סקירת הנדל"ן של משרד האוצר כמעט לא הותירה מקום לספק: מכירות הקבלנים עדיין בשפל ובהשוואה לנתוני ינואר מדובר בשפל של כ-20 שנה. מצד שני, הגיעו נתוני הלמ"ס והצביעו על שיפור בשלושת החודשים האחרונים. הנתונים קצת מבלבלים, והם משתנים מאוד בין קבלן לקבלן, בין פרויקט לפרויקט. אפשר לראות את זה בדו"חות הכספיים של החברות הציבוריות.

במהלך המלחמה, אפשר לראות את התנודות של המשקיעים, בעיקר הזרים. הם מממשים או קונים בכל פעם שטראמפ מצייץ. התנודות בשוק גדולות, אך במקביל אפשר לראות את היד הארוכה של המוסדיים נכנסת לתוך חברות ההתחדשות העירונית, ככל הנראה על רקע אמון שהן מביעות בענף לטווח הבינוני-ארוך.

אחת החברות המסקרנות היא דוניץ-אלעד של רונן יפו, שעברה שינוי משמעותי בחודשים האחרונים. באוקטובר ובינואר השלימו המוסדיים את רכישת מניות קרן JTLV. פעם אחת תמורת קרוב ל-200 מיליון שקל ופעם שנייה תמורת כחצי מיליארד שקל. שאלנו את רונן יפו, המנכ"ל, איפה נמצאת האמת - בנתוני האוצר או הלמ"ס. 

"איפה האמת? זה מאוד משתנה, לפי אזורים ופרויקטים", הוא עונה. "בסופו של יום, אין ויכוח שכל אחד בישראל צריך קורת גג. בשנתיים האחרונות, בעיקר בגלל הריבית, אנשים יושבים על הגדר. סביב הורדת הריבית בינואר 2024 הייתה התעוררות ואז ראינו תקופת המתנה, כולל ב-2025. קריסה לא הייתה. נכון שהיו מקרים נקודתיים כמו רובע 3 ו-4 בתל אביב, ששם באמת היו קבלנים קטנים שעשו מבצעים מתוך מצוקה. מצד שני, כשאתה רואה התעוררות במספרים של תל אביב, ואנחנו לא מאלה שקנו קרקעות יקרות בשדה דב, אפשר להתעודד".

לא היה נכון להיכנס לשדה דב?
"גם שם נוצר ערב-רב של קבלנים שמוכרים יחד. הקונים עוברים בין המשרדים ומצד זה רואים התעוררות".

ב-2025 רשמתם עלייה במכירת דירות. מ-200 דירות ב-2024 ל-262 דירות בשנה זו. אבל היו לכם דירות במחיר למשתכן, במכבי יפו. בשלב ב' מכרתם 163 דירות וזה גרם לקפיצה.
"מה שמעניין הוא שמכרנו במקומות כמו פתח תקוה, בפריסייל, ושם עוד לא עלינו על הקרקע. הוצאנו הודעות פינוי לדיירים ואנחנו כבר מעל 40 מכירות. זו רק ההתחלה. זו דוגמא למקום שבו המחיר האבסולוטי משפיע על הקונה. צריך להבין: יש הבדל בין קונים של 5-6 מיליון שקל לקונים של 3 מיליון. מכרנו גם באשדוד ובראשון לציון. גם בחיפה. פתחנו פריסייל בשכונת הארגזים. מכרנו פנטהאוז באשדוד ב-7.5 מיליון שקל, ולא לתושב חוץ, אלא לאשדודי שאהב את הדירה לדוגמא. אני כן יכול לומר שיש מקומות שהם קצת יותר יקרים, למשל בכרמל, ואז קצב המכירות איטי בגלל המחיר הגבוה".

דיברת על תל אביב, בוא נדבר על הפוטנציאל של יפו ודרום תל אביב. אפשר לקנות דירות ב-2.5 מיליון שקל.
"כשאני מסתכל על תל אביב, יש הבדל בין דירות 2 חדרים, שאפשר לקנות במחירים שהם פחות מ-3 מיליון שקל, לעומת דירות יוקרה - סביב 8 מיליון שקל. רוב האנשים קונים דירות קטנות מאוד, לרוב להשקעה. היום הרבה חושבים להשכיר ולשכור. בשכונת הארגזים היו שוכרי דירות ואז השכונה התפתחה ונוצרה קהילה שאנחנו משקיעים בה. כל אזור פארק תל אביב הפך להיות אזור שממותג כצעיר. פעם הם שכרו, היום הם קונים אצלנו דירות אחרי ששכרו אצל המשקיעים שלנו. נוצרה פה קהילה, והיא הפכה לאטרקטיבית. השכונה יושבת בדרום מזרח העיר וזה מאפשר לנו, מבחינת הקרקע הזולה יותר, למכור במחיר אחר".

ובחזרה למכבי יפו. קל למכור בהנחה.
"הפרויקט הוא אכן חצי מחיר למשתכן. זה עזר לי לשפר את המכירות, זה נכון, כי המחיר נעול. אני בעצם מוכר את הדירות בלחיצת כפתור. העניין הוא שהייתה שם שלביות. פתחנו 3 מגרשים למכירה, והיו מעל 200 דירות כשיותר מחצי מחיר למשתכן. בשוק החופשי מכרנו 70 דירות בערך. כלומר, מ-3 מגרשים נותרו לי קצת יותר מ-20 דירות למכור. יחסית לשוק היום זה לא רע. לגבי השלב הבא: נפתח עוד 4 מגרשים למכירה, התחלנו כבר חפירה ודיפון. מחיר למשתכן מכור כבר, 200 דירות בערך, אבל יש עוד מעל 100 לשוק חופשי. חוץ מזה, יש לנו מגרש אחרון שם, שמיועד רק לשוק החופשי".

מה המחיר למ"ר?
"דירה ממוצעת היא בגודל 80 מ"ר, והדירות הקטנות מתומחרות ביותר מ-40 אלף שקל למ"ר. 4 חדרים ויותר מתומחרות בקצת פחות מ-40 אלף שקל למ"ר. זה נע סביב המחיר הזה, תלוי במחיר ובקומה".

באוקטובר ראינו את הראל הופכת לבעלת עניין בחברה. עברתם חודשים משמעותיים, עם רכישת כל המניות של JTLV.
"עשינו לפני קצת יותר משלוש שנים את החיבור בין דוניץ לאלעד, החזקנו 10% באלעד כחברה פרטית שקנינו מיצחק תשובה. ב-2022 מיזגנו לתוך דוניץ במין מהלך שבו היא רכשה מניות. זו הייתה עסקה בהחלפת מניות, בלי חוב. ההון העצמי היה מיליארד שקל, החוב היה נמוך. יצרנו מה שנקרא מיזוג תפעולי מלא להנהלה המשותפת, ובעצם מחברות יחסית בינוניות בגודל, הפכנו להיות חברה ממש משמעותית. עלינו מהיקף של 260 יחידות דיור ל-3000 יחידות בהיתרים מאושרים, בתוך שלוש שנים".

"ישראל אירופה היא דוגמא אחת". אפרגן (עננים צילום עסקי, shutterstock)

רכשתם גם 50% מהמניות של אלעד אפרגן, ישראל אירופה.
"דרך דוניץ ואלעד יצרנו את הפלטפורמה ויצקנו לתוכה פרויקטים בהתחדשות, 60 אחוז לטובת התחדשות ו-40 קרקעות שלנו. אלעד אפרגן הוא דוגמא אחת. נכנסו ב-50% אבל קנינו גם את אושר עד בפתח תקוה, פרויקט ספציפי שאליו נכנסנו כשותף ביזמות וגם בניהול. זה הפרויקט עליו דיברתי קודם. אנחנו מובילים את העסקה בפתח תקוה אחרי שהפרויקט היה תקוע המון שנים. סגרנו מימון בנקאי וערבויות והוצאנו כבר הודעות פינוי לדיירים. אנחנו יכולים לצקת לתוכנו פעילות התחדשות כי יש יזמים שיש להם כישורים מול דיירים, אבל לא לכולם יש יכולת שיווקית והנדסית להרים פרויקטים גדולים".

מה תרמתם לישראל אירופה?
"אמרנו להם 'אנחנו מסוגלים לקחת אתכם לפרויקטים, שייצאו לפועל, מה שלא בטוח שתעשו לבד'. כשבאנו לשוק הזה, אמרנו שיש לנו ניסיון ויודעים לקחת דיירים בהסעה באוטובוס לפרויקטים אחרים, ידענו להוציא פרויקטים לדרך. הם ראו את זה בעין, דפקו בדלתות ושמעו מדיירים את החוויה איתנו. זה עזר לנו לזכות בפרויקטים של התחדשות. הם לא חיפשו רק מי שיש לו כסף, אלא גם יכולות להוציא פרויקטים לפועל. הפרויקטים בהתחדשות עירונית עוברים ריוויזיה, נכנסנו לאזור פריפריאלי".

שם ישראל אירופה בונה. בת ים, נתניה, חדרה. אם תרצה, ערי חוף.
"הערים האלה, מחוץ לאזור תל אביב וגוש דן, מאוד מתיישנות. ראשי הערים מבינים שצריך לחדש. אין להם בעיה של קרקע, אבל תהיה להם בעיה אם לא יחדשו. תראה מה קרה דימונה, יצרו דימונה א' ודימונה ב', אנחנו לא רוצים חצי עיר מתפוררת וחצי חדשה. עשינו את ביקנעם ובחדרה, אבל זה קורה רק בתנאי שזה כלכלי לנו".

המוסדיים נכנסים לשוק ההתחדשות העירונית. הקבלנים אומרים לי: מי שלא תהיה לו זרוע התחדשות עירונית וזרוע ביצועית, בעוד 5 שנים אין לו זכות קיום.
"אני מסכים איתך. יש לנו זרוע ביצועית של דוניץ. אני מהנדס בניין מהטכניון במקצועי. היתרון שלנו הוא שאנחנו לא מבצעים לאחרים אלא רק לנו. אני גם לא עובד כמו קבלן פאושלי במכרזים. ב-7 באוקטובר, אחרי המלחמה, היינו אחרי המיזוג. ראיתי את היתרון בבית. יש לי שליטה מלאה על התהליך. אני לא תלוי בקבלן שיש לו או אין לו פועלים. זה נתן לי יתרון בשוק".

עוד ב-

עסקת ענק בתל אביב: המפורסם שרכש חצי קומה ב-38 מיליון שקל

לכתבה המלאה

זה גם מלחיץ. יש מי שטוען שמחר לאומי פרטנרס, או חטיבות ההשקעות של פועלים ומזרחי, ישלטו על כל השוק. כלומר, הבנקים ישלטו על שוק הדיור.
לסיום, מה יקרה למחירי הדיור ב-2026?
"אני חושב שאנחנו מתחילים לראות התאוששות. המלחמה הגיעה וזה משפיע, ויכול להיות שהדבר הראשון שמעניין אנשים עכשיו הוא לא רכישת דירה, אבל נתחיל לראות התאוששות. אני מקווה שנמשיך לראות הורדת ריבית בהמשך השנה. גם שוק השכירות יתייקר".