כמה זמן לוקח לבנות דירה בישראל? בשנת 2021-2022 משך זמן הבנייה הממוצע עמד על קצת יותר משנתיים והממוצע המשוקלל לפי גודל בניין על פחות מ-30 חודשים. אם להסתמך על נתוני הלמ"ס, כעת לוקח יותר משלוש שנים כדי למסור מפתחות לדיירים.

הנתון הדרמטי הזה חושף עד כמה נתוני התחלות הבניה לא משנים את מפת הנדל"ן בישראל. השבוע חשפנו כי 40%-30% מהדירות שבבנייה אינן מיועד למכירה. סביב 30% אינן למכירה בשל העובדה שמדובר בקבוצות רכישה, בדיור להשכרה או בעסקאות קומבינציה.

עוד נתון מעניין: יותר מ-10% הן דירות המיועדות לדירה בהנחה, ולכן הן אינן למכירה בשוק החופשי. לא משנה איך תסתכלו על הנתונים - מדובר בדרמה. שוק הדיור בישראל לא מספק באמת 70-80 אלף דירות בשנה, אלא 50. אפשר להסתכל על נתוני גמר הבנייה ולהבין שישראל עדיין רחוקה מלספק את הביקושים.

לאחרונה הסברנו כאן איך הקבלנים עובדים על המדינה ומדוע המחירים לא יורדים בשיעור גבוה יותר: הלמ"ס, כך מתברר, מספר לנו על עלייה בהתחלות בנייה, אבל בפועל - משך הזמן לבניית דירות מתארך ליותר מ-3 שנים, ויש ירידה של 5% בדירות המוכנות. הדרמה היא שפחות דירות מוכנות לעומת המצב בתחילת המלחמה.

הרבה יותר לאט. דירות בבניה (פלאש 90/ יונתן זינדל)

שימו לב לנתונים שאספנו: כיום הזמן הממוצע לבניית בניין עומד על 38 חודשים. השוונו את זה לשנים עברו ושימו לב מה קרה אז: ב-2021 המספר ברבעון השני היה 29.8 חודשים, ב-2022 המספר עמד על 33.3 חודשים, ב-2023 על 33.5, ב-2024 על 34.2 וכעת המספר עומד על 38 חודשים עד מסירת מפתח. זה אומר שהקבלנים לא רק מתחילים לבנות יותר, ולא רק מסיימים לבנות פחות בכל שנה, אלא גם מוסרים מפתחות לאט יותר.

יש כמה סיבות לכך, כמו המלחמה בישראל שהשפיעה, אבל בעיקר: הקבלנים מאותתים שהגבלת הביקוש על ידי המדינה, מגיעה גם עם עיכוב ביצוע. זה לא מתוכנן, אבל בשקט בשקט הקבלנים מראים שהם מסוגלים לבנות פחות ולהשפיע על הצד החשוב בגרף: צד ההיצע. 

יש עוד נתון שכדאי להזכיר: מספר המגדלים בישראל עולה וכך גם מספר צמודי הקרקע שנבנים יורד, מה שאומר שבניין ממוצע אמור להיבנות יותר לאט, אבל יש לנו הפתעה עבורכם: בדקנו את הנתונים לפי גודל הבניין ומתברר כי בבניינים בעלי השטח הגדול ביותר, משך הזמן הממוצע לסיום הפרויקט שהחל ב-2019 ב-35 חודשים, ועמד לפני כשנתיים על 37.1 חודשים, עומד כעת על 40.7 חודשים, אחרי שברבעון הראשון ניפץ שיא חדש מאז ומעולם: 44 חודשים לבניית מגדל בשטח של 10,000 מ"ר או יותר.

בבניין ששטחו 8,000-10,000 מ"ר, נשבר החודש שיא חדש: 46 חודשים לסיום הפרויקט. מספר כזה לא היה כאן מעולם. גם לא מספר שמתקרב אליו. בכל גודל בניין שלא בדקנו, הגענו לאותה מסקנה: משך הזמן מתארך משנה לשנה, גם כשאין מלחמה וגם כשהריבית אינה בשיאה.

עוד ב-

מחירי הנדל"ן יכולים לרדת עוד - זה הנתון שמחביאים מכם

לכתבה המלאה

המסקנה ברורה: המדינה מנפיקה יותר היתרים, והתחלות הבנייה עולות, אבל הקבלנים בונים לאט יותר וקצב מסירת הדירות הוא נמוך יותר. הנתון הזה הוא דרמטי, משום שהוא חושף מדוע מחירי הדירות לא צונחים בשיעור גבוה יותר.