך להיות כזה שלא מאפשר ירידות מחירים חדות.

חשוב לציין כי מספר הדירות הלא מכורות ממשיך לגדול, והוא כבר עבר את רף ה-80 אלף דירות. כפי שהערכנו בעבר, המספר הזה יחצה את רף ה-100 אלף דירות, משום שבצפון תל אביב, בעיקר בשדה דב, ישתחררו היתרים לאלפי דירות בקרוב. מה זה אומר? שנראה קרקעות ריקות, רובן בלי טרקטור על הקרקע, אבל הזינוק במספר הדירות ימשיך - משום שהלמ"ס סופר גם את הקרקעות האלה כדירות שטרם נמכרו.
 

מבדיקה נוספת עולה כי בחודש יוני הסנה מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-197 אלף דירות. אם בכל שנה מסיימים לבנות כ-55 אלף דירות, זה בהחלט מתיישב עם הנתונים לפיהם לקבלן לוקח יותר מ-3 שנים לבנות דירות. כיום, ממוצע זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין הוא קצת מעל 3 שנים, לעומת 33 חודשים לפני שנה.

בונים יותר, אבל מסיימים לפנות - פחות. נתוני התחלות הבנייה (למ"ס)

בניין ממוצע נבנה ב-31 חודשים לערך, משום שחלק מהבניינים הם בנייני בוטיק קטנים יותר וזה מוריד את הממוצע. צרפו לזה את העובדה שהיתר בישראל לוקח להוציא בין שנתיים לשלוש שנים ותבינו שמרגע התכנון ועד שהדיירים נכנסים הביתה לוקח 5-6 שנים. אם זמן ההיתר היה מתקצר, סביר להניח שבטווח הבינוני גם מחירי הדירות היו יורדים.
 

ויש עוד נתון שכדאי להכיר. מבדיקה עולה כי שטחי גמר הבנייה שהלמ"ס סופרת רק 73% נועד לבנייה למגורים והשאר לא למגורים. בפועל, כ-14 מיליון מ"ר שטחי בנייה יותר מרבע הם בכלל עבור משרדים, מבני חינוך, תעשייה ומסחר בנייני ציבור, חקלאות ועוד. חשוב להדגיש כי הירידה של 5% בנתוני גמר הבנייה היא עבור דירות בלבד, כך שבפועל, הנתונים לא מושפעים מבניית יחידות דיור אחרות.

כיום, כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה נמצאות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז, לעומת 8.7% במחוז חיפה - שם המחירים עולים.

לפי הנתונים אפשר ללמוד באילו יישובים בונים הכי הרבה בשנה האחרונה:
ירושלים 6,600
תל אביב-יפו 5,870
אופקים 2,990
אשדוד 2,900
באר יעקב 2,840
רמת גן 2,770
פתח תקווה 2,700
לוד 2,100

היישובים בהם נרשמה עלייה נוספת לאחר שהייתה עלייה גם בשנה שעברה היו תל-אביב-יפו, אופקים, אשדוד, פתח תקווה וקריית ביאליק. לעומת זאת, היישובים שרשמו את השיפור הגדול ביותר, כלומר ירידות בנתונים שלפני שנה לעומת עליות השנה, היו באר יעקב, רמת גן, בית שמש, בת ים, קריית גת, באר שבע וראשון לציון.

עוד ב-

הקבלנים עובדים על המדינה: ככה לא מורידים מחירים

לכתבה המלאה