בחודשים האחרונים חלה נסיגה משמעותית של משקיעי הנדל"ן מהשוק. הנסיגה הזאת החלה לקראת סוף 2021, עת החליטה המדינה להעלות את מס הרכישה, והתגברה עוד יותר בתקופת הריבית הגבוהה. כולם זוכרים מה קרה רגע לפני: המשקיעים לא הפסיקו לקנות, המשכנתאות זינקו ומחירי הדיור החלו לטפס, לאחר שהמשקיעים "רוקנו" את מלאי הדירות המוכנות שטרם נמכרו.

מאז, רכישות המשקיעים נמצאים בירידה. תחילה בשל מס הרכישה, אחר כך בשל המלחמה ואם זה לא הספיק - הגיעו ההגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים והבריחו את אלה שעוד התלבטו אם להיכנס להשקעה שהתשואה שלה לשנתיים-שלוש הראשונות כבר שולמה בעת תשלום מס הרכישה.

החל מפברואר האחרון, המשקיעים עצרו מלכת. בכל חודש מאז ועד החודש האחרון, נרשמה ירידה ברכישות המשקיעים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. החודש, הסיפור השתנה. המשקיעים חזרו, רובם לעיר תל אביב ובהתאם לכך - גם נרשם תיקון במחירים אחרי מספר ירידות רצופות במחירים.

צריך לזכור שחודש אוקטובר האחרון היה החודש הרע ביותר מאז החלה המלחמה. הגידול שנרשם הוא גבוה מאוד - כמעט 60% יותר. עם זאת, במשרד האוצר מציינים כי קרנות הרי"ט רכשו דירות רבות להשכרה. בהשוואה לנובמבר 2024, 5 אזורים רשמו עלייה ברכישות משקיעים: תל אביב (239 דירות, כמעט 60% יותר משנה שעברה) ובכלל, אחד הנתונים הגבוהים שנרשמו בשלוש השנים האחרונות. באוצר מצאו כי הגידול קרה בזכות שני פרויקטים. מבדיקה עולה כי הדירות שם נמכרו בפריסייל, וזאת ככל הנראה הסיבה לנסיקה.

לפי הנתונים, בעשרת החודשים הראשונים של השנה עמד המחיר הממוצע על 4.9 מיליון שקל לדירה, אבל בנובמבר על 4.2 מליון שקל, פחות אפילו בהשוואה ל-4.5 מיליון שקל בנובמבר 2024. באוצר מצאו כי מדובר בירידת מחירים, אבל לא בטוח. יש שונות בין הפרויקטים והדירות שנרכשו בנובמבר 2024 שונות מהדירות שנרכשו כעת. תשאלו את אפריקה מגורים, שלא הפסיקה למכור דירות במרכז תל אביב. אנשי העיר, למשל, מכרה עשרות דירות בדרום תל אביב במחיר ממוצע נמוך של 2.44 מיליון שקל - וזה ממש לא מעיד על ירידת מחירים, אלא על מכירה מואצת של דירות קטנות במחיר נמוך ובאזור זול. מלבד תל אביב, וזה מפתיע, אזור ירושלים רושם ירידה של 9% בעסקאות. לפי הלמ"ס, המחירים בירושלים עלו באוקטובר-נובמבר ויכול להיות שאוקטובר היה חודש מוצלח יותר.

ומה עם תושבי החוץ, שהקבלנים טוענים שחזרו לשוק ונחשבים לחלק מהמשקיעים? הם רכשו בנובמבר 187 דירות, לעומת 140 דירות שנה קודם. 94 מהדירות בנובמבר התרכזו בירושלים, 35 דירות נרכשו בת"א ו-31 באזור נתניה.

בסך הכל, המשקיעים רכשו 1,210 דירות לעומת ומכרו 1,296 דירות בנובמבר, ללא שינוי בהשוואה לשנה הקודמת ולכן נרשמה ירידה במלאי של 86 דירות. בהשוואה לסוף 2021, הם מחזיקים 8,500 דירות פחות, וזה אומר לא מעט על ההשפעה של מס הרכישה, שירד בדיוק באותה תקופה.

עוד ב-

3 מיליון דירות בישראל - אז למה יש מחסור חמור בדירות?

לכתבה המלאה

בשורה התחתונה, ההתעוררות בתל אביב ברבעון האחרון בצירוף הורדת הריבית, עשויה להחזיר חלק מהמשקיעים לרכישות מגוונות. הם יודעים כי המניה של הדירות בתל אביב ירדה ואולי התיקון האחרון עשוי לגרום להם להאמין שהיא עוד תעלה. המשקיעים שיחזרו לרכוש בתל אביב, ובכלל, הם כאלה שמאמינים שמחירי הדירות יעלו ב-20%-15% לפחות עד סוף העשור ושיש להם לאן לעלות בטווח הארוך. אחרת, בקיזוז מס הרכישה, אין לכך הצדקה כלכלית. אם מס הרכישה יירד, מספרם יעלה באופן מיידי.