בשבוע שעבר הודיעה הוותמ"ל על החלטתה להפקיד את תוכניות הרובע הצפוני של הרצליה. מדובר בתכניות המטרו והפארק המשלימות את תכנית קריית המסלול (תמ"ל 1083) שאושרה כבר ב-2021 על שטח שדה התעופה.

התוכניות מקודמות ביוזמת רמ"י על שטח של כ-2,500 דונם בצפון מזרח הרצליה (צפונית לרחוב הבריגדה היהודית, דרומית לכביש 531 וממזרח לכביש 20, כהמשך של המרקם העירוני הקיים של הרצליה ושל השכונות נחלת עדה וגן רש"ל). מלבד שטחי עיריית הרצליה, התוכנית חלה בחלקים משטחי כפר שמריהו, רעננה, חוף השרון ורמת השרון.

הרובע צפוי להכיל כ-14,918 יחידות דיור, כ-600 יחידות דיור מוגן לצד מאות אלפי מ"ר לתעסוקה ומסחר והוא נשען על תחנת המטרו שמתוכננת בסמיכות לאוניברסיטת רייכמן. קידום התכנית על ידי הותמ"ל התאפשר בזכות הסכם הגג שנחתם בנובמבר 2025 בין עיריית הרצליה, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל, שהוא מהגדולים והמשמעותיים בישראל. ההסכם כולל השקעה כוללת של כ-6 מיליארד ש"ח (כ-5.5 מיליארד ש"ח מתוכם מיועדים לתשתיות) לפיתוח העיר, שדרוג השכונות הוותיקות והקמת כ-45,756 יחידות דיור חדשות עד שנת 2032.

תכנית הרובע עברה תלאות רבות לאורך השנים. לאחר פרסום קול קורא של העיריה לקבל הצעות של אדריכלים שבעקבותיו נקבעה הפרוגרמה, היתה נסיגה בתכנית בעקבות התנגדות תושבי השכונות השכנות גן רש"ל ונחלת עדה שאמנם לא רצו שדה תעופה לידם אבל גם לא שכונה חדשה, עד שבעקבות החתימה על הסכם הגג לקחה רמ"י את השרביט ויזמה את התכנית.

התכנית תופקד בתוך 90 יום, בכפוף להשלמת התנאים המפורטים בהחלטה ואישור טבלאות האיזון וההקצאה. הטבלאות יכללו פירוט מלא של זכויות הבנייה, הקצאת השטחים והאיזון השמאי בין מגרשים שונים.

עו"ד מירי דונין-שוב שותפה במשרד עו"ד ארדינסט בן נתן טולדנו ושות', המרכזת תחום פרויקטים מרובי בעלים (במתחמים כמו חוף התכלת, שדה דב, נופי ים צפון תכנית 5901 (לשעבר 3388/ב), תכנית 3700 ועוד) ומייצגת קבוצה גדולה של בעלי זכויות ברובע הצפוני, המאוגדים בהסכם שיתוף, מסבירה כי על פי חוק ועל פי החלטות של ועדות תכנון שונות, חובה להקצות זכויות במגרשים עצמאיים לבעלים שהתאגדו מרצון בהסכם שיתוף וזאת מכוח עיקרון שמאי לאיגום זכויות. ההקצאה מכוח עיקרון איגום זכויות נעשית בהמון מתחמים מרובי בעלים כך למשל נעשה בפי גלילות ובשדה דב ובפרויקטים אחרים שהחלו להתממש בשנים האחרונות.
 

ההקצאה כאמור במגרשים שלמים, נעשית על ידי שמאי התכנית אשר מקבל מראשי הקבוצות המאוגדות את רשימת חברי הקבוצה החתומים על הסכם שיתוף במטרה להביא לכך שכל החברים המאוגדים יקבלו מגרשים שלמים ויוכלו להתחיל מייד עם אישור התכנית לבקש היתר בניה ולממשה. יתרה מכך, התאגדות מראש בהסכם שיתוף תמנע מבעלי הזכויות חשיפה לפירוקי שיתוף ומכירה כפויה על דרך כינוס נכסים.

עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', המייצג יחד עם עו"ד דונין בעלי זכויות ברובע, מדגיש כי איגום הזכויות הוא קריטי עכשיו. מי שרוצה לוודא שיקבל את זכויותיו בבניין מאוגד, גם אם הוא חושב למכור בשלב מסוים, לא תהיה לו אפשרות לאחר אישור התכנית, אלא בפירוק שיתוף.

לדבריהם,"הניסיון מלמד כי במתחמים מרובי בעלים, בעלי זכויות שאינם מאוגדים מפסידים עד 40% מערך הקרקע שלהם. בתכנית הנקודתית קריית המסלול שהופקדה ב-2021 יזמים משתלטים על מגרשים שלא התאגדו בשלב ההפקדה ויוזמים פירוקי שיתוף שמותירים את אותם בעלי זכויות פרטיים מבודדים, דבר שפגע משמעותית בערך המגרש שלהם וזה צפוי לקרות גם כאן שכן מדובר במתחם מאד מבוקש".

עורכי הדין מסבירים כי ברגע שמאושרת הפרוגרמה, הקבוצות המאוגדות מצטיידות בשמאים שיקבעו את הערך של הבניינים. הם מוודאים שהשוויים נכונים כדי לסייע לבעלי הזכויות לממש במהירות ולהיות חלק מפרויקט וכמובן להימנע מחשיפה להליך של פירוק שיתוף ומכירה כפויה.

עוד ב-

כך זינק מספר הדירות הלא מכורות פי 2 בערים הגדולות

לכתבה המלאה

"מי שיושב על קרקע וחושב שהוא לא צריך להיות אקטיבי ומעורב בקידומה, יגלה שהוא מפסיד המון כסף", הם אומרים. לדבריהם, יש שחוששים להתאגד מחשש שלא תהיה להם שליטה על הקרקע שלהם. "זו תפיסה מוטעית כי יש כרישים, סוחרי קרקעות רבים במתחמים האלה הממתינים להזדמנות לפעול לפירוק שיתוף. חשיפה לפירוק שיתוף זה הדבר האחרון שבעל זכויות פרטי צריך. מדובר למעשה במכירה פומבית של הזכויות, וגם אם יתקבל שווי שוק, מדובר בהפסד בשל עלויות המס, עלויות המכירה, לרבות הוצאות כונס נכסים ואבדן הפוטנציאל היזמי בקרקע".