אחד האינדיקטורים למחירי הדיור הוא הדו"חות של חברות הנדל"ן. כשרואים ירידה משמעותית במכירות, מבינים שיש האטה בשוק וכשהביקוש יורד, יש ירידה טבעית. זה התהליך שקורה בשנה האחרונה בשוק הנדל"ן - השוק הפך משוק של מוכרים לשוק של קונים.

אם תשאלו חובב נדל"ן איזה נתון חשוב יותר עבורו למדידת המצב בשוק הנדל"ן, סביר להניח שהוא לא יענה לכם שהוא עוקב אחר נתוני הלמ"ס או האוצר, אלא משוחח עם שמאי מקרקעין ומתווכים ועם החבר שפרסם מודעה למכירת דירה באזור ולא מצליח למכור אותה כבר 4 חודשים.

נתוני המודעות, כפי שכבר ציינו כאן בעבר, יכולים להטעות מעט. הסיבה לכך היא שלעתים מתווך או אדם פרטי דורש על הנכס 200-300 אלף שקל מעל מחיר השוק, ואז מוריד את המחיר למחיר השוק. הנתון הזה נרשם כהפחתה של 15%-10% עבור דירה ממוצעת, אבל בפועל - לא מדובר בירידה אמיתית. מצד שני, לוח מודעות ענק כמו יד2 יכול בהחלט לשקף את המצב, משום שמחירים לא יורדים סתם. בתקופות שפל, אפשר לראות שהמחירים במודעות יורדים יותר מאשר בתקופות חזקות יותר.

אם תיקחו את 2021 ו-2022, תגלו שהמחירים במודעות באתר עלו יותר מאשר ירדו, בשל הביקוש הגבוה לדירות. היזמים בעצם חטאו בכך: הם רכשו קרקעות מהמינהל בעשרות ואפילו במאות אחוזים יותר מהשווי שלהם בשומה. הם היו בטוחים ששוק הדיור ימשיך להתפוצץ, שהריבית תמשיך להיות נמוכה - וטעו. זה מה שהוביל לקריסה של חנן מור ושל קבלנים קטנים יותר בהמשך.

לפי נתוני אתר יד2, מחירי המודעות ברבעון השלישי של 2025 ירדו מאשר בכל תקופה אחרת מאז תחילת 2023. מנתונים שהגיעו לאתר ice עולה כי 27% ממוכרי הדירות הורידו מחיר ברבעון האחרון, זאת לעומת 23% לפני המלחמה.

לפי הנתונים בטבלה, אפשר לראות את המגמה. בתחילת 2023, לפני המלחמה, מספר המודעות שבהן המחיר ירד התחיל ב-17%. הנתונים האלה לא קיימים מאז תחילת המלחמה. בשנה שעברה עמד הממוצע של הורדת המחיר במודעות על 23% והשנה הוא ממשיך לטפס. ברבעון הראשון של השנה הנוכחית רבע ממפרסמי המודעות הורידו מחיר. המספר הזה עלה ל-26% ברבעון השני והגיע לשיא ברבעון השלישי של השנה - 27%.

ברבעון הרביעי קרו שני דברים שעשויים לשנות את המצב ברבעון הזה וברבעון הבא: החטופים חזרו, המצב הביטחוני נרגע והריבית ירדה, מה שיכול לתדלק מחדש את הביקושים. התהליך הזה הוא הדרגתי. חלק מהעסקאות שנעשו מאז חזרת החטופים עדיין לא דווחו באתר רשות המסים. לעתים, לוקח זמן מרגע הסיכום בין עורכי הדין ועד החתימה ואז היא מדווחת כעבור 30 יום לרשות המסים, שמפרסם את הנתונים באיחור. לכן, חלק מעסקאות חודש נובמבר טרם פורסמו וסביר להניח שאת הנתונים האמיתיים נראה רק בפברואר, משום שגם נתוני הלמ"ס והאוצר מפורסמים באיחור יחסי.

השבוע מצאנו כי נתוני העסקאות מזכירים מאוד את מה שקרה ב-2023, אבל היקפי המשכנתאות עולים. אפשר להניח כי המשכנתא הממוצעת עולה משמעותית אבל הבעיה היא שלפי נתוני בנק ישראל קשה להבחין בזינוק בנתון הזה. המשכנתא הממוצעת עומדת על 1.04 מיליון שקל - עלייה מינורית לעומת השנה שעברה.

הסבר אחר יכול להיות מחזור גדול של משכנתאות והיקפים גדולים מאוד של הלוואות בולט/בלון. אם זה המצב, זה אומר שהגבלות המימון של המפקח על הבנקים לא השפיעו כמעט על השוק. ואם זה קרה - איך יכול להיות שמספר העסקאות של דירות חדשות ירד בצורה חדה מאז? שוק הנדל"ן מבלבל מעט השנה, הוא מכיל המון נתונים אבל דבר אחד ברור - יש האטה. האם נראה את השינוי בעוד חודשיים, כפי שסבור יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב והמרכז עמית גוטליב, או שייקח זמן ארוך יותר עד שנראה את הביקושים מתעוררים. צריך לזכור, לצד מוכרי הדירות שכן הורידו מחיר עדיין כמעט שלושה רבעים ממוכרי הדירות לא משנים את המחיר בלוחות המודעות. ייקח זמן כדי להבין האם הם יצטרפו למגמה, או שמספרם רק יילך ויקטן לקראת סוף הרבעון הראשון של 2026.

עוד ב-

המשכנתאות בעלייה, עסקאות הנדל"ן בירידה - לאיזה נתונים להאמין?

לכתבה המלאה